Burocrazia, rendite di posizione, costi elevati, estrema difficoltà a ottenere prestiti, soprattutto a lungo termine. Sono questi i principali ostacoli che i giovani agricoltori, o aspiranti tali, si trovano davanti quando tentano di acquistare un terreno da coltivare. E spesso superarli diventa molto complicato. Difatti, negli ultimi anni l’accesso alla terra avviene principalmente attraverso l’affitto (vedi TV 37/2020, pp. 58-61). A complicare il quadro contribuiscono l’ormai cronica bassa redditività di alcune colture e le incertezze sulla prossima Pac.
Anche gli aiuti a fondo perduto del primo insediamento sono un’arma spuntata. Secondo una stima di Coldiretti, su 38.000 domande presentate dal 2014 a oggi solo la metà sono state accolte. E tra queste molto poche hanno già concluso l’iter con l’accredito del denaro sui conti correnti degli agricoltori under 41. Soldi che farebbero comodo anche per acquistare terreni da coltivare.
Le banche della terra
Un aiuto per i giovani agricoltori potrebbe arrivare dalle banche della terra: la nazionale di Ismea, quelle di alcune Regioni e quella delle terre incolte del Mezzogiorno nata nel 2017 con il piano “Io resto al Sud”. Ma i tempi per l’assegnazione dei lotti sono molto lunghi e le “formalità” da espletare scoraggiano. I terreni in vendita spesso sono marginali, poco interessanti per chi vuole fare impresa.
E poi c’è un aspetto psicologico che disincentiva, sentito soprattutto nel Mezzogiorno. Entrare in possesso di un terreno che un collega ha perso magari perché è rimasto indietro con il pagamento delle rate, non è il massimo. E a volte i vecchi proprietari esercitano anche pressioni di altro tipo per rendere il passaggio più complicato. Di recente la banca delle terre di Sicilia ha assegnato 430 ettari a 12 giovani in conduzione per 20 anni. Per qualcuno è stato il debutto in agricoltura.
Entro l’estate Ismea dovrebbe aprire una nuova asta per l’assegnazione di 620 terreni. Si tratta di 320 lotti non venduti nelle tre precedenti tornate più altri 300 nuovi appezzamenti, per un totale di 16mila ettari. Finora sono stati 213 i terreni aggiudicati attraverso la manifestazione d’interesse e il versamento della caparra da parte dei giovani agricoltori. Si tratta si 8.344 ettari, per un valore di 84,4 milioni di euro. La gran parte di questi terreni si trova in Basilicata (1.813 ha), Puglia (1.463 ha) e Umbria (980 ha). Pochissimi gli ettari venduti in Lombardia (57) e Veneto (40).
Chi non ha ancora compiuto 41 anni e acquista un terreno attraverso la banca della terra dell'istituto di Viale Liegi, gode di alcune agevolazioni. Il pagamento può avvenire a rate e il piano di ammortamento potrà essere esteso fino a 30 anni. Anche i tassi sono agevolati per i giovani agricoltori.
«Il Pnrr non è per giovani»
Di recente Coldiretti ha svolto un’indagine per capire qual è la situazione dell’accesso alla terra tra i giovani agricoltori, dalla quale è emerso, tra le altre cose, che un giovane su tre è a conoscenza di terreni abbandonati nell’areale dove ha sede la sua azienda. Un dato che fa capire come ci sia un notevole potenziale di ettari coltivabili da “liberare”.
«Anche in un anno come il 2020 ho riscontrato molto interesse da parte dei giovani nell’avviare imprese agricole e quindi verso l’accesso alla terra – nota la presidente di Coldiretti Giovani impresa Veronica Barbati – una cosa che mi ha lasciata piacevolmente sorpresa da un lato e dall’altro mostra chiaramente che il problema resta».
«I progetti per il fotovoltaico a terra finanziati dal Pnrr di certo non vanno nella direzione da noi auspicata per favorire l’accesso alla terra per i giovani agricoltori – lamenta Barbati – in Italia abbiamo perso un quarto della terra coltivata nell’arco di una generazione».
Secondo la rappresentante dei coltivatori gialloverdi questi due anni di transizione della Pac dovrebbero servire a ridisegnare la programmazione per correggere alcuni errori del passato e cercare di favorire l’imprenditoria giovanile.
«In questi sette anni le erogazioni agli under 41 non sono andate di certo bene – denuncia Barbati – abbiamo addirittura peggiorato la nostra performance come Paese. Dal 2014 a oggi su 38.000 domande di primo insediamento presentate solo metà sono state accolte e c’è stata una notevole lentezza nell’assegnazione. Spesso passano due o tre anni solo per sapere se una domanda viene accettata, poi, in base al punteggio bisogna capire se si rientra tra le istanze finanziabili e poi passa altro tempo prima che i fondi vengano effettivamente erogati. La pandemia ovviamente non ha aiutato, soprattutto le imprese giovani che sono più fragili. Un Paese che continua a non investire risorse per creare condizioni favorevoli alle giovani imprese è destinato al declino. Anche perché i soldi che riceveremo dall’Europa li dovremo restituire e saranno proprio i giovani a farlo con il loro lavoro».
Staffetta generazionale
«Purtroppo la gran parte della terra che i giovani gestiscono è in affitto – ribadisce il presidente di Agia-Cia Stefano Francia –. Questo è in parte dovuto al fatto che fino alla scorsa programmazione non erano previste agevolazioni per investimenti sul terreno ma solo sullo sviluppo di tecnologie per la produzione. Poi le banche non hanno strumenti adeguati: al massimo concedono mutui a 20 anni. Bisognerebbe coinvolgere l’Abi per creare norme ad hoc. C’è una richiesta sempre maggiore di terra da parte dei giovani per fare impresa – sottolinea Francia – come Agia stiamo lavorando con SibaTer e tutti i Comuni d’Italia per individuare terreni incolti e affidarli a giovani agricoltori».
Il rappresentante degli imprenditori agricoli iscritti a Cia fa un ragionamento sul ricambio generazionale e mette sul tavolo una proposta che si può definire una staffetta.
«Molti agricoltori anziani hanno smesso o stanno smettendo l’attività. A questi, purtroppo, si aggiungono i tanti deceduti a causa del covid. Ci troviamo quindi con molti terreni incolti e in vendita ma mancano gli acquirenti perché non hanno accesso al credito. Un modo per favorire il ricambio generazionale è quello dell’affiancamento tra un agricoltore che sta per andare in pensione o c’è andato da poco e un giovane. Sia perché il primo trasmetta conoscenze al secondo, sia perché l’importo dell’affitto possa essere scalato da un futuro acquisto rendendolo meno oneroso».
«Ho acquistato un terreno con Ismea ma non è stato semplice»
Diplomato in agraria, 24 anni, Emanuele Visani ha creato un’azienda agricola praticamente da zero acquistando un terreno di 7 ettari nel Comune di Lugo di Romagna (Ra), tramite la banca della terra Ismea. Coltiva prugne, pere, pesche, mele e uva da vino (Trebbiano e Merlot) e fa parte di Agrintesa. «Non è stato semplice. Nonostante le agevolazioni Ismea c’è tanta burocrazia e molte pratiche costose - spiega Emanuele - una grossa mano come consulenza me l’ha data Coldiretti, ma comunque c’è voluto un anno». Visani non viene da una famiglia di agricoltori quindi la sua è stata una scelta coraggiosa. «Ho ottenuto un mutuo a 30 anni con un periodo di preammortamento di due anni - precisa Visani - in questo modo la rata è più sostenibile e la restituzione del prestito segue la crescita dell’azienda».
Acquistando un terreno tramite Ismea ci sono dei paletti da rispettare. Bisogna presentare un piano di miglioramento del terreno che si acquista da mettere in pratica in cinque anni e dimostrare di averlo messo in pratica. «Se le verifiche danno esito positivo si può ottenere il tasso agevolato per i restanti 25 anni di mutuo». Visani, per esempio, ha impiantato un frutteto e un vigneto nuovo. Una parte dei costi li ha finanziati con l’Ocm ortofrutta e vino.
«Primo insediamento: attendo dal 2018»
Partito con due oliveti secolari ottenuti in comodato d’uso gratuito da anziani agricoltori che avevano cessato l’attività, Natale Godino, 26 anni, ha costruito la sua azienda agricola di otto ettari insieme al giovanissimo fratello Pierluigi. Dopo due anni ha acquistato il suo primo terreno con fondi propri: due ettari coltivati per metà a olivo e per metà a orzo da birra. Poco dopo ha realizzato il primo birrificio agricolo della Calabria a Vaccarizzo Albanese (Cs). Poi ha piantato un luppoleto da duemila piante e ora sta cercando di ingrandire il birrificio con il supporto di un bando Gal.
«La domanda di primo insediamento che presentai nel 2014 è stata bocciata nel 2016 per un errore banale - racconta Natale - poi l’ho ripresentata nel 2018 e a oggi non so ancora nulla dell’esito. Quei soldi mi avrebbero fatto comodo. Ora vorrei acquistare un’azienda agricola ma per ottenere i fondi devo rivolgermi alle banche. Ma non sarà facile ottenere credito perché ho già un finanziamento attivo per l’ingrandimento del birrificio. Ho già presentato la richiesta e sono in attesa di una risposta». Nel frattempo Natale è riuscito a ottenere un prestito da ottomila euro con garanzia Ismea per realizzare la prima malteria del Sud Italia.
Tutto quello che c’è da fare e da sapere quando si acquista un terreno
Burocrazia e precauzioni. Quando un imprenditore agricolo decide di acquistare un terreno deve compiere una serie di passaggi e prestare attenzione ad alcuni aspetti. Ecco un breve vademecum.
1. Destinazione agricola e vincoli.
Il primo è la destinazione urbanistica agricola o suscettibile di edificazione del terreni e i vincoli che su di esso gravano. Quindi il primo documento da acquisire è il Cdu (Certificato di destinazione urbanistica), rilasciato dagli Uffici Tecnici del Comune. Contiene le indicazioni urbanistiche che riguardano il terreno oggetto d’interesse. Su di esso vengono estrapolate dal Piano Urbanistico Comunale oppure dal Piano Regolatore Generale (o più precisamente dalle cartine tecniche regionali).
2. Presenza di vizi, anche occulti.
L’acquirente se non è persona esperta dovrebbe rivolgersi a un tecnico (meglio se delle zona in cui si trova il terreno), per esaminarlo, eseguire indagini (anche analitiche), al fine di accertare eventuali problemi.
3. Presenza di confinanti che possono esercitare il diritto di prelazione.
Il venditore dovrebbe dare garanzia all’acquirente sulla presenza di confinanti aventi diritto a cui notificare il preliminare limitando l’azione di esercizio della prelazione ai trenta giorni successivi alla notifica.
4. Presenza di non conformità.
È opportuno acquisire la relazione tecnica di conformità catastale e urbanistica al fine di non incorrere in accertamenti fiscali o non conformità per le quali si renderebbero necessarie sanatorie onerose.
5. Presenza di trascrizioni pregiudizievoli.
I terreni, come tutti gli immobili, possono essere oggetto di concessione di diritti reali (ipoteche, pegni, servitù, ecc.). Prima di acquistare è quindi opportuno verificare tutte le trascrizioni presenti. Di solito questa verifica viene eseguita dal notaio rogante ma è bene averne nota con congruo anticipo rispetto al rogito per avere il tempo di intervenire opportunamente.
6. Autorizzazioni all’esercizio dell’attività.
Soprattutto per i terreni vitati, oliveti e in genere impianti iscritti a denominazioni protette è necessario verificarne lo stato.
7. Quote Pac.
Ultimo ma non secondario passaggio, si dovranno verificare tutti gli aspetti connessi alle quote Pac e alla loro possibile cessione.
Se poi l’acquisto è soggetto a finanziamento bancario è necessario inserire una clausola che condizioni la vendita all’acquisizione del finanziamento.
