Il valore dei vigneti è notoriamente un aggregato di tre fattispecie di indicatori. Quello fondiario propriamente detto, quello del soprassuolo, cioè il valore commerciale che acquisisce un determinato fondo a seguito della conduzione di una determinata coltura. C’è poi il valore di eventuali diritti o autorizzazioni all’impianto, in pratica il valore generato dal sistema normativo a sostegno e protezione della produzione. Cerchiamo quindi di capire come si forma il valore in riferimento a un territorio leader fra le denominazioni del vino come quello di Montalcino.
Il valore dei vigneti
Per indagare la prioritaria struttura dei valori fondiari propriamente detti esistono diverse fonti pubbliche. Con esse è possibile ricostruire una accurata valutazione economica dei terreni nel mondo. Valori che ovviamente risultano in connessione con le caratteristiche fisiche, economiche e politiche della zona di riferimento.
In particolare per Montalcino abbiamo utilizzato fonti locali di caratterizzazione oltre che i data base pubblici disponibili.
A livello mondiale per qualsiasi Paese produttore è possibile ricostruire sia le serie storiche sia le effettive consistenze allo stato attuale per tutti i terreni, con opportuna classificazione su base catastale.
Il valore per classi catastali o sistemi analoghi risente prioritariamente della suddivisione per funzioni. Nel caso prettamente agricolo, degli ordinamenti colturali per i quali il terreno è conformemente classificato.
Alla base della ripartizione per classi vi sono scelte censuarie dell’organo di pianificazione, che sfrutta ovviamente le risultanze delle caratteristiche fisiche.
Con una maggiore profondità di analisi si possono mettere in evidenza condizioni di fruibilità economica relative al sistema locale. Dove risultano le interconnessioni economiche, sociali e ambientali. Inoltre, compongono la stima valoriale le condizioni di accessibilità e viabilità relative all’area circostante il terreno, quindi le specifiche di fruibilità del bene oggetto di valutazione.
Per la seconda componente del dato valoriale valgono certamente le considerazioni da svolgere circa le caratteristiche della coltura soprassuolo. In tale ambito è evidente che il valore è sostenuto dalle prerogative tecnico/economiche del prodotto.
Il vigneto, come le altre arboree, è necessariamente una coltura a lunga permanenza con caratteristiche che influiscono sulla stabilità e riproducibilità del valore fondiario.
Valore fondiario e del soprassuolo sono di per sé sufficienti a definire la tendenza dei prezzi dei vigneti, tuttavia, per i Paesi europei, indiscutibilmente leader nella produzione aggregata (oltre il 60%), vigono regole che influiscono sul valore dei vigneti.
Il sistema dei Diritti di Impianto, in vigore fino al 2015 su tutto il territorio europeo, costituiva un sistema di protezione forte che permetteva solo ai detentori del diritto di impiantare/reimpiantare un vigneto. I diritti erano cedibili pertanto si costituiva un valore di mercato. Con la nuova Ocm (Reg. Ue 1308/2013) dal 1/01/2016 i Diritti sono stati sostituiti dalle Autorizzazioni. Si tratta di un sistema più rigido basato sull’autorizzazione alla conduzione di vigneti in ragione dei diritti posseduti. Le Autorizzazioni non possono essere cedute dietro contropartita economica. È una forma di protezione rispetto al proliferare dell’impianto indiscriminato di nuovi vigneti. Rappresenta quindi una barriera all’entrata che si ripercuote sulla dinamica valoriale.
Un breve richiamo è necessario rispetto alle caratteristiche del bene immobile. Infatti, l’immobilizzazione è legata a una dinamica di lenta rotazione del capitale a servizio. È evidente come la durata dell’eventuale investimento per acquisto di terreni si ponga come criterio a sostegno di efficacia ed efficienza soprattutto per le caratteristiche proprie dell’approccio valoriale. Con la corretta finalizzazione e la successiva efficienza delle fonti emerge la necessità di spostare sul medio-lungo termine la dinamica di ritorno del capitale investito.
Il “caso” Montalcino
Il territorio sul quale l’impresa svolge la propria attività direttamente, assume valori in funzione della configurazione di diversi fattori.
Le caratteristiche pedoclimatiche rappresentano un attributo determinante per la riuscita del prodotto, pertanto fanno parte di un processo di valorizzazione dal quale prendono le mosse altri tratti distintivi.
L’esclusività del luogo, con le sue caratteristiche di pregio paesaggistico, ma anche di fruibilità complessiva, si pongono come determinanti fattori di valorizzazione.
Dal lato della tutela normativa assume rilevanza anche la Denominazione. Questa, per la verità, svolge il suo ruolo anche per attività non perfettamente integrate, in quanto si tratta di protezione territoriale. Tuttavia, il corpo unico aziendale innestato in una denominazione prestigiosa ne sfrutta ancora maggiormente le potenzialità di valorizzazione.
L’apporto del capitale sociale (Becker, Bourdieu) consente di completare il processo di definizione alla base dei criteri di valore. Inserito in un sistema di relazioni complesse, basate sul reciproco riconoscimento professionale e produttivo tradizionale, il vigneto assume ulteriore specificazione dal punto di vista dell’individuazione dei criteri valoriali.
Si tratta in via principale di assumere e mantenere valore rispetto a una serie di attività patrimonio specifico di un territorio e delle persone che lo abitano. Nel caso delle proprietà agricole si valorizza anche il microcosmo aziendale, spesso generato per aggregazione di forme tradizionali di conduzione. È il caso dell’aggregazione di Unità tecniche economiche (aggregato di terreni, impianti attrezzature in cui viene svolta attività agricola in forma diretta), che costituivano attività indipendenti e che da un certo momento sono andate ad alimentare la rete di relazioni, fino alla formalizzazione in un unico perimetro patrimoniale. Sulla base di reciprocità e mutuo riconoscimento di attività realizzate in connessione sempre più stretta che identificano un approccio condiviso al lavoro e alla produzione. Da qui una valorizzazione composta, con i criteri di funzionalità sociale ed efficienza economica non facilmente ripetibili.
La progressione dei valori
Con i dati elaborati dal Consorzio di Tutela, arricchiti a loro volta con importanti studi sul territorio fra cui le periodiche indagini di WineNews, siamo a ricostruire la forte progressione del valore dei vigneti registrata dagli anni Sessanta, a sua volta incrementata esponenzialmente soprattutto dagli anni Novanta.
Le aziende che detengono vigneti a Montalcino sono 308, di cui 218 associate al Consorzio del Brunello, che nel loro insieme rappresentano il 98% della produzione. Nel dettaglio il Brunello di Montalcino si estende su di una superficie di 2.100 ettari, il Rosso di Montalcino su 550 ettari, restanti parti sono appannaggio della Doc Sant’Antimo. Circa cinquanta ettari sono classificati Chianti. In totale circa 4.800 ettari.
Complessivamente il valore stimato dell’asset vigneto ammonta a circa due miliardi di euro con una rivalutazione media, rispetto ai Vam (Valori agrari medi) registrati da Agenzia delle Entrate negli ultimi 30 anni, di poco inferiore al 2000%. A conferma anche i dati della sempre puntuale indagine annuale sui valori fondiari del Crea, a cura di Andrea Povellato.
Il lavoro di WineNews, svolto su commissione del Consorzio Brunello, è pressoché allineato a tali valori.
Il focus sul valore del terreno serve in questo contesto a proporre un benchmark a disposizione di soggetti prestatori coinvolti nella predisposizione di finanziamenti a sostegno di investimenti nel territorio. I valori pertanto sono l’espressione monetaria di asset dell’azienda locata in Montalcino. Il fattore terra quindi, che va a integrarsi con capitale e lavoro per ricostruire un valore complessivo di cui i primi due paragrafi del presente lavoro rappresentano la base metodologica.
Valgono poi le considerazioni in conclusione circa gli aspetti valoriali apportati dal sistema nel suo complesso. Capitale sociale a supporto del sistema complessivo.
Tutti per uno e uno per tutti
Scopo di questo studio non è il commento circa la progressione dei valori. Piuttosto siamo a ricercare la coerenza tra una crescita così imponente e la valorizzazione degli asset, compatibile con un sentiero di sviluppo sostenibile.
Infatti, oltre alle compravendite, con la dinamica offerta/domanda nel classico ciclo economico, oltre il sistema delle aspettative, siamo in presenza di una valorizzazione che possiamo definire sistemica. Frutto del lavoro di aziende, istituzioni, singoli appassionati di vino, media tradizionali e social media, il cui scopo è universalmente ascrivibile alla valorizzazione del particolare.
Il comportamento collettivo quindi, non guidato ma svolto in coerenza rispetto a una universalità positiva che assegna e incrementa il valore. Una logica appunto sistemica, autoregolatasi, foriera di ottimali condizioni economiche, sociali e ambientali.
