Secondo quanto emerge dall’indagine annuale sul mercato fondiario condotta dal Centro di Politiche e Bioeconomia del Consiglio per la Ricerca in Agricoltura e l’Analisi dell’Economia Agraria (Crea), il prezzo medio della terra nel 2023 si è attestato intorno ai 22.800 euro per ettaro, registrando un incremento di circa l’1% rispetto al 2022, confermando di fatto il valore stabile mantenuto nell’ultimo decennio. La lettura è diversa se si considerano i valori fondiari al netto dell’inflazione. Infatti, sebbene questa sia diminuita di quasi tre punti percentuali rispetto al 2022, prosegue il processo di erosione del capitale fondiario nazionale con una svalutazione in termini reali di circa il 4,3% e di quasi il 15% nell’ultimo decennio (fig. 1).
In merito alle circoscrizioni geografiche si notano significative differenze sia in termini di dinamiche di prezzi, sia per quanto riguarda la distribuzione dei valori medi. Nell’Italia Nord-Occidentale si registrano incrementi nell’ultimo anno anche intorno al 3%, con un valore medio della terra di circa 35.000 euro per ettaro (tab. 1). Le regioni di Nord-Est si caratterizzano invece per le quotazioni più elevate di circa 47.000 €/ha, mentre il mercato è rimasto praticamente fermo. Leggeri incrementi anche nelle regioni Centro-Meridionali nelle quali però i prezzi medi rimangono sotto i 16.000 €/ha, confermando di fatto la tradizionale configurazione polarizzata dei valori medi della terra (fig. 2).
Andamento stabile anche sul fronte del mercato degli affitti, seppur con differenze regionali dovute a fattori economici, climatici e geopolitici. In particolare, la crisi post-pandemia, accentuata dal conflitto in Ucraina, ha causato un aumento dei costi energetici e agricoli, introducendo nuove incertezze che hanno reso più rischiose le scelte produttive per gli imprenditori. Questi fattori, insieme alle difficoltà di accesso al credito dovute anche alle recenti scelte di politica monetaria, e agli elevati livelli dei valori fondiari, hanno nell’insieme incentivato la scelta dell’affitto, ritenuto meno rischioso rispetto all’acquisto. Dal punto di vista strutturale i dati dell’ultimo Censimento generale dell’agricoltura Istat confermano l’importanza di questo istituto come via preferenziale seguita dagli agricoltori per ampliare le superfici aziendali.
Nel 2020, la superficie in affitto, che include anche i terreni concessi gratuitamente, ammonta a circa 6,2 milioni di ettari, pari alla metà della Sau nazionale. Questo fenomeno è supportato dall’aumento delle dimensioni medie delle aziende, che attualmente superano gli 11 ettari. Parimenti al mercato fondiario, anche per gli affitti si rilevano significative differenze a livello regionale se si considera la Sau condotta con questo strumento. In questo caso le regioni di Nord-ovest hanno la maggior quota (62%) seguita dalle Isole (52%), dal Nord-est (51%), dal Centro Italia (48%) e dal Sud Italia (42%) (tab. 2).
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L’andamento del mercato fondiario
Il 2023 si è caratterizzato come un anno di estrema incertezza in merito alle scelte economiche degli imprenditori, influenzando di conseguenza il mercato fondiario e quello degli affitti. In particolare, le dinamiche economiche, geopolitiche e climatiche hanno generato un quadro complesso e articolato che hanno acuito le differenze tra le aree rurali più produttive e quelle più marginali. Da un lato, infatti i terreni interessati da coltivazioni vitivinicole e frutticole di alto pregio sono stati oggetto di scambi sul mercato più vivaci.
Dall’altro lato, invece l’offerta di terreni posti in zone più marginali non è stata soddisfatta da un’offerta sufficiente, comportando un mercato in tendenziale stagnazione, con limitata mobilità fondiaria. In questo caso i venditori (e gli affittanti) principali sono perlopiù agricoltori che hanno cessato l’attività e i proprietari terrieri, spesso eredi, che non hanno interesse a coltivare. Ad alimentare la domanda invece sono stati soprattutto giovani imprenditori agricoli che vogliono ampliare la propria maglia poderale sia attraverso le compravendite sia utilizzando lo strumento dell’affitto. A questi si aggiungono investitori extra-agricoli, attratti da investimenti alternativi come quelli legati alle energie rinnovabili.
In quest’ultimo caso gli operatori segnalano un interesse crescente per l’agrivoltaico, soprattutto nelle aree dove è possibile installare impianti di nuova generazione, il che in qualche caso ha lasciato intravedere un tendenziale incremento dei canoni di affitto. Tuttavia, l’ancora poco chiara situazione in termini normativi e i costi elevati pare stiano rallentando gli investimenti.
Sul fronte delle compravendite, secondo i dati del Consiglio Nazionale del Notariato, il mercato fondiario ha visto una diminuzione delle transazioni, con una riduzione del 4% circa rispetto all’anno precedente, confermando una contrazione dopo il boom di compravendite registrato nel 2021. Analogamente è diminuito anche il volume di prestiti bancari per l’acquisto di terreni agricoli rispetto al 2022 (-19% secondo Banca d’Italia), fenomeno ricollegabile all’effetto diretto dell’aumento dei tassi di interesse, insieme alla riduzione del livello di garanzia richiesto dagli istituiti di credito agli investitori. Da ciò emerge che la disponibilità di liquidità resta un ostacolo significativo per chi desidera investire nel settore agricolo.
In merito al valore delle transazioni, queste nel 2023 hanno riguardato perlopiù terreni dal valore inferiore ai 10.000 euro (60%), seguite da quelle di valore medio (10.000 - 50.000 euro, 27%), mentre quelle di valore superiore ai 50.000 euro sono la minoranza (13%). Per quanto riguarda gli affitti, il mercato ha mostrato una generale stabilità nel 2023, almeno per quanto riguarda il livello dei canoni. In questo contesto l’inflazione, pur presente, sembra non aver avuto un impatto significativo sulle trattative, anche se sono sempre più presenti nei contratti clausole che prevedono l’adeguamento dei canoni agli indici Istat al fine di proteggere gli stessi dalle fluttuazioni economiche.
Nel complesso, le transazioni, sia per le compravendite che per gli affitti, si sono svolte prevalentemente con l’assistenza di professionisti del settore, sebbene siano ancora abbastanza comuni gli accordi diretti tra le parti, senza intermediari. Infine, per quanto riguarda la transizione in corso verso la nuova Pac 2023-2027, gli operatori del settore non hanno segnalato particolari effetti significativi.
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Prospettive per il futuro
Le prospettive future rimangono incerte a causa soprattutto dei fattori geopolitici, dell’andamento dell’inflazione e di riflesso all’aumento dei costi energetici. Per quanto riguarda l’andamento del mercato fondiario gli operatori del settore si attendono una sostanziale stabilità, con una lieve ripresa limitata ad alcuni settori e aree specifiche. In particolare, l’entrata in vigore della nuova Pac 2023-2027 potrebbe avere effetti positivi, ma questi sono ancora difficili da percepire nell’immediato. Tuttavia, ci si attende che il piano possa favorire la mobilità fondiaria, soprattutto per quanto riguarda gli interventi strutturali previsti nei Complementi regionali per lo Sviluppo Rurale (Csr). Viceversa, dal lato dell’affitto gli operatori prevedono una continua vivacità del mercato soprattutto per l’ampliamento aziendale o per la nascita di nuove aziende, grazie anche ai finanziamenti previsti per i giovani imprenditori.
Questo anche alla luce del fatto che la continua fuoriuscita dal settore degli agricoltori più anziani e il lento turnover di quelli più giovani comporta che i terreni entreranno prima nel mercato degli affitti e poi in quello delle vendite, lasciando supporre un incremento dell’offerta. In questo contesto anche i cambiamenti climatici preoccupano, per cui si teme un aumento dei canoni d’affitto soprattutto per i seminativi non irrigui, che potrebbero diventare una valida alternativa per colture meno dipendenti dalla disponibilità di acqua.
Articolo pubblicato sulla rubrica Primo piano di Terra e Vita
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Nord: domanda stabile
Nell’Italia Settentrionale il mercato fondiario è stato caratterizzato da una domanda stabile, ma contenuta, con un forte interesse per terreni vocati per viticoltura, seminativi irrigui e frutteti. I prezzi rimangono elevati nelle zone più pregiate (es. Langhe, Lombardia) ma l’incertezza economica e i costi di produzione hanno influenzato gli scambi spesso a favore dell’affitto. Quest’ultimo infatti ha visto una domanda prevalente sull’offerta, portando a un aumento dei contratti.
In Piemonte quotazioni in rialzo (+2,8%) con una domanda che è stata stimolata soprattutto da giovani agricoltori e investitori per le aree più pregiate, in particolare per terreni vitati, seminativi irrigui e frutteti, mentre in altre zone l’incertezza climatica e i costi hanno limitato gli investimenti. Il mercato degli affitti è rimasto stabile, ma il settore è stato influenzato dall’aumento dei costi produttivi e dalla scarsa redditività agricola. Anche il mercato fondiario valdostano ha visto una maggiore attività con prezzi in aumento rispetto al 2022 (+3,8%). Nessun cambiamento rilevante sul fronte degli affitti in termini di canoni e contrattazioni. In Lombardia il mercato rimane stabile sebbene le quotazioni facciano registrare un aumento del +3,1%. Buone prospettive per la viticoltura e l’orticoltura specializzata a differenza delle aree montane marginali, spesso alla presa con problemi di abbandono della terra. Canoni stabili con domanda significativa soprattutto per terreni irrigabili e in pianura, sostenuta da esigenze ambientali e impianti di biogas.
Nel mercato del Trentino l’andamento delle quotazioni è stabile (+0,1%) mentre la domanda risulta concentrata nei terreni destinati alla viticoltura e alla frutticoltura, dove le quotazioni raggiungono livelli elevati anche per via della bassa offerta e della frammentazione fondiaria. Per quanto riguarda l’affitto, l’interesse negli ultimi anni è cresciuto, specie per frutteti e vigneti dove i canoni si registrano in crescita.
In Veneto si registra una leggera flessione delle quotazioni (-1,1%) mentre rimangono le aree vitivinicole e i seminativi di ampie dimensioni a rappresentare principalmente il mercato. Per quanto riguarda i canoni sono rimasti stabili, con alcune lievi flessioni locali per seminativi e vigneti. Da segnalare un certo interesse per l’agrivoltaico. Quotazioni in lieve rialzo in Friuli-Venezia Giulia (+2,3%) con domanda prevalente per vigneti e seminativi irrigui. Anche nel caso dell’affitto la domanda si concentra in specifiche aree, con prezzi elevati per vigneti e terreni destinati a filiere agro-energetiche, mentre l’offerta cresce a causa delle difficoltà economiche delle piccole aziende.
In Liguria le quotazioni sono in lieve crescita (+1,5%) con una ripresa del mercato soprattutto nelle zone vocate per la viticoltura e la floricoltura, sebbene l’incertezza economica e la difficoltà di accesso al credito abbiano limitano gli scambi. Il mercato degli affitti è stabile, con una domanda in equilibrio con l’offerta. In Emilia-Romagna gli eventi meteorici avversi particolarmente violenti che si sono verificati in diverse aree nel 2023 hanno influenzato negativamente il mercato che è rimasto sostanzialmente stabile sia sul fronte delle compravendite, co quotazioni stabili (+0,3%) sia su quello dell’affitto.
Centro: vorrei ma non posso
Domanda in crescita nelle regioni centrali, soprattutto per terreni vitivinicoli e olivicoli, ma al contempo questa è apparsa ostacolata da alti prezzi e incertezze economiche, legate soprattutto alla particolare situazione congiunturale. I canoni sono rimasti perlopiù stabili, consolidando la tendenza a stipulare contratti di affitto brevi, in attesa della piena entrata a regime della Pac.
In Toscana il mercato e le quotazioni si mantengono stabili (+1,1%) sebbene cresca la domanda per i vigneti cresce. Gli agricoltori anziani, in difficoltà economiche o senza successori, sono i principali protagonisti dal lato dell’offerta. Il mercato degli affitti è in crescita, con domanda prevalente specie per i seminativi a causa delle elevate quotazioni. Le quotazioni in Umbria sono in lieve crescita (+1,6%) con una situazione complessivamente stabile sia in termini di compravendite che di affitto, con una netta preferenza per quest’ultimo strumento. Mercato stagnante nelle Marche con quotazioni ferme (0%) e domanda limitata a causa della frammentazione fondiaria e dell’incertezza economica, mentre l’offerta proviene da agricoltori anziani e da piccole aziende in difficoltà.
Nel caso degli affitti invece si segnala una maggiore dinamicità, specie nel caso dei seminativi per cui la domanda è cresciuta. Quotazioni stabili anche nel mercato laziale (+0,7%), dove la domanda è limitata da una scarsa liquidità e dall’incertezza economica. Gli acquirenti sono principalmente agricoltori e investitori extragricoli per ampliare o diversificare le loro attività. Dal lato degli affitti le caratteristiche e le dinamiche del mercato sono rimaste molto simili agli anni precedenti.
Infine, nel Mezzogiorno il mercato fondiario e degli effitti è rimasto statico, con una domanda concentrata in specifiche aree agricole ad alta redditività (come vitivinicoltura e olivicoltura). Da segnalare anche un certo interesse da parte di investitori del settore turistico o agroenergetico.
Sud: Basilicata frizzante
In Abruzzo le quotazioni sono stazionarie (+0,9%) con un mercato che si caratterizza per la polarità tra aree costiere e interne. Stabili anche i canoni di affitto, con lievi incrementi limitati a terreni destinati a vigneti di qualità. In Molise la domanda è frenata a causa degli alti costi di produzione e da un accesso difficoltoso al credito. Le quotazioni registrano un lieve ribasso (-1,4%), mentre l’affitto resta un’importante modalità di conduzione agricola, anche grazie alle politiche di sviluppo rurale.
In Campania il mercato è in ripresa con quotazioni perlopiù stabili (+1,1%) e una domanda in crescita per terreni agricoli ad alta redditività. In particolare, l’interesse per le coltivazioni bufaline e il fotovoltaico stimola la domanda, ma i costi elevati e la difficoltà di accesso al credito sono ostacoli significativi. Sul lato degli affitti il mercato si registra in espansione con un aumento significativo della superficie affittata. Il mercato pugliese si caratterizza per quotazioni stabili (+1,3%) con prezzi in aumento nel caso di frutteti e oliveti. L’offerta è frammentata, con terreni più economici e difficili da vendere nelle aree meno produttive. Anche il mercato degli affitti è rimasto relativamente stabile.
In Basilicata le quotazioni si registrano in deciso aumento (+6,8%) restituendo una situazione più dinamica con domanda in crescita specie per seminativi e colture da destinare alla coltivazione in regime biologico, mentre l’offerta è sostenuta principalmente da piccole aziende che vogliono fuoriuscire dal settore. Domanda in crescita anche per l’affitto, specie nelle aree pianeggianti e nelle zone agro-pastorali. Situazione stagnante in Calabria con quotazioni ferme (0%) e attività di mercato limitata a terreni destinati alla zootecnia, all’agroenergia e all’olivicoltura. Il mercato degli affitti si è stabilizzato rispetto al periodo di crescita intravisto negli ultimi anni.
Attività del mercato limitata anche in Sicilia con quotazioni stabili (+1%) a causa della crisi economica e delle difficoltà nel settore agricolo. Tuttavia, la richiesta di terreni destinati alla viticoltura e alle produzioni di qualità è in aumento, così come la domanda da parte di investitori non agricoli interessati al comparto energetico. Questa influenza la si segnala anche nel caso degli affitti dove si registra una crescente domanda di terreni per impianti agrivoltaici.
Situazione stagnante anche in Sardegna con canoni praticamente fermi ai valori precedenti. In questa regione la concorrenza degli investitori extragricoli, la scarsità di eredi tra gli agricoltori e i vincoli burocratici sembra abbiano influenzato l’andamento del mercato. Stabile anche il mercato degli affitti con canoni in calo nel caso dei vigneti.
