L’annuale indagine sul mercato fondiario realizzata dal CREA-INEA ha rilevato per il terzo anno consecutivo una diminuzione del prezzo della terra in Italia (tab. 1). La lieve contrazione (-0,6% su base annua) è comunque sintomatica delle difficoltà che interessano il mercato, sempre più caratterizzato da una domanda piuttosto tiepida e dalla diminuzione di interesse da parte degli investitori.
Il valore fondiario medio nazionale si è attestato su circa 20.000 €/ha, ma nasconde profonde differenze sia a livello altimetrico che regionale (tab. 1). Le quotazioni più elevate sono, infatti, osservabili nelle aree di pianura e collina caratterizzate dalla presenza di colture di pregio. Più ridotti risultano invece i valori fondiari nelle aree montane e in quelle relativamente più marginali delle regioni meridionali. Tuttavia si è ridotto il divario dei prezzi tra le aree più vocate e quelle marginali, a seguito di una contrazione più consistente che ha interessato proprio le aree più fertili di pianura delle regioni settentrionali.
Considerando il livello dell’inflazione viene confermata la progressiva erosione del valore del patrimonio fondiario, anche se a un tasso decisamente più contenuto rispetto agli anni scorsi: i prezzi dei terreni in termini reali mostrano, infatti, una flessione dello 0,8% e il valore medio della terra è il 91% rispetto a quello registrato nel 2000 (fig. 1). Nell’Italia settentrionale sono sei le regioni che presentano un incremento netto del valore reale del patrimonio fondiario nel periodo 2000-2014. Le contrazioni più rilevanti interessano tuttavia le regioni centro-meridionali, con punte del -20/-25% rispetto al 2000.
Le differenze a livello territoriale
La diminuzione delle quotazioni dei terreni su base annua ha interessato ben nove regioni, con cali più elevati in Friuli Venezia Giulia, Veneto, Lombardia e Campania, mentre solo in Trentino Alto Adige e Basilicata i valori fondiari hanno mostrato aumenti superiori al 2%. La differenziazione territoriale viene ulteriormente evidenziata dalla fig. 2 che mostra la variazione dei valori fondiari in termini correnti dal 2000 al 2014 a livello di regione agraria. I tassi di incremento più elevati hanno interessato le aree settentrionali, anche se non mancano situazioni di crescita nelle regioni centrali (Marche) e in quelle meridionali (Basilicata). Solo il 20% della SAU nazionale ha mostrato un tasso di crescita superiore a quello dell’inflazione, ma su questa superficie si concentra quasi il 40% del capitale fondiario complessivo. Circa un quarto della SAU (pari a 3,2 milioni di ettari) è stata invece interessata dal calo delle quotazioni.
I fattori che influenzano il mercato
Tra i fattori che hanno influenzato l’andamento del mercato fondiario nel 2014 riveste un ruolo principale la diminuzione di risorse finanziarie a disposizione degli investitori. Tale situazione è stata accentuata dalla lunga crisi economica e da alcune situazioni congiunturali come le misure di embargo verso la Russia, che hanno avuto effetti rilevanti sulla redditività delle aziende ortofrutticole, e la crisi del settore lattiero e delle carni bovine che si è riflessa sul livello della domanda di operatori molto attivi negli ultimi decenni.
Molti imprenditori evidenziano difficoltà di accesso al credito nonostante la riduzione dei tassi di interesse offra ormai buone occasioni per gli investimenti. A tale riguardo la Banca d’Italia segnala una crescita delle erogazioni destinate a finanziamenti per l’acquisto di terreni agricoli e di altre categorie di immobili pertinenti con l’attività agricola. Nel 2014 le erogazioni sono aumentate di circa l’8% rispetto all’anno precedente, soprattutto nelle regioni del Sud e del Nord-est, anche se il volume del credito è ancora inferiore rispetto a quanto si registrava una decina di anni fa. L’incertezza sul mercato fondiario è stata accentuata anche dal lento avvio della riforma della politica agricola comune. La definizione dell’entità dei pagamenti diretti - che dovrebbero diminuire nelle aree più fertili e aumentare nelle zone più marginali - e il ritardo nell’approvazione dei nuovi piani di sviluppo rurale hanno accentuato il clima di incertezza contribuendo a ridurre la propensione all’investimento degli operatori.
Leggi l'Inserto completo di tutti i valori Regione per Regione su Terra e Vita 47/2015 L’Edicola di Terra e Vita
