Gli obblighi imposti dal preliminare

    Un contratto di compravendita

    Domanda

    Nel novembre 2009 feci un preliminare per l’acquisto di un bosco per un valore di € 20.000, versai € 7.000 come acconto e inizio pagamento. Il venditore dichiarava che l’immobile era libero da vincoli e ipoteche. Mentre preparavo i documenti per l’atto notarile mi accorsi che sull’immobile era iscritta una pendenza di lite, perchè una terza persona voleva usucapire il bene e di conseguenza la compravendita non fu effettuata. Tre anni fa il proprietario ha venduto la relativa legna ricavata dal taglio del bosco che era cresciuto per 40 anni, il cui valore superava la metà del prezzo pattuito e nonostante la pendenza di lite fosse sempre iscritta, voleva sempre € 20.000. Gli proposi altri € 7.000 ma il proprietario sostenne che, essendo scaduto il tempo per la stipula del contratto di compravendita, avevo perso la caparra. Sei mesi fa ha venduto il bosco ad un’altra persona per € 10.000.
    1. è possibile ottenere il riscatto al prezzo totale di € 10.000?
    2. se ho diritto al doppio acconto in quanto l’acconto superava il 30% del valore?
    3. quali sono i miei diritti?

    Risposta

     L’unica domanda cui è possibile, attualmente e sulla base degli elementi forniti, rispondere positivamente è la terza, nei modi e nei termini che seguono. Nodo centrale, onde stabilire concretamente le esatte responsabilità, è individuare la causa della mancata stipula dell’atto definitivo, cioè se essa possa ravvisarsi nel comportamento (omissivo-documentale) del promittente acquirente o in quello del promittente venditore.
    Ai fini negoziali, il preliminare di compravendita rileva quale intenzione/promessa di alienare e di comprare e dallo stesso scaturiscono, dunque, obblighi di fare ovvero di prestazioni corrispettive per entrambi i contraenti: la dichiarazione, in esso contenuta, da parte del venditore sulla libertà del bene da vincoli e/o ipoteche vale quale garanzia specifica così come il versamento di una somma di denaro, cui si ricollega, attesta l’effettiva volontà dell’acquirente di concludere il contratto.
    ...

    Leggi la risposta completa di Alessandro M. Basso su Terra e Vita n. 13/2017

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