L’elevata quotazione dei valori fondiari insieme alla fragilità economica del settore primario, all’incremento dei costi dei mezzi tecnici, alla scarsa liquidità e alle difficoltà di accesso al credito sono elementi che continuano a incentivare da parte degli imprenditori la scelta di condurre i terreni in affitto, piuttosto che investire in capitale fondiario. L’istituto dell’affitto, infatti, rappresenta il principale strumento a disposizione degli imprenditori per ampliare le proprie superfici aziendali, come più volte emerso anche dalle statistiche ufficiali.
Dall’ultima indagine sulla struttura delle aziende agricole dell’Istat disponibile, emerge che nel 2016 circa 5,7 milioni di ettari di Sau in Italia è condotta in affitto, di cui oltre un milione in comodato d’uso, incidendo su quasi la metà della Sau totale (tab. 1). In particolare, se si considera la distribuzione della Sau per titolo di possesso, sono le aziende miste in proprietà e affitto a detenere la quota più significativa (42%), superando le aziende con solo terra in proprietà (37%) oltre che in termini di superficie anche di dimensioni medie. Mentre nel caso di aziende con solo Sau in affitto la superficie utilizzata ammonta a 2,7 milioni di ettari. Oltre i due terzi della Sau in affitto si concentra tra le aziende specializzate in seminativi e sull’allevamento di erbivori. Seguono quelle specializzate su colture permanenti e a orientamento misto.
Sotto l’aspetto altimetrico è soprattutto in collina e in pianura che si concentra la maggior parte della Sau condotta in affitto (rispettivamente 42% e 35%), parimenti alla Sau totale. Mentre in montagna e in generale su tutte le zone più marginali la quota diminuisce (fig. 1).
Questa configurazione conferma l’importanza dell’affitto come principale strumento di ampliamento delle superfici aziendali da parte degli imprenditori agricoli, favorendo in questo modo l’incontro tra capitale e impresa, aspetto fondamentale per consentire il processo di modernizzazione in atto nelle aziende agricole italiane. Negli ultimi anni, infatti, le aziende si sono ingrandite accorpandosi e ricorrendo all’affitto, incrementando così le loro dimensioni medie. Tuttavia, rimane ancora importante un divario dimensionale tra Nord e Sud, che vede le regioni settentrionali con la maggiore quota di Sau condotta in affitto, comprensiva degli usi gratuiti, (54%), e a seguire quelle del centro (46%) e del Mezzogiorno (40%), (fig. 2).
Mercato e attese per il futuro
L’emergenza sanitaria sembra non aver inciso in maniera sostanziale con effetti abbastanza circoscritti ad alcuni comparti che hanno presentato un’attività generalmente in flessione, come floricoltura, viticoltura e agriturismi, e una tendenza al ribasso dei canoni, dovuta al crollo dei consumi e alla chiusura del canale Horeca. Tuttavia, per certi versi l’incertezza legata alla pandemia ha indotto molti operatori a rivolgersi all’affitto piuttosto che optare per l’acquisto di nuovi terreni. La stessa cosa si può dire in relazione alla scadenza della Pac, prevista per la fine del 2020, che non ha avuto alcun effetto in quanto prorogata fino al 2023, portando alla proroga anche di molti dei contratti d’affitto in scadenza, proprio perché allineati con la politica agricola.
Il volume degli affitti nel 2020 è rimasto abbastanza stabile, così come i canoni che si sono mantenuti sui livelli degli ultimi anni. Si segnala una maggiore propensione al rinnovo dei contratti in affitto piuttosto che alla stipula di nuove contrattazioni, quasi sempre senza modificare l’importo del canone, per via della proroga concessa ai Psr. I contratti in deroga ai sensi dell’art. 45 della legge 203/1982 sono quelli più diffusi, mentre restano, seppure marginalmente, forme contrattuali atipiche come quelle verbali, specie nelle zone più interne e montane dove non sono rare situazioni in cui si stabiliscono accordi con i proprietari che si limitano a detenere i titoli Pac cedendo il terreno in comodato.
Vivacità grazie alle colture di pregio
La domanda si è mantenuta attiva soprattutto nel caso di terreni da destinare a colture di pregio, mentre l’offerta ha prevalso nelle zone più marginali e meno vocate all’agricoltura. Le misure del Psr hanno favorito il mercato degli affitti in alcune aree e in particolare l’obbligo della dimensione minima delle superfici, prevista dal bando del primo insediamento dei giovani, ha comportato una vera e propria corsa all’ingrandimento della maglia aziendale per quelle imprese che non avevano i requisiti strutturali.
A parte i giovani imprenditori, tra i principali protagonisti dal lato della domanda di terra in affitto si trovano i grandi investitori provenienti anche da altri settori, come nel caso di seminativi da destinare a colture agroenergetiche, insieme ai contoterzisti più strutturati che, complice il miglioramento del prezzo dei cereali, sono disposti a pagare canoni superiori rispetto al livello medio, pur di accaparrarsi i terreni migliori. Il maggiore esborso è stato in questi casi compensato dall’aumento dei prezzi delle derrate agricole, ma anche ad una razionalizzazione dei costi aziendali.
L’offerta è stata sostenuta soprattutto da parte di imprenditori fuoriusciti dal settore per ragioni economiche o per raggiunti limiti di età. In particolare, l’introduzione del requisito di “agricoltore attivo” obbligatorio per accedere ai premi Pac, pare abbia disincentivato soprattutto i piccoli agricoltori più anziani che hanno preferito affittare i terreni evitando gli adempimenti burocratici.
Affitto e la variabile agrovoltaico
Un aspetto che potrebbe avere impatti diretti sul mercato degli affitti riguarda l’utilizzo dei suoli per l’impianto di pannelli fotovoltaici. L’approvazione della recente Legge 108/2021 sulla Governance del Pnrr e sulla Semplificazione, individua infatti come interventi di pubblica utilità, indifferibili e urgenti, gli impianti considerati strategici per la transizione ecologica (art. 18), compresi quelli per la produzione di energia rinnovabile da fonti alternative, come la solare.
Tuttavia, il Mipaaf ha chiarito che ciò non implica la possibilità di procedere a espropri e che introdurrà delle norme specifiche sui limiti del fotovoltaico in ambito agricolo, soprattutto sulla tipologia di terreni destinabili, incoraggiando lo sviluppo di sistemi ibridi, come l’agrovoltaico che non compromette la destinazione d’uso dei suoli agricoli. Ciò al fine di evitare fenomeni speculatori che potrebbero verificarsi nelle richieste di terreni in affitto da parte di società energetiche. Sono diversi, infatti, i progetti di parchi fotovoltaici presentati da multinazionali o società satelliti che poi una volta ottenuta l’autorizzazione la rivendono ai grandi gruppi, che attualmente interessano vaste aree del territorio nazionale.
Da segnalare a tal fine la presenza di molti contratti d’affitto stipulati tra agricoltori e società non appartenenti al settore primario nell’entroterra siciliano (particolarmente favorito sotto l’aspetto dell’esposizione solare), dove vengono offerti canoni molto elevati e fuori mercato con la clausola del diritto d’acquisto. Il sospetto, avvertito da diversi testimoni, è che nel caso passassero le recenti proposte ventilate dalla Regione per il rilascio di autorizzazioni (Via-Vas) su grandi progetti di parchi fotovoltaici presentati nell’ultimo triennio, si proceda alla vendita.
Per il futuro gli operatori si attendono una temporanea frenata nelle contrattazioni, cosa che in parte si è già iniziata a verificare. Tuttavia, la maggior parte delle attese si concentrano sull’evoluzione delle politiche per il settore e in particolare alle nuove linee programmatiche, il che potrebbe influenzare ulteriormente l’atteggiamento degli affittanti soprattutto di fronte ai rinnovi contrattuali e di conseguenza sul livello dei canoni. Sia i proprietari che i conduttori, infatti, cominciano a guardare con attenzione l’avvio della nuova programmazione politica minimizzando la durata degli impegni contrattuali, e/o evitando di impegnare contrattualmente l’intera base fondiaria per conservare reciproci ambiti di manovra.
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Nord, domanda tonica
La domanda tende a prevalere sull’offerta, specie nel caso di terreni destinati a produzioni a denominazione con canoni che seppur stabili, si mantengono su livelli medio alti.
Valle d'Aosta
In Valle d’Aosta continua a essere elevata la richiesta di pascoli in quota per la monticazione estiva del bestiame, mentre anche qui i canoni rimangono invariati, in una situazione di sostanziale equilibrio tra domanda e offerta.
Piemonte
In Piemonte i canoni sono rimasti pressoché invariati, sebbene in qualche caso i proprietari (imprenditori non attivi), abbiano interesse ad alzare gli affitti per rientrare dalle spese sostenute per gli oneri fiscali sulla proprietà terriera.
Lombardia
Domanda sostenuta soprattutto per i seminativi irrigui in pianura in Lombardia, dove gli imprenditori agricoli (soprattutto i più giovani) tendono a preferire l’affitto all’acquisto dei fondi, sia per le quotazioni relativamente alte dei terreni, sia per la redditività non particolarmente elevata dell’attività agricola. In questa regione l’andamento dei canoni rimane influenzato dalle dinamiche di assegnazione di titoli Pac, specie in occasione dei rinnovi contrattuali, così come il Psr sembra aver influito la configurazione contrattuale, soprattutto in termini di durata.
Liguria
In Liguria la domanda prevale nel caso di terreni da destinare alle colture orto-florovivaistiche e olivicoltura Dop. Per tutte le altre tipologie colturali il mercato permane in uno stato di prevalenza dell’offerta, anche se quest’ultima appare legata alle realtà territoriali e alle tipologie di terreno interessate.
Trentino-Alto Adige
In Trentino-Alto Adige si conferma la diversa dinamica del mercato tra le due provincie autonome di Trento e Bolzano. Nella prima, si rileva un incremento della domanda composta in prevalenza da giovani agricoltori e da figure professionali proveniente da altri settori, il che ha determinato un incremento anche dei canoni. Nella seconda si è riscontrato un equilibrio tra domanda e offerta in un contesto, tuttavia, che si caratterizza per un numero limitato di contrattazioni e per una sostanziale stabilità dei canoni.
Veneto
Situazione sostanzialmente stabile in Veneto sia sul fronte dei canoni, sia su quello del numero di contrattazioni. La domanda tende a prevalere sull’offerta, sebbene si sia attenuata nel comparto viticolo e nel settore di produzione di energie da biomasse mentre rimane sempre sostenuta nei comparti della zootecnica, orticoltura e vivaistica e, anche se in misura più contenuta, nella tabacchicoltura, con bassa disponibilità di terreni soprattutto nelle aree più vocate. Tale squilibrio a sfavore della domanda, tuttavia, non genera tensione nella fase contrattuale della definizione dei canoni di affitto che rimangono sostanzialmente stabili.
Friuli-Venezia Giulia
Nel mercato del Friuli-Venezia Giulia si è stabilizzata la richiesta di terreni da destinare nella filiera delle agroenergie, mentre la domanda continua a essere prevalente sull’offerta, soprattutto nel caso dei vigneti, dove i proprietari hanno una bassa propensione a cedere in affitto, con canoni che si mantengono elevati. Dal punto di vista dei rinnovi contrattuali si registra una tendenza all’aumento della durata che nel caso dei vigneti può arrivare anche a 20 anni. Tuttavia, in questo caso i vigneti vengono impiantati sui terreni dopo l’affitto e al termine del contratto, il vigneto rimane al proprietario del terreno, rappresentando per questo una forma di investimento.
Emilia-Romagna
In Emilia-Romagna la domanda è influenzata principalmente dall’andamento dei prezzi all’origine dei prodotti agricoli, per cui si registrano incrementi nel caso di terreni a seminativo, soprattutto irrigui, a seguito del rialzo del prezzo dei cereali e del buon andamento della barbabietola da zucchero. Al contrario si assiste a una diminuzione di interesse per i terreni investiti a frutteto la cui redditività negli ultimi anni risulta essere in declino.
Centro immobile
La crisi generata dalla pandemia ha reso sostanzialmente immobile il mercato degli affitti, con pochi contratti registrati, che hanno riguardano principalmente grandi investitori.
Toscana
In Toscana condizione invariata e i pochi contratti registrati hanno riguardano principalmente grandi investitori, per lo più stranieri, che hanno affittato aziende in difficoltà per il calo delle vendite. Gli operatori attendono qualche timido effetto con l’apertura dei nuovi bandi Psr e in particolare per quelli concernenti la Misura 11 sul biologico, che potrebbe favorire un aumento d’interesse verso l’incremento delle superfici aziendali.
Umbria
L’andamento del mercato degli affitti in Umbria conferma l’attività riscontata negli ultimi anni rispetto a quella fondiaria, con un’offerta dovuta essenzialmente alla crisi dei prodotti agricoli con bassi margini di profitto e a imprenditori costretti a cercare nuove forme di reddito, che decidono di cedere in affitto parte dei terreni anche solo per brevi periodi.
Marche
Nelle Marche l’andamento degli affitti resta sostanzialmente statico con canoni stabili sui livelli degli ultimi cinque anni ad eccezione delle zone costiere, dove la situazione è molto più dinamica. In questi casi, infatti, i principali attori dal lato della domanda sono i grandi contoterzisti che, complice il miglioramento del prezzo dei cereali, sono disposti a pagare canoni superiori rispetto al livello medio, pur di accaparrarsi i terreni migliori.
Lazio
Nel Lazio cala la domanda per piccoli appezzamenti da destinare alla coltivazione della cannabis, mentre si segnala un lieve incremento di richieste di terreni per impianti fotovoltaici.
Abruzzo
Stabile il volume degli scambi in Abruzzo, dove l’offerta tende a prevalere sulla domanda. L’emergenza sanitaria ha influito sulla numerosità degli affitti piuttosto che sui canoni in quanto gli imprenditori hanno preferito rimandare la scelta di prendere in affitto un terreno.
Sud e isole più “regolari”
Situazione abbastanza stazionaria sebbene si continui a rilevare una maggiore attitudine alla regolarizzazione dei contratti, di quelli stagionali, soprattutto per conseguire i requisiti per accedere ai finanziamenti pubblici.
Molise
In Molise non si segnalano importanti elementi di novità, il livello dei canoni si mantiene stabile e i rinnovi conservano sostanzialmente il prezzo. Anche qui la pandemia ha consigliato molta prudenza agli operatori di mercato, con un numero di nuove contrattazioni modesto.
Campania
In Campania il mercato degli affitti è rimasto abbastanza attivo con una richiesta di terreni spesso prevalente sull’offerta, sia nelle zone più vocate all’agricoltura di qualità, sia in aree più marginali dedicate al pascolo. Questo fenomeno può essere associato ai requisiti di accesso richiesti da alcune misure del Psr oltre che al rispetto della condizionalità.
Puglia
In Puglia il mercato degli affitti ha subìto sollecitazioni contrastanti che nel complesso hanno determinato un equilibrio. Lo slittamento dell’assegnazione dei nuovi titoli Pac ha influenzato la durata dei contratti incentivando solo quelli a breve termine. La titolarità dei titoli Pac è un problema avvertito soprattutto nelle aziende cerealicole e olivicole, dove i premi sono una componente essenziale del reddito aziendale.
Basilicata
Il mercato degli affitti della Basilicata mantiene un carattere statico, sebbene in alcune aree della regione si segnali una prevalenza della domanda sull’offerta a causa della possibilità da parte degli agricoltori di accedere ai titoli della riserva nazionale. Infatti, per poter acquisire i diritti, è necessario dimostrare il possesso (tramite proprietà o affitto) di una sufficiente superficie.
Calabria
In Calabria i canoni medi non hanno subito variazioni rispetto all’anno precedente a parte leggeri aumenti registrati nel caso di seminativi irrigui nel crotonese e nel reggino e per gli uliveti nel cosentino.
Sicilia
In Sicilia si segnalano poche differenze rispetto agli anni precedenti, con offerta in aumento nel caso di terreni marginali, di seminativi in asciutto e, in qualche zona, di terreni a destinazione frutticola. Da notare la ripresa dell’interesse per terreni idonei a ospitare impianti fotovoltaici, segnalata da diversi testimoni.
Sardegna
Anche in Sardegna il mercato è rimasto stabile con un sostanziale equilibrio in quasi tutto il territorio regionale, a parte incrementi della domanda di terreni al fine di accedere ai contributi comunitari. Le contrattazioni hanno interessato principalmente i seminativi irrigui e asciutti insieme a prati e pascoli, soprattutto da parte di aziende zootecniche che cercano di contrastare il rincaro dei mangimi, mentre si riscontra anche una modesta richiesta di terra per la coltivazione di cannabis light.
