Mercato fondiario, giovani aggrappati all’affitto

Anche nel 2022 l'affitto si è confermato come il principale strumento utilizzato degli imprenditori agricoli per ampliare le proprie superfici aziendali. Questo emerge chiaramente dall'ultima indagine sul mercato fondiario in Italia condotta dal Crea Politiche e bioeconomia e dai dati dell’ultimo censimento Istat. Infatti, nel 2020 la superficie condotta in affitto, comprensiva degli usi gratuiti, ammontava a circa 6,2 milioni di ettari, circa la metà della Sau nazionale (tab. 1). Nel corso dell’ultimo decennio si è assistito a una crescita del 27% che ha interessato tutte le regioni. Incrementi più consistenti in Sardegna (+57%) Lazio (+49%), Calabria (+45%) e Trentino-Alto Adige (+39%), mentre in Toscana e in Piemonte i valori si sono mantenuti pressoché stabili (<5%) (fig. 1).

Un aspetto molto interessante riguarda il ruolo che hanno avuto e continuano ad avere i giovani imprenditori nel trainare il mercato degli affitti. Quasi il 75% della Sau in affitto è condotta da imprenditori che hanno meno di 40 anni, mentre nel caso di agricoltori più anziani questa si limita al 47% (fig 2). Considerando le circoscrizioni geografiche non si notano ampie differenze, sebbene siano sempre quelle del Nord Italia a prevalere sia per quanto riguarda la Sau in affitto condotta da giovani imprenditori (77%) sia per capoazienda più anziani (61%), in accordo anche alla maggiore incidenza che ha l’affitto in queste regioni.

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Pannelli golosi

Nel 2022 il mercato degli affitti ha mantenuto la sua vivacità, soprattutto nelle regioni settentrionali dove la domanda tende a prevalere sull’offerta, ad esclusione delle zone più marginali. La richiesta di terreni è aumentata anche per via dell’andamento meteo-climatico e in particolare per i problemi legati alla siccità che hanno incentivato il ricorso all’affitto soprattutto per i seminativi irrigui in pianura, al fine di compensare le perdite legate alle minori rese. Rispetto al passato si è invece leggermente attenuata la domanda per i vigneti di alto pregio, dove sembra ci sia una certa tendenza verso l’investimento fondiario piuttosto che l’affitto. L’offerta continua a essere alimentata soprattutto da agricoltori a fine carriera che preferiscono cessare l’attività mantenendo la proprietà della terra.

Anche le misure legate ai Psr hanno avuto un ruolo determinante, specialmente nel caso del primo insediamento dei giovani agricoltori spingendo al rialzo la domanda per terreni in affitto. Tuttavia, la transizione verso le nuove norme della Pac ha influenzato il mercato, creando un clima d’attesa sia da parte dei proprietari sia degli affittuari, con effetti sulla durata delle nuove contrattazioni spesso limitata a un lustro.

Canoni in crescita

Per quanto riguarda l’andamento dei canoni, diversi operatori intervistati nell’ambito dell’annuale indagine curata dalle sedi regionali del Crea-Pb, segnalano un incremento generalizzato a causa dell’inflazione, sia per le nuove contrattazioni sia per i rinnovi legati agli adeguamenti Istat previsti dai contratti. Questa situazione si è verificata in particolare nelle aree dove il mercato è stato particolarmente vivace, mentre in altri contesti il livello dei canoni è rimasto pressoché stabile, probabilmente a causa delle difficoltà congiunturali che hanno caratterizzato il 2022.

A ravvivare il mercato degli affitti ha contribuito anche lo sviluppo dei progetti per impianti di energia da fonti rinnovabili e in particolare per l’installazione degli impianti agrivoltaici per i quali sono previste ingenti risorse finanziarie da parte del Pnrr. Nel 2022 si segnala un aumentato interesse ad affittare terreni da parte di società multinazionali del settore energetico e società di broker, da adibire alla realizzazione di parchi agro-fotovoltaici, per la produzione di energia, proponendo affitti di lunga durata (circa 30 anni) e offendo sia canoni annuali, sia formule di pagamenti “tutto subito”. Questo fenomeno è stato riscontrato in quasi tutte le regioni italiane, sebbene si tratti ancora solo di proposte, con offerte economiche molto competitive (da 2.000 a 5.000 €/ha), che lasciano temere possibili ricadute distorsive sul mercato delle affittanze agricole.

Per il momento, gli agricoltori (soprattutto quelli non più giovani, o senza possibilità di ricambio generazionale, o chi ha aziende agricole in zone non sufficientemente redditizie) sembrano essere ancora diffidenti, ad esempio, di fronte al fatto che un eventuale fallimento dell’impresa energetica implicherebbe che i proprietari di terreni si troverebbero con sovrastrutture magari non più utilizzabili e, nella peggiore delle ipotesi, da dover anche smaltire. Tuttavia, la propensione ad accettare da parte dei proprietari è destinata a crescere, soprattutto nel caso di aree marginali.

Si pensi ad esempio alla diffusione delle Comunità Energetiche Rinnovabili, tra gli obiettivi del Pnrr di incentivare la produzione e il consumo locale di energia da fonti rinnovabili a servizio delle comunità. Tra i casi più significativi si segnala quello della Sicilia, dove tra le grandi opere, rientra il piano della società tedesca Aquila Clean Energy, che con un budget di oltre mezzo miliardo di euro prevede la costruzione di sette impianti agrivoltaici e di un impianto fotovoltaico nelle province di Palermo, Trapani, Catania e Enna per una capacità complessiva di 570 Mw.

Fig. 1 - Variazione percentuale della Sau in affitto, comprensiva dell’uso gratuito nel periodo 2020-2010

In attesa della nuova Pac

Per il futuro diversi sono gli elementi determinanti le attese degli operatori, quasi tutti legati alla situazione congiunturale oltre che all’entrata in vigore della nuova Pac. Tra questi, ad esempio, il pesante aumento dei tassi d’interesse deciso dalla politica monetaria Bce da cui deriva oltre che una fisiologica diminuzione degli investimenti da parte delle aziende, anche delle maggiori difficoltà di accesso al credito, soprattutto per i giovani imprenditori, lasciando intravedere un ulteriore incremento della domanda di terreni in affitto, rispetto all’opzione dell’acquisto.

Anche i cambiamenti climatici in corso preoccupano non poco gli operatori, aumentando l’interesse soprattutto verso terreni con dotazioni irrigue, rivedendo al rialzo anche i canoni. Maggiore incertezza, invece, traspare tra gli operatori nel dare indicazioni sugli effetti della nuova Pac, soprattutto per via della rimodulazione dei premi e l’introduzione degli ecoschemi. Ad esempio, alcuni testimoni paventano una riduzione del ricorso all’affitto per le superfici a foraggio a causa della riduzione dei nuovi premi agroambientali, soprattutto nelle aree montane.

Fig. 2 - Percentuale di Sau in affitto, comprensiva di usi gratuiti, per età del capo azienda

Nord, la domanda prevale sull'offerta

In generale la domanda prevale sull’offerta, ad esclusione soltanto delle zone più marginali. La richiesta di terreni in affitto è aumentata nell’ultimo anno anche per via dell’andamento meteo-climatico soprattutto per i seminativi irrigui in pianura.

Piemonte

Non si segnalano particolari tendenze legate alla zona geografica, piuttosto alle diverse necessità riscontrate, come un aumento dei canoni nelle zone in cui l’insediamento di giovani agricoltori è stato più marcato. Aumenti analoghi si sono riscontrati dove, a causa della siccità, c’è stata una richiesta superiore di superficie agricola per compensare le minori produzioni. In linea generale è prevalsa la domanda di terreni irrigui (frutteti, seminativi e orti) in zone vocate.

Valle D'Aosta

Sostanziale equilibrio tra domanda e offerta di terreni, in particolare per quanto riguarda i prati di fondovalle, per i quali i canoni sono rimasti invariati rispetto al 202. Resta molto sostenuta invece la domanda di pascoli in quota, nel qual caso continua a essere molto sentita la problematica legata all’affitto, a scopo speculativo, delle superfici foraggere d’alpe da parte di allevatori provenienti da fuori regione.

Lombardia

Rimane molto sostenuta la domanda sia nelle aree di pianura, specie per i seminativi irrigui, sia per i pascoli delle aree montane, oltre che per i vigneti nelle zone di produzioni di pregio. I contratti sono quasi sempre stipulati in forma scritta, anche se non sono infrequenti, soprattutto nelle zone montane di alcune province, gli accordi verbali. L'incremento dell’inflazione registrato in Italia nel 2022 ha determinato l'aumento dei canoni in occasione degli adeguamenti Istat (+ 8%) e dei rinnovi. In alcuni casi viene però segnalato che l'aumento al rinnovo è stato distribuito tra le parti.

Trentino

Mercato in equilibrio tra domanda e offerta, pur in presenza di un aumento di entrambe le componenti sia da parte di giovani agricoltori che hanno alimentato la richiesta di terreni, sia da parte di agricoltori a fine carriera (o part time) non più in grado di compensare gli elevati costi di produzione, hanno caratterizzato l’offerta.

Alto Adige

Prevale sempre la domanda con limitata disponibilità di terreni.

Veneto

La situazione non si discosta molto dalle annate precedenti sia per l’entità dei canoni, sia per la prevalenza della domanda. Particolarmente attivi si mostrano gli attori del comparto zootecnico, orticolo e vivaistico, mentre si conferma l’attenuazione della domanda del settore vinicolo.

Friuli-Venezia Giulia

Propensione all’investimento nelle aree vocate alla viticoltura sebbene si sia sviluppato un forte interesse nei confronti dell’affitto soprattutto nella parte più a ovest della regione. La domanda di terreni in affitto è prevalente in buona parte della regione. In generale i contratti hanno una durata variabile tra 3 e 10 anni, salvo nel caso dei vigneti di nuovo impianto dove può raggiungere i 20 anni.

Liguria

L’andamento dei canoni riflette le dinamiche domanda-offerta: in lieve aumento, i canoni minimi, per le colture ortofloricole nel Ponente ligure e la vite e l’olivo certificati nello spezzino.

Emilia-Romagna

Non si registrano particolari variazioni. Tuttavia, frane e smottamenti provocati dall’alluvione dello scorso maggio determineranno un calo della domanda nella fascia appenninica che va dal bolognese all’Adriatico. Nelle zone di pianura del bolognese e della Romagna, invece, il ristagno dell’acqua ha provocato un depauperamento delle qualità organiche del terreno, nonché la necessità di espianto delle piante da frutto per asfissia radicale, il che avrà ripercussioni sul mercato degli affitti.

Centro, regna la stabilità

Il mercato degli affitti mantiene un certo equilibrio tra domanda e offerta mentre non si segnalano particolari variazioni sul livello generale dei canoni. L’interesse da parte degli operatori rimane comunque elevato per terreni di alto pregio mentre nel caso di fondi marginali è l’offerta a prevalere sulla domanda.

Toscana

Il contesto congiunturale ha reso sostanzialmente immobile il mercato degli affitti, spingendo sempre più le piccole aziende a cessare l’attività, o in alternativa ad acquisire nuovi terreni tramite contratti d’affitto, vista la difficoltà di accesso al mercato fondiario che mantiene prezzi molto elevati. I testimoni privilegiati non segnalano particolari effetti sul mercato degli affitti delle politiche a sostegno del settore, sebbene l’apertura dei nuovi bandi Psr e la nuova riforma Pac 2023-2027, possono favorire un aumento d’interesse da parte degli operatori.

Umbria

Il mercato ha mantenuto una certa stabilità, confermando una buona dinamicità e una generale prevalenza di domanda. La situazione più vivace la si riscontra nelle aree di bassa collina o pianeggianti, mentre per i terreni marginali tende a prevalere l’offerta.

Marche

Il mercato si caratterizza per la sostanziale stagnazione in tutto il territorio regionale con canoni tendenzialmente stabili sui livelli degli ultimi anni. Questa situazione secondo i testimoni intervistati è ricollegabile principalmente al clima di attesa da parte degli operatori verso l’applicazione delle nuove tariffe Pac che modificheranno sicuramente il mercato dalle stipule di nuovi contratti di affitto a partire già dal 2023. La scadenza dei contratti di affitto resta collegata alla politica comunitaria.

Lazio

le caratteristiche e le dinamiche del mercato dell'affitto sono rimaste molto simili agli anni precedenti ma si segnalano alcune deboli prospettive di cambiamento. La prevalenza di domanda che caratterizza in modo strutturale il mercato, non ha contribuito ad aumentare la disponibilità di terreni da concedere in affitto. I proprietari, infatti, difficilmente sono disponibili a stipulare contratti in attesa di uno scenario politico-economico più chiaro e con prospettive a lungo termine. Analogamente a quanto rilevato nel mercato fondiario, la variabilità dei prezzi delle materie prime ha rallentato la domanda e l'offerta. Si conferma la richiesta in via preferenziale, per tutte le tipologie colturali, di aziende con importanti dotazioni di fabbricati.

Sud,

Il mercato degli affitti non ha subito particolari variazioni rispetto agli ultimi anni, anche per via dell’attesa dell’attuazione dei nuovi regolamenti Pac e del nuovo piano strategico nazionale.

Abruzzo

Il volume degli affitti nel 2022 è rimasto invariato rispetto al biennio precedente; si conferma una maggiore offerta di locazioni rispetto alla domanda su tutto il territorio in particolare nelle aree interne meno vocate. I canoni non hanno subìto variazioni sostanziali, così come per i valori delle compravendite si conferma una netta differenza fra la zona costiera e quella montana più interna, soprattutto per elevate estensioni. Da segnalare invece l’avanzamento dell’accaparramento dei terreni per attivare titoli Pac sulle superfici a pascolo, che in Abruzzo ha avuto rilevanza internazionale, soprattutto nel caso delle superfici demaniali concesse per il pascolo ad allevatori provenienti da fuori regione.

Molise

Il livello dei canoni contrattati fra le parti ha presentato tendenze abbastanza diversificate nei diversi distretti agricoli regionali, evidenziando, in sede dei rinnovi a scadenza per il medesimo anno, situazioni locali oscillanti fra aumenti significativi e totale stabilità, senza escludere contesti specifici con contemporanea sussistenza di dinamiche rialziste e ribassiste, in relazione alle tipologie colturali ed alla natura stessa dei contratti di affittanza.

Campania

Si conferma la tendenza alla regolarizzazione dei contratti d'affitto stagionali e pluriennali soprattutto per conseguire i requisiti necessari per poter accedere ai finanziamenti pubblici, mentre continuano a diminuire i patti in deroga nelle zone ad agricoltura intensiva e ad alto carico demografico dove si cerca di destinare i terreni ad usi più redditizi. Le misure del Psr che hanno influenzato particolarmente il mercato degli affitti sono quelle riguardanti le indennità per le zone svantaggiate e quelle relative al benessere animale, sebbene in alcune aree ha inciso in maniera determinante il primo insediamento.

Puglia

Non si segnalano ancora particolari influenze della crisi economica globale sulle dinamiche dell’affitto. La domanda rimane stabile da parte di giovani che hanno presentato la richiesta di primo insediamento con le azioni contenute nel Psr 2014-2020, ciò a seguito del graduale sblocco delle graduatorie e l’arrivo dei decreti di finanziamento. In leggera diffusione l’affitto a medio lungo termine per le coltivazioni arboree. Aumenta anche l’interesse per affittare fondi da destinare alla produzione di energie rinnovabili (agrisolare ed eolico), nonostante i bassi valori fondiari della regione spesso consiglino chi investe in questo settore di procedere all’acquisto dei terreni.

Basilicata

Il mercato lucano conferma gli andamenti dell’anno precedente, sebbene l’equilibrio tra domanda e offerta dei terreni in affitto si stia spostando gradualmente verso una crescente richiesta di fondi agricoli, diffusa su tutto il territorio regionale grazie soprattutto alle misure del Psr dedicate ai giovani agricoltori.

Calabria

Il mercato degli affitti si è stabilizzato e si è in attesa dell’attuazione dei nuovi regolamenti Pac e del nuovo piano strategico nazionale. Si stanno abbondonando gli accordi verbali stagionali che vengono sostituiti da accordi formali e registrati.

Sicilia

La fragilità economica del settore primario siciliano, dovuta alla riduzione dei prezzi dei prodotti, all'incremento dei costi dei mezzi tecnici, alle difficoltà di accesso al credito, ha indotto molti agricoltori a preferire l’affitto all’acquisto dei terreni. Si conferma in particolare l’interesse nei confronti dei terreni sfruttabili per l’agro-fotovoltaico, per il quale in Sicilia sono stati presentati numerosi progetti.

Sardegna

Il mercato degli affitti è rimasto stabile rispetto all'anno precedente con un sostanziale equilibrio in quasi tutto il territorio regionale, con una prevalenza verso la continua ricerca di terreni, soprattutto per l’accesso ai contributi comunitari.