La Legge di Bilancio per l’anno 2020 (legge n. 160 del 2019) all’art. 1, commi 693-694, ripropone la possibilità di rideterminare del valore d’acquisto dei terreni agricoli e delle aree fabbricabili, al fine di ridurre le plusvalenze derivanti dalla loro futura vendita (quindi, ai fini di una minore tassazione). Gli immobili il cui valore d’acquisto può essere rideterminato in questa nuova occasione (la prima esordì nel 2002) sono quelli posseduti alla data del 1° gennaio 2020.
Il meccanismo della rideterminazione del valore dei terreni è quello oramai conosciuto, e consiste nell’assumere, in caso di vendita, in luogo del costo o valore di acquisto iniziale, il valore determinato da una perizia giurata di stima, versando un determinato importo del valore periziato a titolo di imposta sostitutiva.
E qui abbiamo la novità…
Nel 2015 era stato raddoppiato l’importo da versare a titolo di imposta sostitutiva, dal 4% delle precedenti rivalutazioni, all’8%. Nel 2019 l’aliquota era stata aumentata al 10%. La nuova legge di bilancio aumenta ancora l’imposta sostitutiva, portandola all’11%.
In ogni caso, a chi accede a tale opportunità è consentito di assumere il valore periziato anche ai fini del calcolo delle plusvalenze previste dagli artt. 67 e 68 del Testo unico delle imposte sui redditi (dpr 917/1986) in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Il Tuir dispone che le predette plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta, al netto dell'Invim, e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Il Tuir detta particolari disposizioni circa la determinazione sia del prezzo di acquisto sia dei costi da considerare: per i terreni acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore; il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione.
Il contribuente che si avvale della rideterminazione del valore dei terreni, in sostituzione del costo o del valore storico degli stessi, può assumere il valore del cespite risultante dalla perizia giurata di stima.
La perizia può essere redatta, comunque entro il 30 giugno 2020, solo da iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili. Si possono portare in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze anche i costi sostenuti per la perizia, se sono stati effettivamente sostenuti e rimasti a carico del contribuente.
Versamento imposta sostitutiva
Il versamento dell’imposta sostitutiva pari all’11% del valore rideterminato dalla perizia deve avvenire, con il mod. F24, entro il 30 giugno 2020 in un’unica soluzione, oppure in 2 o in 3 rate annuali di pari importo (le rate successive alla prima vanno maggiorate degli interessi del 3% annuo). In caso di versamento rateale, le scadenze successive sono quelle del 30 giugno 2021 (con maggiorazione del 3%) e del 30 giugno 2022 (con maggiorazione del 6%).
Vari chiarimenti
L’Agenzia delle Entrate si è più volte dedicata all’argomento, con le circolari n. 9/E, 15/E e 81/E del 2002, e con la circolare n. 35/E del 2004. Con al Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015 l’Agenzia delle Entrate ha fornito due importanti chiarimenti. Il primo punto è la data di asseverazione della perizia giurata di stima. L’Agenzia ha preso atto degli orientamenti della Cassazione: può essere assunto come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello determinato “sulla base di una perizia giurata anche se asseverata in data successiva alla stipulazione…”.
Il secondo chiarimento riguarda l’indicazione, nell’atto di cessione del terreno, di un valore inferiore a quello risultante dalla perizia giurata di stima, che invece dovrebbe costituire il valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi e di quelle indirette (registro, ipotecaria e catastale).
L’Agenzia aveva già ammesso la possibilità di discostarsi al ribasso da tale valore, ma a condizione che si predisponga una nuova perizia di stima, con la possibilità quindi di utilizzare un valore normale minimo di riferimento più basso di quello precedentemente periziato (circolare n. 111 del 2010), fermo restando (circolare n. 1 del 2013) che il contribuente deve comunque indicare nell’atto il valore rideterminato, anche se il corrispettivo è inferiore, poiché, diversamente, la plusvalenza dovrà essere calcolata nei modi ordinari. L’Agenzia ha ulteriormente precisato che “…la ratio sottostante alla norma in esame, volta a contrastare l’occultamento della base imponibile ai fini delle imposte indirette, viene meno nei casi in cui, pur non facendosi menzione in atto della intervenuta rideterminazione, lo scostamento del valore indicato nel medesimo atto rispetto a quello periziato, ossia quello “minimo di riferimento” previsto dalla norma, sia poco significativo e tale da doversi imputare ad un mero errore più che alla volontà di conseguire un indebito vantaggio fiscale mediante una apprezzabile sottrazione a tassazione di base imponibile, ai fini dell’imposizione indiretta”.
Vediamo quando conviene
La rivalutazione (perizia e versamento dell'imposta sostitutiva) di massima è conveniente nei casi di terreni agricoli divenuti edificabili, o che stanno per divenire tali in base ad apposite varianti degli strumenti urbanistici, quando tali terreni siano stati acquisiti in epoca remota: in questi casi la plusvalenza sarebbe piuttosto alta, considerato che l'imponibile verrà calcolato sottraendo, dal corrispettivo incassato dalla vendita, il costo sostenuto a suo tempo per l'acquisto (o il valore accertato ai fini dell'imposta di successione, nei casi in cui il terreno sia stato acquisito a titolo gratuito). Nei casi di acquisizione remota, il valore da sottrarre al corrispettivo sarà certamente basso, risultandone quindi un imponibile alto.
Se, come probabile, il valore del terreno determinato dalla perizia giurata alla data del 1° gennaio 2020 risulta maggiore del costo sostenuto a suo tempo per l'acquisto, l'imponibile della plusvalenza risulterà minore.
