I dati del settimo censimento generale dell’agricoltura dell’Istat confermano come l’affitto sia la strada preferita dagli imprenditori agricoli per ampliare le proprie superfici aziendali.
Nel 2020 i terreni in conduzione, comprensivi degli usi gratuiti, ammontava a circa 6,2 milioni di ettari, incidendo sulla metà della Sau nazionale e mostrando un incremento del 27% nell’ultimo decennio (fig. 1). Considerando un orizzonte temporale più ampio, la superficie in affitto è praticamente più che raddoppiata negli ultimi trent’anni, avvalorando l’importanza di questo istituto nell’attuale configurazione della struttura fondiaria nazionale.
A rafforzare questa tesi concorre anche il progressivo aumento delle dimensioni medie aziendali che supera gli 11 ha, e che ha visto il sensibile calo di aziende agricole (-61% tra il 1990 e il 2020) a fronte di un abbassamento meno sostenuto della Sau (-17% nello stesso periodo). In estrema sintesi le aziende sono cresciute di dimensione accorpandosi e ricorrendo all’affitto. La contrazione del numero di aziende ha infatti riguardato prevalentemente quelle con soli terreni in proprietà, mentre sono aumentate le aziende con sola superficie in affitto. L’incremento di Sau in affitto nel 2010-20 ha interessato indistintamente tutte le regioni con i maggiori aumenti concentrati nel Mezzogiorno (+37%) seguiti dal Centro-Italia (+24%) e dal Nord-Italia (+18%). Per quanto riguarda invece la distribuzione, è la circoscrizione del Nord-ovest quella con la maggiore quota di Sau condotta in affitto (61%) seguita dalle Isole (52%), dal Nord-est (50%), dal Centro (48%) e dal Sud (42%) (tab. 1). A livello regionale Valle d’Aosta, Lombardia e Piemonte sono quelle con la maggiore diffusione di superficie in affitto, mentre il Trentino-Alto Adige e buona parte delle regioni meridionali presentano una minore incidenza (fig. 2).
In attesa della nuova Pac
Il 2021 è stato un anno abbastanza vivace per il mercato degli affitti anche per effetto della ripresa delle attività economiche dopo la pandemia e alla necessità di raggiungere i requisiti per partecipare alle misure del Psr. La domanda è stata particolarmente elevata specie nel caso di terreni vocati alle colture di pregio. Tuttavia, il livello dei canoni è rimasto abbastanza stabile in linea con i valori degli ultimi anni. Ciò probabilmente anche per effetto del rallentamento delle trattative per la stipula dei contratti di affitto dovuti alle restrizioni del 2020. L’elevata quotazione dei valori fondiari insieme alla situazione congiunturale hanno incentivato la scelta di condurre i terreni in affitto, piuttosto che l’investimento in capitale fondiario. Gli operatori segnalano anche una maggiore propensione al rinnovo dei contratti in affitto piuttosto che a nuove contrattazioni, quasi sempre senza modifiche del canone.
I contratti in deroga ai sensi dell’art. 45 della legge 203/1982 sono quelli più diffusi, mentre restano, seppure marginalmente, forme contrattuali atipiche come quelle verbali, specie nelle zone più interne e montane. Gli operatori intervistati segnalano anche una scarsa disponibilità dei proprietari a stipulare contratti a lungo termine, in attesa dell’entrata in vigore della nuova Pac in modo che si chiarisca il sistema di ricalcolo dei titoli storici che avverrà nel 2023, soprattutto nel caso in cui i titoli appartengano al proprietario e vengano trasferiti con la terra. Questa situazione, infatti, ha spinto verso la stipula di contratti di durata annuale, così da spostare la trattativa fra le parti a un periodo temporale in cui il quadro sarà più chiaro. Si conferma l’importanza dei contoterzisti nel mercato degli affitti, i quali molto spesso siglano accordi atipici o di compartecipazione annuale molto variabili in base all’andamento della politica agricola comunitaria. Anche gli investitori extra agricoli sono rimasti attivi, soprattutto nelle aree estensive a seminativo dove riescono a gestire le aziende con bassi input di manodopera o affidando la gestione agli agromeccanici.
Fig. 1 Sau totale e in affitto compresi gli usi gratuiti
Agrisolare fattore destabilizzante
Da segnalare anche il crescente interesse verso la produzione di energia rinnovabile e l’incidenza diretta sul mercato degli affitti, forse in misura superiore a quanto accade nel mercato fondiario, almeno potenzialmente. Infatti, se da un lato il mercato delle biomasse legato prevalentemente agli impianti per la produzione di biogas si è sostanzialmente stabilizzato e riguarda aree abbastanza circoscritte, dall’altro lato sta emergendo sempre più evidente l’interesse per l’installazione di impianti fotovoltaici a terra. Il Pnrr, infatti, ha previsto due misure specifiche dedicate: il “Parco Agrisolare” e lo “Sviluppo Agrivoltaico”. La prima misura incentiva l’istallazione di pannelli sulle coperture dei vari edifici, mentre la seconda prevede investimenti specifici di impianti integrati mediante moduli, elevati rispetto al terreno, dove è possibile continuare l’attività agricola. In questo contesto diversi operatori hanno segnalato l’interesse da parte di società di produzione di energia che propongono agli agricoltori accordi di locazione di lunga durata, nella prospettiva di implementare sistemi agrivoltaici. Sebbene sia ancora prematuro parlare di impatti diretti sui canoni, non si esclude in futuro possano concretizzarsi rischi di fenomeni speculativi sugli stessi.
Il patrimonio terra
Parimenti al mercato fondiario, la situazione particolarmente incerta legata all’aumento dei costi di produzione, al protrarsi del conflitto ucraino e alla conseguente situazione internazionale poco stabile, potrebbe comportare un incremento del livello dei canoni, anche a fronte di una domanda che potrebbe mantenersi elevata, specie da parte di imprenditori che decidono di rimandare gli investimenti fondiari. Dall’altro lato potrebbe prevalere la scelta da parte degli stessi proprietari terrieri di mantenere il patrimonio (bene rifugio) in un contesto economico incerto, i quali possono poi decidere di affittare. Inoltre, l’attesa per il varo della nuova Pac implicherà in molti casi una situazione transitoria minimizzando, come già sta accedendo, la durata degli impegni contrattuali, e/o evitando di impegnare contrattualmente l’intera base fondiaria per conservare reciproci ambiti di manovra.
Scarica la tabella con i canoni d'affitto medi per ogni regione
Nord, più domanda che offerta
In generale la domanda tende a prevalere sull’offerta, sebbene si sia attenuata nel comparto viticolo nel quale operano attori con notevoli disponibilità finanziarie in gradi di preferire l’acquisto del terreno così come nel comparto agroenergetico.
In Piemonte non si registrano particolari effetti collegabili alla pandemia o all’incertezza determinata dal varo della nuova Pac. In linea generale ha prevalso la domanda, tranne nelle zone più marginali. Situazione in equilibrio in Valle d’Aosta in particolare per quanto riguarda i prati di fondovalle, per i quali i canoni sono rimasti invariati rispetto all’anno precedente. Domanda sostenuta per i pascoli in quota, dove l’effetto speculativo legato alla richiesta da parte di allevatori provenienti da fuori regione rimane in rischio concreto. Anche in Lombardia la domanda è molto sostenuta, in particolare per i seminativi irrigui in pianura. In Liguria invece è l’offerta a prevalere soprattutto nelle aree prive di colture certificate, come per esempio la collina e la montagna interna. La domanda resta invece molto vivace nel caso di terreni da destinarsi a produzioni florovivaistiche oltre che per vigneti e oliveti della fascia collinare litoranea.
In Trentino-Alto Adige la domanda di terreni in affitto è nutrita soprattutto da parte di soggetti non professionali che subiscono la scarsa remunerabilità dell’attività agricola, mentre si mantiene stabile il mercato degli affitti in provincia di Bolzano con riferimento sia ai volumi di scambio interessati sia ai canoni pattuiti. Anche in Veneto il mercato degli affitti si mantiene stazionario sia in termini di contrattazioni che di canoni con una netta prevalenza dei rinnovi. In Friuli-Venezia Giulia i testimoni intervistati segnalano una domanda in crescita sul territorio montano laddove sono presenti nuove attività condotte da giovani mentre la bassa redditività delle aziende cerealicole e l’attesa per le nuove norme della Pac hanno contribuito a mantenere un livello basso del valore degli affitti. Non si segnalano grandi cambiamenti in Emilia-Romagna sebbene a parte un incremento generalizzato del numero di contratti e delle superfici in affitto, soprattutto a causa del livello sostenuto delle quotazioni dei terreni e della bassa mobilità fondiaria.
Fig. 2 Incidenza della Sau in affitto compresi usi gratuiti (2020)
Centro poco mosso
Situazione stazionaria in questa circoscrizione, con poche contrattazioni che hanno riguardano principalmente grandi investitori e interessato soprattutto le zone vocate a vigneti di qualità. In Toscana la situazione rimane stabile anche per via della crisi generale, accentuata dalla pandemia da Covid-19, che ha reso sostanzialmente immobile il mercato degli affitti nel 2021. Si segnala tuttavia, l’aumento dell’offerta di terreni in affitto per quanto riguarda i vigneti, in particolar modo quelli posti in zona Doc. In Umbria gli affitti sono continuati a crescere anche nel 2021, quanto meno rispetto all’acquisto di terreni. Gli operatori segnalano una perdita di interesse verso i territori colpiti dal sisma dell’agosto del 2016, che ancora oggi, risentono ancora del difficile ritorno a quello che erano le coltivazioni in questi areali di alto pregio. Parimenti al mercato fondiario anche quello degli affitti si conferma stagnante in tutto il territorio marchigiano con canoni tendenzialmente stabili sui livelli dell’ultimo quinquennio e la scadenza dei contratti rimane subordinata alle attese della politica comunitaria.
Anche il Lazio si contraddistingue per la stabilità del mercato degli affitti sebbene si segnalino alcune deboli prospettive di cambiamento. La domanda tende a restare prevalente anche per via della scarsa propensione ad affittare per lunghi periodi dei proprietari che in attesa di una stabilizzazione dello scenario politico-economico. In questa regione gli operatori inoltre segnalano anche l’affermazione del rent to buy, interessante meccanismo, ancora poco diffuso nel mercato fondiario, a differenza di quello urbano, che consiste nel pagamento di un canone maggiorato per un certo numero di anni da considerare come una sorta di rateizzazione inziale del prezzo di compravendita. In Abruzzo l’offerta ha prevalso sulla domanda in particolare nelle aree interne meno vocate, sebbene la situazione generale del mercato si sia mantenuta stabile. In sostanza gli imprenditori preferiscono rimandare la scelta di prendere in affitto un terreno a periodi migliori, magari aspettando interventi nel settore da parte della politica regionale e/o nazionale.
Sud sempre più “regolare”
Mercato degli affitti stabile anche nel Mezzogiorno, sia in termini di nuove contrattazioni che di quotazione dei canoni. Continua il processo di regolarizzazione dei contratti anche nel caso di quelli stagionali. In Molise situazione stabile. Rispetto all’anno precedente in Campania si segnala una maggiore dinamicità nel mercato degli affitti, specie in alcune aree, anche per la necessità di raggiungere gli opportuni requisiti per partecipare alle misure del Psr. In Puglia si è rialzata, anche se in maniera non significativa, la domanda da parte di giovani che hanno presentato la richiesta di primo insediamento con le azioni contenute nel Psr, grazie anche al graduale sblocco delle graduatorie e l’arrivo dei primi decreti di finanziamento per il pacchetto giovani.
Basilicata. Il mercato lucano si caratterizza per la generala staticità, non ci sono infatti grandi cambiamenti in termini di domanda e offerta, dove in diverse zone la prima prevale sulla seconda, e i canoni si mantengono costanti. Anche in Calabria la situazione rimane stabile in attesa dei nuovi regolamenti Pac, continua, tuttavia, a persistere la diffusione di accordi verbali stagionali e la diffidenza degli operatori nei confronti degli accordi regolari. In Sicilia si conferma la tradizionale bassa propensione da parte dei proprietari ad affittare i propri fondi, il che ostacola il rapporto domanda offerta, con la quasi inesistenza di contratti di lunga durata. Gli operatori segnalano un vivace interesse nei confronti dei terreni idonei a ospitare impianti fotovoltaici, dove sempre più spesso la domanda è rappresentata da multinazionali impegnate nel settore energetico. In Sardegna la crisi generale che ha investito trasversalmente il settore, specie nei comparti vitivinicolo e florovivaismo, ha in parte impattato negativamente anche sul mercato degli affitti con poche contrattazioni e canoni perlopiù stabili
