In caso di usucapione meglio evitare la mediazione

mediazione
Perché il risultato dell’accordo non corrisponde a quello da sentenza, neanche per effetto della trascrizione a cura del pubblico ufficiale. Un parere del Consiglio nazionale del Notariato

Il Dlgs. n. 28/2010 ha introdotto nel nostro sistema giuridico-processuale l’istituto della mediazione obbligatoria, che in alcune materie deve precedere la vera e propria controversia davanti agli organi giudiziari. Lo scopo perseguito è di ridurre, attraverso la preventiva conciliazione delle parti favorita dall’intervento del mediatore, quindi senza necessità di una sentenza che stabilisca il torto e la ragione, il gran numero di controversie che appesantiscono e rallentano il cammino e la produttività della giustizia civile. Fra le controversie soggette alla procedura della mediazione vi sono anche quelle che hanno ad oggetto i cosiddetti diritti reali, quali la proprietà, l’usufrutto, le servitù e anche l’usucapione, cioè l’acquisto della proprietà (o di un altro diritto reale) per effetto del pacifico possesso continuato per almeno vent’anni (in alcuni casi sono previsti termini più brevi).

Dal momento che i diritti reali esplicano i loro effetti non solo nei rapporti fra le parti intervenute negli atti che li riguardano, ma nei confronti dell’intera collettività (erga omnes in linguaggio giuridico) per renderli conoscibili a tutti è prevista la trascrizione di tali (ad es. i contratti di trasmissione della proprietà) in pubblici registri, consultabili pubblicamente.

I dubbi di ammissibilità

Proprio per l’usucapione, un istituto che trova frequente applicazione anche - forse soprattutto - nelle zone agricole, si sono posti fin dall’inizio dubbi sia sull’ammissibilità di un accordo di conciliazione che l’accertasse, sia, in caso positivo, sulla sua trascrivibilità nei registri immobiliari. Un problema che sorge dalla particolare natura dell’usucapione. Difatti, a differenza degli atti di compravendita, i quali trasmettono la proprietà dal venditore che ne è titolare all’acquirente (acquisto “a titolo derivativo”), l’usucapione fa acquisire il diritto sulla base di alcuni fatti che debbono essersi verificati (il possesso continuato, ininterrotto e indisturbato del bene per la durata prevista dalla legge) indipendentemente dalla volontà di un precedente titolare (acquisto “a titolo originario”).

Una soluzione “frettolosa”

A sciogliere, almeno in apparenza, entrambi i problemi è intervenuto il Dl. 21 giugno 2013 (cosiddetto “decreto del fare” convertito nella L. n. 18/2013), che ha aggiunto all’art. 2643 il comma 12/bis per includere fra gli atti soggetti a trascrizione “l’accordo che accerta l’usucapione con la sottoscrizione autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”. La disposizione ha certamente contenuto più ampio, in quanto non è necessario che l’accordo sia frutto della procedura di mediazione, ma certamente si applica anche alla mediazione.

Tuttavia, come accade non di rado quando si vogliono risolvere in maniera semplicistica (che spesso e volentieri significa frettolosa) questioni complesse, i problemi hanno preso forma diversa, ma la sostanza rimane. Se n’è interessato con un proprio parere anche il Consiglio nazionale del Notariato, direttamente coinvolto dal momento che in prima linea fra i pubblici ufficiali tenuti alla trascrizione sono proprio i notai (per loro un vero e proprio obbligo, della cui violazione sono chiamati a rispondere sia allo Stato sia al cliente).

 

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