Leggera contrazione dei prezzi dopo due anni di crescita. Nord Est maglia nera. Nel 2019 giù anche le compravendite. In vent’anni l’inflazione si è mangiata il 13% del valore
Dopo due anni di crescita, il prezzo medio della terra torna a scendere, attestandosi sui livelli del 2016. Dall’indagine annuale sul mercato fondiario condotta dal Centro di Politiche e Bioeconomia del Consiglio per la Ricerca in Agricoltura e l'Analisi dell'Economia Agraria (Crea), emerge per il 2019 una flessione dello 0,4% rispetto all’anno precedente, con un valore medio fondiario nazionale di circa 20.300 euro per ettaro, invertendo la tendenza al rialzo registrata negli ultimi due anni (tab. 1).
L’analisi dei valori al netto dell’inflazione conferma il processo di erosione del capitale fondiario nazionale. Difatti, se da un lato negli ultimi vent’anni i prezzi correnti sono aumentati di quasi il 20%, dall’altro il costo della vita ha subito un incremento del 37%, determinando un’espansione della forbice tra prezzi fondiari correnti e prezzi reali anche nel 2019, con una svalutazione del patrimonio fondiario di circa il 13% nel medesimo periodo (fig. 1).
Questa riduzione è stata più consistente nel Sud Italia mentre le regioni nord-occidentali sono state meno influenzate dal processo erosivo. A differenza del 2018 si registra un calo del numero di compravendite che secondo le statistiche Istat sull’attività notarile si attesta intorno all’1,4% a differenza degli ultimi anni in cui il tasso annuo ha avuto una crescita intorno al 3-4%. Tuttavia, sarebbe ancora prematuro parlare di tendenza ribassista nonostante la flessione del livello medio del prezzo della terra, soprattutto in alcune regioni Nord orientali (Friuli, Veneto ed Emilia-Romagna).
Inoltre, questa situazione contrasta con le dinamiche degli ultimi anni che hanno favorito politiche di espansione per l’accensione dei mutui con costi molto contenuti, rendendo il credito più accessibile. Secondo Banca d’Italia, infatti, il credito per gli investimenti fondiari nell’ultimo anno è aumentato del 16%.
Tab. 1 Evoluzione dei valori fondiari medi nel 2019 (migliaia €/ha)
Fonte: Crea-PB, Banca dati dei valori fondiari. Aggiornamento 2019
Mercato vivace per le colture che rendono di più
Nel complesso nel 2019 il mercato fondiario ha conservato il suo carattere dinamico nel caso di terreni situati in zone vocate per colture a denominazioni di origine e indicazioni geografiche (es. vigneti), dove il successo commerciale ha in molti casi stimolato la domanda con il conseguente rialzo dei valori fondiari. Mentre la situazione congiunturale legata alla bassa redditività di diversi comparti, la strutturale frammentazione fondiaria che caratterizza buona parte dei territori rurali italiani, insieme alle incertezze collegate al varo della nuova Pac post 2020 hanno frenato le attività di compravendita, spostando l’interesse degli investitori verso lo strumento dell’affitto.
La domanda rimane nutrita da parte di imprenditori di aziende di grandi dimensioni oltre che da giovani agricoltori che hanno avuto accesso ai finanziamenti dei Psr sul primo insediamento, mentre dal lato dell’offerta sono soprattutto agricoltori in procinto di abbandono dell’attività ad essere protagonisti. Relativamente alle politiche fondiarie, sono andate avanti le iniziative che incentivano l'accesso degli agricoltori professionali alle agevolazioni fiscali della piccola proprietà contadina, semplificando alcune norme relative all'alienazione del fondo nei 5 anni successivi all'acquisto. Inoltre, Ismea informa che attraverso la Banca nazionale delle terre agricole sono stati assegnati oltre 4.600 ettari, creando 129 nuove imprese di cui il 75% formate da giovani imprenditori agricoli.
Fig. 1 Andamento medio dei valori fondiari in Italia (2000 = 100)
Veneto e Friuli col segno meno
Nonostante una contrazione generale delle compravendite, queste rimangono più attive nel settentrione per affievolirsi via via nel Mezzogiorno, mente dal lato dei valori fondiari si conferma la tradizionale configurazione dipolare del mercato della terra che vede il patrimonio fondiario nazionale concentrato per oltre il 60% nelle regioni settentrionali dove però la superficie agricola è inferiore al 40% della Sau complessiva (fig. 2). In questa circoscrizione i valori fondiari si mantengono stabilmente intorno ai 34.000 €/ha con quasi 43.000 €/ha nelle regioni del Nord Est e di 26.000 €/ha in quelle del Nord Ovest, mentre al Centro Italia le quotazioni si assestano sui 15.000 €/ha seguito dal Sud Italia e Isole con quotazioni medie rispettivamente di 13.000 e 8.600 €/ha.
Tuttavia, la riduzione dei valori fondiari ha riguardato prevalentemente due regioni del Triveneto, Veneto e Friuli-Venezia Giulia, con flessioni rispettivamente del 2,8% e del 4,5%. Le ragioni di queste riduzioni importanti possono essere in parte spiegate da fisiologici assestamenti del mercato per via dei valori medi regionali di per sé abbastanza elevati. Inoltre, le difficoltà congiunturali che alcuni comparti stanno subendo come il caso dei seminativi per la bassa redditività e i vigneti per la saturazione del mercato, concorrono a giustificare questa fase calante. In termini altimetrici la riduzione maggiore si è verificata in pianura (-1,2%) mentre le zone collinari e quelle montane presentano qualche modesto aumento. Una probabile spiegazione di questo andamento la si può trovare nella progressiva regionalizzazione dei pagamenti diretti che favoriscono le superfici montane e collinari.
Fig. 2 Valori fondiari medi (in migliaia di €/ha, 2019)
Effetto pandemia
Le principali attese per il futuro sono subordinate principalmente ai lasciti della crisi legata all’epidemia da coronavirus, soprattutto nel breve-medio periodo, per questo durante lo svolgimento dell'Indagine, avvenuta nei primi mesi del 2020, è stato chiesto agli operatori di dare qualche prima informazione sugli effetti dell'emergenza Covid sul mercato fondiario. Tuttavia, gran parte di loro non si sbilanciano convenendo che bisognerà attendere la prossima annata agraria per avere una valutazione più oggettiva sulle prospettive di investimento degli imprenditori, sia sul mercato fondiario che sul mercato degli affitti.
Al momento dell’indagine l’emergenza Covid-19 sembra non aver interferito eccessivamente sul mercato dei terreni se non nella mera logistica avendo impossibilitato gli spostamenti e gli incontri per eventuali trattative e impedito la registrazione dei contratti di compravendita, sebbene gli effetti diretti siano stati determinati dal blocco dei mercati e degli spostamenti dei lavoratori durante i mesi del lockdown. Questo ha creato diverse turbolenze in particolare in alcuni comparti più esposti come quello vitivinicolo, orto-florovivaistico, la zootecnia da carne - per il calo della domanda che ha interessato il settore della ristorazione - e quello collegato alle attività connesse come l’agriturismo e l’agricoltura sociale. Tutto ciò secondo i testimoni potrebbe enfatizzare la fuoriuscita dal settore di aziende meno strutturate, avendo pertanto effetti sull’offerta di terreni, soprattutto nel comparto florovivaistico, benché diverse regioni abbiano attivato nell’immediato interventi contenitivi come la Misura straordinaria 21 del Psr, con aiuti temporanei a favore di agricoltori e Pmi particolarmente colpiti dalla crisi.
Gli effetti sul mercato fondiario saranno quindi collegati principalmente alle incertezze sulla situazione finanziarie che si sta determinando, il che potrebbe concorrere a far crollare in modo significativo il valore dei terreni, soprattutto in quelle zone caratterizzate da quotazioni già di per sé elevate (es. vigneti del Nord-est). Il peggioramento della situazione economica generale inoltre disincentiva investimenti di lungo periodo come quelli fondiari, il che potrebbe favorire ancora una volta la scelta di condurre terreni in affitto come strumento principale di ampliamento delle dimensioni aziendali. A tal proposito la stessa Banca Centrale Europea ipotizza che l’incertezza causata dalla pandemia potrebbe avere effetti anche maggiori e più duraturi sull’attività immobiliare, influenzando gli investitori a rinviare le transazioni immobiliari fino a quando non sarà stabilizzata la situazione sanitaria
Alle incertezze legate alla crisi pandemica si sommano quelle sulla futura Pac post 2020 le cui prospettive alimentano un certo pessimismo in relazione alla probabile riduzione degli aiuti al reddito.
Situazione stabile nelle regioni occidentali, con un incremento del livello medio dei prezzi intorno allo 0,4% che ha interessato tutte le regioni a eccezione della Lombardia che invece subisce una leggera flessione (-0,2%). Il comparto delle colture di pregio, soprattutto nel caso dei vigneti, continua a essere quello trainante. Nel Triveneto, invece, continua a registrarsi un andamento dei valori fondiari al ribasso (-1,6%) imputabile principalmente alla consistente flessione in Friuli-Venezia Giulia (-4,5%) e in Veneto (-2,8%).
Situazione stabile al Centro con offerta che tende a prevalere sulla domanda mentre per quanto riguarda l’andamento delle quotazioni si registra un lieve rialzo (+0,3%) legato soprattutto al Lazio (+0,6%).
Al Sud il mercato fondiario conserva una certa stabilità con quotazioni tendenzialmente in salita sia nella parte peninsulare (+0,7%) sia in quella insulare (+0,2%) ad eccezione del Molise (-0,1%) e della Sardegna (-0,5%).
Rispetto al 2018 si attenua l’attività per il mercato fondiario della Valle D’Aosta con un livello degli scambi ridotto, sebbene la domanda rimanga in equilibrio con l’offerta e le quotazioni si mantengono stabili.
2. Piemonte
Il mercato si presenta stabile in Piemonte a eccezione di alcune zone legate a produzioni che risultano più redditive e che mantengono una certa dinamicità. Le ragioni di tale stallo sono da ricercare principalmente all’elevata volatilità dei prezzi oltre che alla bassa remunerabilità dei prodotti agricoli che insieme il clima generale di incertezza continuano a disincentivare gli investimenti fondiari favorendo gli affitti. Per altri versi, nelle zone vocate dove ci sarebbe maggiore propensione all’acquisto, i prezzi elevati e la poca offerta costituiscono motivo di stasi.
3. Lombardia
In Lombardia a differenza del 2018 le quotazioni medie registrano una leggera flessione (-0,2%), confermando l’andamento degli ultimi anni. I decrementi sono stati più evidenti nella pianura mantovana e in parte della collina interna bergamasca. In generale gli operatori continuano a segnalare l’influenza sul mercato legata alle incertezze che hanno caratterizzano diversi comparti, il che ha favorito più l’affitto che l’investimento fondiario, anche se il mercato conserva la sua tradizionale dinamicità nelle aree dove sono presenti imprese agricole in grado di produrre redditi apprezzabili e competitivi.
4. Liguria
Il mercato fondiario della Liguria attraversa ormai da anni una situazione di stallo, ben rappresentata dal valore complessivo del credito concesso per gli investimenti in immobili rurali che nel 2019 figura come il più basso d’Italia, oltretutto con una diminuzione del -27% rispetto al 2018. In termini di quotazioni si segnala un generale incremento, seppur esiguo (+0,5%) per tutte le tipologie colturali regionali.
5. Trentino-Alto Adige
Nella Provincia autonoma di Bolzano generalmente l’offerta è alquanto limitata, tale da comportare non poche situazioni in cui il prezzo di mercato non sempre riflette la reddittività del bene, tale situazione si verifica ancora più frequentemente qualora sul mercato fondiario agiscono anche i soggetti provenienti dai settori extra-agricoli che pur di effettuare investimento sul capitale fondiario sono disposti a pagare prezzi superiori rispetto alla media. Anche nella Provincia autonoma di Trento la domanda ha prevalso sull’offerta dove i giovani agricoltori figurano come protagonisti al fine di ottemperare ai vincoli imposti nei bandi di primo insediamento.
6. Veneto
In Veneto la bassa redditività dei seminativi, la diminuzione dell’interesse verso la produzione di biomasse a uso energetico, la stabilizzazione del comparto vitivinicolo, rispetto alla precedente espansione, insieme ad una minore attenzione da parte di soggetti occupati in attività extra-agricole, sono tutti elementi che hanno concorso a raffreddare il mercato fondiario. Cala infatti, la domanda con una tendenza verso la prevalenza dell’offerta, più marcata nelle province di Verona, Vicenza e Padova, con tendenza al ribasso dei valori fondiari che ha comportato una riduzione a livello regionale segnalata intorno al -2,8%.
7. Friuli-Venezia Giulia
Il mercato del Friuli-Venezia Giulia nel 2019 è stato influenzato negativamente da una serie di eventi che hanno inciso sulla situazione economica delle aziende agricole quali gli eccessi produttivi di uve e vino e l’invasione delle cimici asiatiche. A questo si aggiunge la mancanza di liquidità degli imprenditori agricoli e il calo di interesse nei confronti di un comparto, quello vitivinicolo, che fino ad alcuni anni fa faceva da traino per l’agroalimentare regionale, e che in parte spiegano la l’importante riduzione delle quotazioni medie regionali (-4,5%).
8. Emilia-Romagna
Situazione stazionaria anche in Emilia-Romagna che ha ricalcato nel complesso l’andamento dell’anno precedente caratterizzandosi per quotazioni stabili che si mantengono su valori medi sostenuti. Anche qui la diffusione della cimice asiatica ha determinato un notevole aumento dei costi per la difesa delle produzioni, incentivando la vendita o anche la dismissione dei frutteti.
9. Toscana
In Toscana il mercato fondiario è stato caratterizzato da un basso numero di compravendite con quotazioni medie dei terreni stabili e andamento al ribasso dei valori fondiari nella provincia di Arezzo e Siena, soprattutto per quanto riguarda seminativi e oliveti, oltre che per i vigneti nelle zone della Valdichiana aretina.
10. Umbria
Anche in Umbria il mercato fondiario presenta una condizione essenzialmente stabile, mentre gli operatori segnalano una bassa propensione agli investimenti fondiari che sta comportando una progressiva erosione dei valori generali immobiliari, ancora conseguenza della scarsa redditività delle attività agricole non specializzate. La domanda proviene essenzialmente da soggetti pronti a iniziare l’attività agricola - grazie anche alle possibilità offerte dal Psr per i giovani imprenditori e per la multifunzionalità - e da soggetti extra-agricoli.
11. Marche
Il mercato fondiario delle Marche conferma la fase stagnante già segnalata nelle precedenti indagini con prezzi che non subiscono variazioni degne di nota. Diminuisce anche l’interesse degli investitori, soprattutto per la bassa redditività delle attività agricole e per la diminuzione dei contributi pubblici, preferendo lo strumento dell’affitto, soprattutto nel caso di giovani agricoltori che intendono inserirsi come imprenditori agricoli.
12. Lazio
Nel Lazio anche nel 2019 il protrarsi della situazione economico-finanziaria ha determinato un certo livello di incertezza negli investimenti, condizionando di conseguenza il mercato fondiario.
13. Abruzzo
In Abruzzo non si registrano variazioni significative, sebbene le quotazioni dei vigneti e degli oliveti della collina litoranea si mantengano più elevate che nel resto della regione. Il perdurare della fase congiunturale negativa, specie nelle aree più marginali della regione, continua frenare le compravendite mentre persiste la configurazione tradizionalmente dicotomica che vede una forte contrapposizione dei valori fondiari tra aree interne, dove l’offerta è prevalente sulla domanda e quelle costiere in cui il mercato è sostanzialmente in equilibrio.
14. Molise
In Molise non si registrano particolari variazioni con un mercato sostanzialmente stagnante a causa della ridotta disponibilità finanziaria da parte delle imprese con l’annessa difficoltà di accesso al credito oltreché per i risicati margini di guadagno dell’attività agricola, spostando l’interesse degli investitori verso l’affitto.
15. Campania
Per le stesse ragioni si osserva una situazione statica anche del mercato in Campania a eccezione di alcune zone in cui si evidenziano piccoli mutamenti degli scambi in zone perlopiù interne.
16. Puglia
In Puglia i prezzi medi hanno registrato un’ulteriore rivalutazione, anche se modesta (+0,6%), mentre il volume degli scambi, rimane pressoché stabile. Gli operatori segnalano un leggero miglioramento nel caso degli oliveti in quanto sembra essersi attenuata la svalutazione legata al propagarsi delle infezioni di Xylella. La domanda è stata particolarmente sostenuta per i terreni vocati alla viticoltura, sebbene inizino a intravedersi, a detta dei testimoni privilegiati, i primi segnali concreti di saturazione del mercato dei prodotti vitivinicoli.
17. Basilicata
In Basilicata il volume degli scambi è stato caratterizzato da una netta differenziazione delle tendenze tra le due province e all’interno di ciascuna provincia. Nel potentino, in particolare si registra un calo delle attività che ha comportato anche una flessione delle quotazioni medie superiore anche al 10% nei territori montani, mentre nel materano si registra un fermo dei prezzi medi, ad eccezione dei pascoli e degli oliveti, che seppur timidamente, mostrano una tendenza al rialzo dei valori fondiari.
18. Calabria
Il mercato fondiario della Calabria si caratterizza per la generale staticità, legata alla mancanza di liquidità da destinare all’investimento fondiario oltre che dal livello delle quotazioni giudicato spesso molto elevato da parte dei potenziali investitori. In sostanza le quotazioni rimangono ancorate al pagamento unico. Lievi segnali di ripresa sono stati segnalati per i seminativi irrigui insieme a colture arboree di pregio (agrumeti, oliveti e vigneti a denominazione) in pianura anche per via della riconversione di aranceti per l’industria con actinidia e melograni.
19. Sicilia
In Sicilia si segnala un certo dinamismo per i terreni interessati alle produzioni subtropicali, in particolare nelle zone costiere e che spesso riguardano la riconversione di vecchi agrumeti abbandonati. Nel complesso il mercato fondiario siciliano resta condizionato dalla diminuzione del reddito delle aziende agricole e dalla conseguente minore disponibilità di risorse finanziarie da destinare all’investimento fondiario, oltre che dall’incertezza generale per i futuri risvolti della politica agraria.
20. Sardegna
In Sardegna il perdurare della congiuntura economica negativa nonché la persistente fragilità del settore agricolo regionale, continuano a influenzare il mercato fondiario mantenendolo sostanzialmente statico, anche per via dei bassi prezzi, come nel caso del latte che ha determinato proteste da parte dei pastori.
Mercato fondiario, in Italia la terra vale sempre meno
- Ultima modifica: 2020-12-11T07:43:16+01:00
da Simone Martarello
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