Il mercato fondiario italiano mostra segnali di ripresa sul fronte delle compravendite, mentre quello degli affitti conferma una sostanziale stabilità. Nel 2025 i prezzi dei terreni agricoli registrano un incremento medio dello 0,9%, portando la quotazione nazionale a sfiorare i 23.000 euro per ettaro. Un dato che, tuttavia, nasconde differenze territoriali molto marcate, con valori che oscillano dai 48.900 euro per ettaro del Nord-est agli 8.600 euro delle Isole.
È quanto emerge dall'anticipazione dell'Indagine annuale sul mercato fondiario in Italia, realizzata dal Crea attraverso il Centro di Politiche e Bioeconomia, con il supporto del Consiglio dell'Ordine nazionale dei dottori agronomi e dei dottori forestali (Conaf).
La fotografia del mercato evidenzia un sostanziale equilibrio tra domanda e offerta, con una leggera prevalenza della prima e un numero di compravendite che si mantiene stabile. A sostenere gli acquisti sono soprattutto gli agricoltori, interessati ad ampliare le superfici aziendali e a consolidare le proprie strutture produttive. Dal lato dell'offerta prevalgono invece i proprietari che cessano l'attività agricola e coloro che hanno ricevuto terreni in eredità, senza avere intenzione di coltivarli direttamente.
La distribuzione dei valori evidenzia la maggiore appetibilità delle superfici situate nelle pianure e nelle aree caratterizzate da un'agricoltura più intensiva e redditizia.
Tra i fattori che contribuiscono a orientare le decisioni di acquisto figurano anche le misure della Pac 2023-2027, che possono influenzare le strategie di investimento e la disponibilità a consolidare le superfici aziendali. Un ulteriore elemento è rappresentato dalla domanda di terreni destinati alla realizzazione di impianti per la produzione di energie rinnovabili.
Affitti, domanda concentrata sui lotti migliori
Diverso, ma altrettanto significativo, il quadro relativo al mercato degli affitti, che nel 2025 registra canoni sostanzialmente invariati, con incrementi circoscritti alle aree a maggiore produttività. La stabilità dei valori medi non significa tuttavia assenza di dinamismo: la domanda si sta infatti concentrando sempre più sulle superfici dotate di caratteristiche agronomiche e strutturali favorevoli.
Sono particolarmente ricercati i terreni irrigui, accorpati, facilmente accessibili e meccanizzabili, oltre a quelli vocati alle colture specializzate. A esprimere maggiore interesse sono soprattutto le aziende agricole strutturate, gli operatori zootecnici e le imprese di contoterzismo, che necessitano di superfici adeguate per organizzare e rendere più efficienti le proprie attività.
Al contrario, i terreni marginali e quelli caratterizzati da maggiori difficoltà operative incontrano crescenti ostacoli nel trovare conduttori. Una selettività che riflette la necessità delle imprese di contenere i costi e concentrare gli investimenti sulle superfici con maggiori potenzialità produttive.
Sul versante dell'offerta incidono soprattutto la cessazione delle attività da parte delle aziende di minori dimensioni e le difficoltà legate al ricambio generazionale. Anche in questo caso emergono differenze geografiche: nel Nord la domanda risulta più sostenuta nelle pianure irrigue e nei distretti zootecnici, mentre nel Mezzogiorno il mercato appare meno dinamico, con una maggiore disponibilità di terreni soprattutto nelle aree interne.
In prospettiva un possibile aumento dell'offerta
Guardando alle prospettive, gli operatori non prevedono cambiamenti sostanziali negli attuali equilibri del mercato fondiario. Emerge tuttavia un'indicazione significativa sul fronte dell'offerta: oltre il 40% degli intervistati prevede un aumento dei terreni disponibili, principalmente per effetto della cessazione delle attività agricole nelle aree marginali.
Per il mercato degli affitti, invece, le aspettative indicano una sostanziale continuità, con una domanda destinata a concentrarsi ulteriormente sulle superfici dotate di maggiore potenziale produttivo.
I risultati definitivi dell'indagine, comprensivi degli approfondimenti regionali, saranno pubblicati dal Crea sul portale del Centro di Politiche e Bioeconomia.
