Prima delle vacanze estive doveva arrivare il secondo decreto attuativo della riforma catastale, ma dopo il blocco a giugno del consiglio dei Ministri il presidente del Consiglio Matteo Renzi ha dichiarato: «l’intenzione del Governo è di rinviare a dopo il varo della local tax», la nuova imposta comunale sugli immobili, che prenderà il posto di IMU e TASI e che si ritiene confluirà nella prossima legge di Stabilità. Quindi il tutto non arriverà prima del 2016 visto che la legge di Stabilità è prevista per fine anno.
Vediamo di capire meglio però il perché del nuovo stop.
La base della delega del Governo era fondata sul congelamento del livello del gettito sugli immobili. Ma tutti gli esperti (e anche noi su questa rivista) annunciavamo aumenti spropositati dell’imponibile fondiario. Nel mese di giugno l’agenzia delle Entrate (ricordiamo che l’agenzia del Territorio è stata assorbita dall’agenzia delle Entrate ed è quindi la stessa che si occupa del catasto) ha pubblicato le prime simulazioni dalle quali parrebbe che le rendite aumentano fino a sei volte.
Il nuovo algoritmo
Ma c’è di più dall’analisi dei dati, il calcolo si basa su un nuovo algoritmo e dovrà rivedere tutti i valori catastali, appaiono situazioni del tutto diverse nel Paese e l’invarianza di gettito non sarebbe solo prevista a livello nazionale ma anche a livello territoriale e comunale. Quindi il caos.
Intanto però emergono i primi criteri e le prime indicazioni e le novità non sono solo il passaggio dai vani ai metri quadrati ma una completa riclassificazione e i fabbricati saranno divisi a seconda delle destinazioni d’uso in unità Ordinarie (O) e unità Speciali (S).
Le ordinarie saranno divise in 8 categorie, molte meno quindi rispetto alle 26 attuali ma si annunciano per ognuna delle nuove tanti elementi di valutazione.
Nuovi criteri di valutazione
Per esempio apprendiamo che per le abitazioni residenziali della Categoria O/1 si avranno 7 criteri di valutazione: “L’intorno” (il contesto), la tipologia edilizia, lo stato di conservazione e la presenza dell’ascensore (che riguardano l’intero fabbricato), ma anche la superficie, il livello del piano e l’affaccio (che caratterizzano la singola unità immobiliare).
Altra novità annunciata riguarda gli immobili storici e in particolare i castelli che passeranno dalla categoria ordinaria “O” alla categoria speciale “S” e quindi ci saranno correttivi dei calcoli dei metri quadrati. Pensate a cosa sarebbe successo impostando il criterio dei metri quadrati lordo ad un castello che ha muri basali di 5-6 m?
Ma il ruolo chiave in questa riforma lo dovrebbero avere le Commissioni censuarie per le quali non abbiamo visto di buon grado la diminuzione nelle stesse dei liberi professionisti a vantaggio dei funzionari delle Agenzie e delle amministrazioni (TV n° 5/2015).
Vedremo se la nostra sensazione è solo tale intanto possiamo solo rilevare che dal 1° luglio sarebbe dovuto partire il campionamento degli immobili e con termine nel giugno 2016, e invece tutto è bloccato in attesa di un ripensamento. La Legge delega prevedeva la riforma a regime nel 2020 e quindi c’è ancora tempo, ma lo stato del nostro sistema catastale non ci consente di tergiversare troppo se vogliamo un fisco equo e razionale.
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