Dopo anni di erosione del valore fondiario a causa di rivalutazioni dei terreni agricoli inferiori al tasso d'inflazione, nel 2024, seppur di poco, la tendenza si è invertita. Rispetto all'anno precedente, infatti, l’aumento del prezzo medio dei terreni agricoli è stato di circa l’1%, per un valore attestatosi intorno ai 22.400 euro a ettaro, mentre l'inflazione è stata dello 0,8%. Sostanzialmente stabile la compravendita di terreni agricoli nel 2024, con una lieve prevalenza della domanda sull’offerta. Nonostante l’incertezza della situazione internazionale, che ha avuto ripercussioni sui prezzi dei prodotti e dei mezzi tecnici agricoli, il mercato fondiario italiano mostra una leggera ripresa.
Cresce l’interesse per i terreni facilmente accessibili e vocati a produzioni di qualità, così come quello per i terreni irrigabili. Ancora deboli sono gli effetti per gli interventi della nuova Pac 2023-2027, mentre risulta evidente l’influenza sui prezzi di alcuni fenomeni connessi al cambiamento climatico e alla diffusione degli impianti per la produzione di energia rinnovabile. Questo è il quadro che emerge dalla settantacinquesima edizione dell'Indagine sul mercato fondiario, curata dai ricercatori del Crea Politiche e Bioeconomia.
Nel complesso, in attesa degli effetti che potranno essere generati dall' entrata a regime degli interventi Pac 2023-2027, lo scenario del mercato fondiario appare moderatamente positivo, seppure nell'incertezza che nasce da eventi climatici sempre più estremi e dannosi, e, di conseguenza dalla tendenziale riduzione della redditività delle produzioni.
Valori più alti al Nord, ma al Sud qualcosa si muove
Nel 2024 il prezzo medio dei terreni agricoli per ettaro continua a presentare significative differenze, con il picco di 47.100 euro nel Nord-Est, seguito dal Nord Ovest con circa 35.200 euro (+2,3%), e valori decisamente inferiori al Centro e al Sud, mediamente al di sotto dei 16.000 euro, fino ad arrivare ai novemila delle Isole. Ma i valori sono comunque cresciuti mediamente dell'1,9% nel Meridione, secondo miglior risultato dopo il Nord Ovest.
La differenza è data, non solo dalla maggiore incidenza al Nord dei terreni in aree pianeggianti e irrigue, ma anche dal più elevato tasso di urbanizzazione e dal relativo consumo di suolo agricolo, che riduce l’offerta dei terreni, in molti casi non sufficiente a soddisfare la domanda. Al contrario nelle aree interne e montane prevale l’offerta di terreni, da parte di agricoltori anziani e di aziende in difficoltà economiche, che spesso non trova riscontro sul mercato.
Affitti, mercato stabile
Si conferma stabile anche la situazione del mercato degli affitti, con differenze significative tra le varie aree del Paese legate a molteplici fattori climatici ed economici. La domanda, sostenuta in prevalenza da giovani imprenditori e da aziende strutturate, ha visto la crescente presenza di operatori del settore delle energie rinnovabili (biogas e agrivoltaico). La fuoriuscita dal settore di agricoltori anziani ha reso disponibili, inoltre, superfici prima condotte direttamente, contribuendo così ad alimentare il mercato degli affitti.
Nelle aree più produttive hanno prevalso i contratti in deroga, mentre nelle zone marginali continuano a diffondersi forme contrattuali brevi o informali. Anche gli affitti registrano un crescente interesse per le superfici irrigabili, considerate strategiche in un contesto di crescente vulnerabilità agli eventi climatici estremi.
Nel prossimo futuro, gli operatori si attendono una sostanziale stabilità del mercato degli affitti, i cui canoni tenderanno a consolidarsi, seppur con variazioni legate alla vocazione produttiva dei terreni, mentre per le compravendite si prevede una crescita dell’offerta legata alla cessazione delle attività agricole nelle aree più marginali.
Rocchi: «Valore da difendere»
«I risultati della 75esima Indagine del Crea confermano la stabilità del mercato fondiario, la sua solidità e la sua capacità di adattamento dell’agricoltura italiana, anche in un contesto complesso, segnato dalle tensioni internazionali e dai cambiamenti climatici – dichiara il presidente Andrea Rocchi –. Il Crea, con il suo lavoro di ricerca e analisi, continua ancora oggi, dopo 75 anni, a offrire un punto di riferimento scientifico per comprendere le dinamiche del settore e orientare le politiche agricole. È ora fondamentale valorizzare il suolo agricolo come risorsa strategica, sostenendo la redditività delle imprese e promuovendo un uso sostenibile e innovativo del territorio, perché valorizzare la terra e sostenere chi la coltiva significa investire nel futuro del Paese».
