L’indagine annuale sul mercato fondiario condotta dal Crea Politiche e Bioeconomia conferma anche nel 2022 la crescita dei valori dei terreni agricoli già riscontrata nella precedente annata, con un prezzo medio nazionale della terra che si attesta a circa 22.600 euro per ettaro, registrando un incremento dell’1,5% rispetto al 2021.
Ma il 2022 si è caratterizzato anche per l’esplosione dell’inflazione (+8,1%) che ha determinato diversi effetti sul mercato fondiario. Molti di questi saranno ancora più percepibili dagli operatori in futuro. Infatti, considerando i valori fondiari deflazionati il processo di erosione del capitale fondiario nazionale è stato particolarmente evidente nell’ultimo anno. Ciò ha determinato una svalutazione dei valori reali dei terreni agricoli del 6,6% e di quasi il 24% nell’ultimo ventennio (fig. 1).
Tuttavia, gli incrementi non sono stati uniformi in tutto il territorio nazionale, ma hanno riguardato principalmente le regioni di Nord-ovest (+3,2%) seguite da quelle del Nord-est (+1,2%), Sud (+0,8%), Centro (+0,6%) e le Isole (+0,5%) (tab. 1).
La diversa dinamica di crescita rispecchia anche la tradizionale polarità dello stock del capitale fondiario, nettamente concentrato nelle regioni Nordorientali. Qui i valori fondiari medi si attestano poco sotto i 50.000 €/ha. Mentre nel Mezzogiorno i valori medi si mantengono mediamente sotto i 15.000 €/ha (fig. 2).
Vigneti del Trevigiano a peso d'oro
In particolare, i valori più elevati si ritrovano concentrati in alcune provincie del Triveneto. Così ad esempio nel trevigiano, dove la solidità del settore vitivinicolo continua a valorizzare il capitale fondiario nelle aree collinari e nelle pianure limitrofe, si registrano quotazioni medie poco sotto ai 95.000 €/ha, con punte di circa 350-500.000 €/ha per i vigneti delle zone “Conegliano Valdobbiadene Prosecco Docg”. Parimenti nel caso dell’Alto Adige, dove il valore medio tocca i 104.000 €/ha grazie al peso specifico dei frutteti.
Compravendite in aumento
Lo scorso anno è proseguito l’aumento delle compravendite già visto nella precedente indagine, con la ripresa delle trattative dopo le restrizioni imposte dalla pandemia. Nello specifico il Consiglio Nazionale del Notariato stima nell’ultimo anno un incremento di quasi due punti percentuali con oltre 150.000 rogiti effettuati. Anche i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) confermano questa tendenza registrando un +7,5% della superficie soggetta a transazioni a livello nazionale.
Fig. 1 Indice dei prezzi correnti e deflazionati (anno 2000 base 100)
Consulta e scarica la tabella con i prezzi dei terreni
Sul mercato dei terreni agricoli si affacciano i fondi
Questa situazione ha portato a una frenata, oltre che delle richieste, anche delle erogazioni del credito, che secondo Banca d’Italia sono diminuite del -6%. Il fenomeno è ricollegabile all’effetto diretto dell’aumento dei tassi di interesse, insieme alla riduzione del livello di garanzia chiesto dagli istituiti di credito agli investitori. Probabilmente anche per queste ragioni il credito erogato si concentra nelle regioni settentrionali, dove le prospettive di sviluppo per le produzioni agricole sono migliori e il tessuto aziendale è più strutturato. A tal fine tra le nuove figure attive sul mercato fondiario si segnalano i fondi di investimento. Per questa categoria di investitori i terreni agricoli sono utili per la diversificazione dei portafogli. Offrono una potenziale copertura dall’inflazione e la loro domanda e offerta sono rigide, cioè hanno una variabilità abbastanza bassa che non espone l’investimento alla speculazione sui mercati finanziari.
Comprano solo i più forti
In generale la particolare situazione congiunturale dovuta soprattutto all’aumento dei costi dell’energia in conseguenza del conflitto in Ucraina e alla difficoltà nel reperire la manodopera, sembra aver disincentivato la domanda che resta concentrata nelle aziende più strutturate con maggiore capacità d’investimento. La crisi in atto ha anche ridotto la propensione alla vendita da parte dei proprietari che preferiscono mantenere il patrimonio fondiario come bene rifugio. La domanda tende a prevalere sull’offerta per i terreni destinati a colture di pregio, produzioni ad alto valore aggiunto e dotati di una buona infrastrutturazione.
L’offerta si impone invece nelle zone più marginali, dove il progressivo abbandono dell’attività agricola continua a rappresentare una minaccia ambientale e sociale. Il fenomeno che interessa indistintamente Nord e Sud, è legato spesso ad agricoltori anziani senza successori, o dagli eredi di questi – occupati in settori extra-agricoli – o piccoli imprenditori con aziende non strutturate, non più in grado di mantenere un livello di redditività adeguato. Questo implica un aumento di terreni difficilmente vendibili anche per via dell’eccessivo grado di polverizzazione delle proprietà su cui non è raro ritrovare comproprietari numerosi e irreperibili che ostacolano la ricomposizione fondiaria e la stipula dei rogiti.
Fig. 2 Valori medi dei terreni per territorio
Agrivoltaico alla finestra
Così come per il mercato degli affitti, si consolida la presenza di operatori che rivitalizzano la domanda di terreni per destinarli alla produzione di energia rinnovabile. Le caratteristiche più ricercate per questo utilizzo riguardano terreni di estensioni medio-grandi vicini alle linee elettriche, con valori fondiari relativamente contenuti. Tuttavia, le incertezze legate alla mancanza di una base normativa tecnica e giuridica, o alla presenza frammentata di linee guida in materia che non sempre interpretano in maniera coerente l’argomento, specie per l’agrivoltaico, limitano ancora l’interesse da parte degli stessi operatori. Non si segnalano per ora effetti sui prezzi della terra dovuti ai nuovi regolamenti della Pac, che prevedono una rimodulazione degli importi degli aiuti diretti oltre che l’introduzione di nuovi meccanismi premiali basati sulla sostenibilità come gli ecoschemi.
Terreni agricoli, futuro pieno di incognite
Diversi sono gli aspetti su cui si concentrano le attese degli operatori per il futuro, legate in particolare alle incertezze dovute alla situazione macroeconomica e al quadro internazionale, all’entrata a regime della nuova Pac, oltre che al sempre più frequente verificarsi di eventi meteorologici estremi per via del cambiamento climatico in atto. In questo contesto sembra prevalere da un lato un atteggiamento più prudente da parte degli imprenditori agricoli verso gli investimenti fondiari. Dall’altro non si esclude un incremento della domanda da parte di investitori, tra cui anche operatori extra agricoli, che riconoscono la terra come un bene rifugio in grado di proteggere i patrimoni.
Questo soprattutto di fronte al preoccupante quadro inflazionistico che ha determinato una crescita dei tassi di interesse, con il conseguente aumento delle difficoltà di accesso al credito, non solo per i giovani imprenditori ma anche per le aziende più efficienti che si trovano a fronteggiare i mutui in sofferenza. Anche l’evoluzione delle istallazioni di impianti agri-fotovoltaici potrebbe influenzare la propensione all’investimento da parte degli operatori agricoli, sebbene bisognerà attendere qualche anno per valutare gli effetti sul valore delle quotazioni. Tutti questi elementi, secondo i testimoni intervistati, lasciano intravedere un probabile aumento del prezzo della terra. Soprattutto per i terreni dedicati a colture ad alto valore aggiunto mentre dovrebbe restare stabile l’attività di compravendita.
Nord
Piemonte
Quotazioni in rialzo (+4,9%) soprattutto per i terreni vocati alla vitivinicoltura e a seminativi irrigui che sono anche i principali oggetti di compravendita, seguiti dai frutteti. Per quanto riguarda i seminativi non irrigui, i fenomeni siccitosi che si sono verificati nelle ultime stagioni hanno incentivato la scelta per la semina di cereali vernini o a bassa richiesta idrica e su questo aspetto si mantiene l’interesse degli investitori, oltre che per le rotazioni colturali.
Valle d’Aosta
I prezzi della terra mostrano un timido aumento (+1,3%) sebbene si segnali in flessione il volume degli scambi di terreni agricoli, probabilmente per via del fatto che non sono stati emanati bandi in relazione alle misure di investimento del Psr.
Lombardia
L’interesse degli operatori si è concentrato soprattutto nei terreni destinati a colture ad alto valore aggiunto, dove le imprese agricole sono potenzialmente in grado di conseguire redditi apprezzabili e competitivi, sia negli ordinamenti zootecnici sia vegetali, in particolare viticoli e orticoli. Nel complesso il prezzo medio della terra è in leggera crescita (+2,5%) con un mercato che mantiene il suo equilibrio.
Liguria
La domanda tende a prevalere sull’offerta nel caso soprattutto dei terreni da destinate alla floricoltura mentre negli altri casi si registra un mercato sostanzialmente in equilibrio. Non si ravvisano particolari effetti dell’aumento dell’inflazione sui prezzi, sebbene questi si registrino in crescita (+2,5%).
Trentino
Il mercato rimane vivace nel caso dei vigneti mentre in generale il prezzo della terra si mantiene su valori stabili (+0,3%) con quotazioni medio alte, anche per via della ridotta offerta legata ad una tradizionale bassa propensione alla vendita.
Veneto
Valori in lieve in crescita si registrano (+1,2%) non solo nel caso di vigneti ma anche nel comparto dei seminativi irrigui limitatamente però a terreni di medio grandi estensioni. Più contenute invece o, in alcune aree anche con tendenze al ribasso, le quotazioni nel comparto frutticolo e del patrimonio fondiario ubicato in aree marginali.
Friuli-Venezia Giulia
Si segnala un mercato vivace e dinamico con valori fondiari in crescita (+3,8%), in particolare nel comparto vitivinicolo e dei seminativi irrigui. La domanda, che in generale prevale sull’offerta, è alimentata soprattutto da aziende di grandi dimensioni insieme a investitori non regionali e a volte provenienti da settori extragricoli. Ciò al fine di impiantare vigneti o di rinnovare i vecchi impianti per modernizzare le strutture.
Emilia-Romagna
Valori fondiari in lieve aumento (+1,4%) dove il mercato si caratterizza per le quotazioni mediamente elevate, oltre che per una bassa mobilità fondiaria. Ma il quadro di aspettative dovrà essere rivalutato alla luce degli eventi alluvionali di maggio 2023.
Centro
Toscana
Il mercato fondiario toscano è stato caratterizzato da pochi scambi con quotazioni medie dei terreni quasi invariate rispetto al 2021 (+1,1%), per i quali sono stati soprattutto i vigneti nelle zone a Denominazione a fare da traino.
Umbria
Il valore medio dei terreni agricoli si mantiene pressoché stabile (+1%). Anche qui la situazione congiunturale insieme all’attesa per l’entrata in vigore della nuova riforma Pac, sembra aver per adesso scoraggiato gli investitori sebbene gli intervistati intravedano una mite tendenza verso la ripresa della domanda, soprattutto per terreni di pregio.
Marche
Il mercato conferma la situazione stagnante già riscontrata nelle ultime indagini, con valori sostanzialmente stabili (+0,3%) e volume delle compravendite molto limitato.
Lazio
Valori fondiari stabili (+0,1%). Sono solo i terreni destinati a colture di alto pregio a mantenere un certo interesse da parte degli investitori, rappresentati principalmente da aziende di grandi dimensioni e adeguatamente strutturate. I testimoni intervistati segnalano una crescente attenzione per gli investimenti fondiari finalizzati per gli impianti agri-fotovoltaici che molto probabilmente caratterizzerà il mercato della terra nel prossimo futuro, anche in relazione all’affitto. Gli effetti dell’inflazione risultano per l’anno di indagine non rilevanti sui valori nominali identificati nell’indagine. In pratica si è in presenza di una riduzione dei valori che potrà essere verificata solo al momento del perfezionamento delle compravendite.
Sud
Abruzzo
Il prezzo medio dei terreni agricoli a livello regionale si mantiene stabile (+0,4%) con un mercato decisamente più attivo nelle regioni agrarie litoranee soprattutto per quanto riguarda oliveti, orticole e seminativi irrigui.
Molise
Situazione analoga per il mercato molisano con valori fondiari stabili (+0,1%). La domanda si è concentrata nei contesti interni e montani fortemente radicati alla zootecnica attivando un numero di compravendite sicuramente maggiore rispetto al dato di tendenza degli ultimi anni.
Campania
Il valore fondiario medio rimane stabile (+0,5%) sebbene i testimoni riferiscano un mercato più dinamico rispetto alle ultime stagioni grazie ai terreni destinati a produzioni di alto pregio, specie frutteti, e colture del comparto orto-florovivaistico, che hanno fatto da traino.
Puglia
Quotazioni medie dei terreni agricoli in timida crescita (+1,5%), mentre non sono tati segnalati particolari effetti né dell’imminente riforma Pac (2023-27) e neanche dell’inflazione.
Basilicata
Quotazioni in leggero aumento (+0,5%) con mercato in sostanziale equilibrio. La domanda di terreni trova riscontro nella misura del primo insediamento e quindi nella necessità di aumentare la superficie aziendale.
Calabria
Nonostante gli operatori riferiscano una leggera ripresa del mercato della terra in pianura, la situazione generale rimane stagnante con nessuna variazione riscontrata sul pezzo medio della terra.
Sicilia
Valori quasi stabili per i terreni agricoli (+0,7%) dove le attività si sono concentrate negli areali con produzioni tipiche, quali le pendici dell’Etna o le isole di Pantelleria e di Salina, tutte aree in cui viene praticata una vitivinicoltura di alto pregio, l’agrumicoltura e la frutticoltura subtropicale.
Sardegna
Prezzi stabili (+0,2%) con un livello degli scambi invariato ed il rapporto fra domanda e offerta ha mantenuto un generale equilibrio, ad eccezione di alcune aree.
