La valutazione economica di un vigneto è il risultato delle considerazioni circa il valore fondiario vero e proprio, quello del soprassuolo, ovvero il prezzo commerciale che acquisisce un determinato fondo a seguito della coltivazione di una determinata coltura e di eventuali diritti o autorizzazioni all’impianto.
In quest’ultimo caso si tratta del valore acquisito con il sistema di protezione normativa che opera determinanti effetti sul mercato. Una forma di barriera all’entrata di carattere normativo nota in letteratura. Per indagare la prioritaria struttura dei valori fondiari propriamente detti esistono diverse fonti pubbliche. Con esse è possibile ricostruire un’accurata valutazione economica dei terreni in tutto il mondo. Valori che ovviamente risultano in connessione con le caratteristiche fisiche, economiche e politiche della zona di riferimento.
I valori catastali attribuiti, compilati con metodo analitico da esperti che individuano le caratteristiche e le specificità dei fondi, non evidenziano tutte un valore definitivo. Difatti, intervengono considerazioni economiche basate su un dettaglio più approfondito, che contestualizzano la proprietà in termini di accessibilità, fruibilità e comparabilità valoriale con analoghe porzioni di terreno.
Inoltre, vigono considerazioni sulla fungibilità e durata dei beni biologici posti sopra al suolo. Il vigneto, come le altre colture arboree, è necessariamente una coltura a lunga permanenza con caratteristiche che influiscono sulla stabilità e riproducibilità del valore fondiario. La durata media del vigneto, intorno a trent’anni, sostiene una dinamica valoriale rilevante sia in termini di ritorno sull’investimento che nelle modalità di finanziamento.
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Vincoli a sostegno di valore e qualità
Valore fondiario e del soprassuolo sarebbero di per sé sufficienti a definire la tendenza dei prezzi dei vigneti, tuttavia per i Paesi europei, indiscutibilmente leader nella produzione aggregata (oltre il 60%), ci sono anche altre variabili che influiscono sul valore dei vigneti.
Il cosiddetto Diritto di impianto/reimpianto, sostituito dal 2016 dall’Autorizzazione, è una forma di protezione rispetto al proliferare indiscriminato di nuovi vigneti: rappresentando una barriera all’entrata si ripercuote quindi sulla dinamica valoriale.
Il sistema è risultato per decenni in linea con l’ottica protezionistica della politica agricola europea sviluppatasi dagli anni ‘60 in avanti. Politica che ha reso l’Europa un aggregato di Paesi eccedentari nella produzione primaria. Come altri meccanismi in filiere agroalimentari diverse, ha permesso di tutelare la superficie a vigneto, garantendo il presidio di aree a forte vocazione identificate con denominazione di origine. Gestendo appropriatamente efficaci barriere all’entrata, con la diminuzione e il controllo della produzione, il sistema ha preservato anche la qualità dei prodotti vitivinicoli.
A latere del meccanismo dei Diritti di impianto/reimpianto sono nate e si sono sviluppate dinamiche commerciali specifiche. Attivate in corrispondenza dell’opportunità o meno di gestire la produzione su superfici adeguate.
Le nuove autorizzazioni non possono essere vendute sul mercato, pertanto la logica della compravendita soggiacente è irrimediabilmente compromessa. Tuttavia, è automatico il riconoscimento di un vantaggio di prezzo per ogni vigneto. Più alto o più basso in considerazione del tipo di uva coltivata e di vino prodotto.
Vigneto, le variabili sul tavolo
Considerata questa composizione della dinamica del valore dei vigneti è evidente che il dato relativo alla modalità di finanziamento degli investimenti in fondi risulti articolato in una pluralità di specificazioni. La linea di condotta principale riguarda il privilegio concesso a un approccio di medio lungo termine con garanzie forti, tipicamente legato a una logica di sostegno del valore basata su una pianificazione temporale in linea con la durata della vita effettiva del vigneto.
Le caratteristiche dei finanziamenti a sostegno degli investimenti per l’acquisto o il miglioramento del fondo agricolo richiamano necessariamente un’origine tecnica di natura fondiaria. Sono pertanto legati al valore del bene durevole, che è identificato come una porzione di proprietà immobiliare sulla quale esercitare eventualmente diritti di privilegio.
Il terreno è universalmente un bene immobile costituito da una combinazione di materiali di qualsiasi genere che sono riuniti assieme a formare un compendio unico. Il fondo acquisisce un valore che tende a rimanere invariato nel tempo, ovvero a subire variazioni in scala moderata rispetto ai beni mobili.
Efficacia di un investimento
L’impiego di capitale finanziario a sostegno di investimenti sui vigneti assume pertanto caratteristiche peculiari in riferimento a criteri di efficacia, efficienza e durata.
Appare scontato il criterio di efficacia, come aspetto rilevante della conduzione del terreno. La finalizzazione dell’investimento è necessariamente legata all’acquisizione o al miglioramento del bene immobiliare. Si basa su valutazioni di opportunità circa la possibilità di ampliare la superficie al fine di incrementare la produzione, ottimizzare le rese o elevare la qualità della produzione stessa. L’efficacia, in definitiva, è legata agli aspetti strategici di aziende o gruppi che pianificano la propria attività partendo dalla conduzione tecnica.
Efficienza della liquidità
Il criterio di efficienza dell’investimento ammette maggiore discrezione nella pianificazione. Si cerca in questo caso la funzionalità dell’investimento in relazione al servizio del debito, qualora si ricorra a fonti esterne, o all’ottimizzazione della liquidità disponibile.
L’efficienza del capitale utilizzato in relazione al servizio del debito non riguarda solo un criterio di condizioni di costo. Si fonda prioritariamente sulla natura tecnica, con la possibilità di intervenire in termini scalabili in fase di erogazione. Inoltre, deve essere ricercata la corretta misura tra valore e garanzia a presidio, per evitare di andare oltre il perimetro relativo. Eccesso di garanzia, ovvero tendenza a sovrastima dal lato mercatistico, che inficia la possibilità di escussione. Costo del servizio del debito e garanzie sono pertanto le leve sulle quali articolare la programmazione finanziaria, tenendo conto delle caratteristiche di ritorno dell’investimento, notoriamente di medio lungo periodo.
L’immobilizzazione ha per definizione caratteristiche di lenta rotazione del capitale a servizio, concetto che a maggior ragione si sposa con le dinamiche di finanziamento dei vigneti.
Il giusto tempo del debito
A differenza dell’impiego di fonti esterne la pianificazione di risorse proprie consente di sterilizzare l’influenza del presidio garantistico spostando l’attenzione sulla leva dei costi, con particolare enfasi nell’opportunità di impiego.
Appare evidente come la durata dell’investimento si ponga come criterio a sostegno di efficacia ed efficienza soprattutto per le caratteristiche proprie dell’approccio valoriale. Detto in altri termini: a maggior valore corrisponde la più ampia possibilità di finanziamento. Non è tuttavia detto che le basi economiche a presidio del flusso di rimborso rispettino la pianificazione. Di conseguenza un’attenta pianificazione, con un business plan coerente e significativo è imprescindibile per qualsiasi tipo di finanziamento a sostegno della conduzione, del miglioramento e della compravendita.
