La corsa all’affitto sembra non avere traguardi

affitto di terreni
Quasi la metà della superficie agricola complessiva (46%) è data in locazione

La recente pubblicazione dei primi risultati dell’Indagine sulla struttura e sulle produzioni delle aziende agricole (SPA) condotta dall’Istat nel 2016, conferma le dinamiche attive da oltre un decennio, che comportano la progressiva contrazione delle unità produttive a causa della fuoriuscita delle aziende più piccole dal settore agricolo, fenomeno in parte spiegabile dalla congiuntura economica, oltre che dal mancato ricambio generazionale di fronte all’ancora elevato grado di polverizzazione del sistema agricolo nazionale. Ammonterebbero infatti, a circa 1,1 milioni di unità le aziende agricole attive al 2016, con un decremento netto intorno al -22% rispetto al 2013 e del -29% rispetto al Censimento del 2010, mettendo in luce un’accelerazione negli ultimi anni del processo di contrazione menzionato. Tuttavia, si assiste a un incremento consistente delle dimensioni medie aziendali che passano dagli 8,4 del 2013 ha ai quasi 11 ha, dimostrando appunto che il calo del numero di aziende ha riguardato prevalentemente quelle meno strutturate, a maggior ragione se si considera che la riduzione delle unità produttive ha coinvolto esclusivamente le aziende con meno di 10 ettari con punte massime del -72% nel caso di quelle con meno di 1 ettaro.

La superficie agricola complessiva sfiora invece i 12,6 milioni di ettari a livello nazionale di cui la quota in affitto – comprensiva degli usi gratuiti – conta circa 5,7 milioni di ettari, incidendo pressappoco sulla metà della SAU totale (46%), con un incremento netto di oltre 863.000 ettari (+18%) rispetto al 2010 (tab. 1 Evoluzione della superficie in affitto per circoscrizione geografica - SAU in ettari).

Sotto l’aspetto territoriale resiste la tradizionale configurazione che vede la quota complessiva di SAU condotta in affitto significativamente concentrata nelle regioni nord-occidentali, dove questa arriva al 63% di quella totale. Seguono parte delle regioni del nord-est (46%), del centro (45%), le Isole (44%) e quelle meridionali (37%), dove solo la Campania supera la metà della SAU totale. Le regioni dove invece l’affitto è più scarsamente diffuso sono il Trentino Alto Adige e il Molise con un’incidenza che si ferma sotto il 30% della SAU. Per contro, a parte per la Valle d’Aosta dove quasi la totalità della SAU è condotta in affitto (89%), le più alte incidenze si riscontrano in Piemonte (63%) e Lombardia (62%) (fig. 1 Incidenza percentuale della SAU in affitto).

Rispetto al dato censuario del 2010, gli incrementi di SAU condotta in affitto più importanti interessano le regioni del nord-est (+17%) e quelle meridionali (+12%), seguite da quelle centrali (+10%) e del nord-ovest (+1%), in cui anche se l’incremento è marginale, l’incidenza della SAU in affitto su quella totale è comunque molto elevata (fig. 2 Variazione percentuale media della SAU in affitto). Nel complesso quindi l’istituto dell’affitto si conferma come il principale strumento di modernizzazione da parte degli imprenditori agricoli, che in questo modo possono ampliare le proprie superfici aziendali, anche in virtù dell’enorme flessibilità che lo caratterizza.

L’andamento del mercato e attese per il futuro

Anche nel 2017 il mercato degli affitti nazionale è stato influenzato prevalentemente dalla scarsa liquidità e dalle incertezze collegate all’instabilità dei redditi aziendali, che nell’insieme hanno caratterizzano un disincentivo da parte degli imprenditori a investire sul capitale fondiario, favorendo la conduzione dei terreni mediante l’affitto. Tra i principali protagonisti dal lato della domanda si ritrovano i giovani imprenditori beneficiari dei premi di primo insediamento offerti dai Programmi di Sviluppo Rurale (Psr) – che mediante questo istituto riescono ad incrementare le proprie dimensioni aziendali – insieme ai contoterzisti, mentre si attenua rispetto al passato l’interesse per i terreni da destinare a colture energetiche. Dal punto di vista contrattuale prevalgono fortemente quelli in deroga all’art. 45 con una durata media inferiore rispetto al passato. Per quanto riguarda invece gli accordi verbali, questi sono praticamente in estinzione sebbene in qualche caso resistano forme spurie di contratti atipici. I canoni nel complesso si mantengono stabili con incrementi segnalati per terreni con colture di pregio e vigneti. In particolare, in quest’ultimo caso, i referenti segnalano effetti diretti legati alla recente riforma del sistema di autorizzazione degli impianti che modifica i criteri di assegnazione e limita la trasferibilità dei diritti di impianto fuori regione. Tranne qualche evidenza, non si segnalano invece effetti concreti sul mercato degli affitti dovuti all’istituzione delle Banche della terra, nonostante diverse Regioni le abbiano approvate definitivamente. Ciò in parte sembra dovuto al fatto che i terreni di proprietà degli Enti pubblici rimangono comunque soggetti ai vincoli comunali locali per quanto riguarda la gestione, ritardando pertanto l’effettiva assegnazione.

Le regioni settentrionali si distinguono per un mercato particolarmente dinamico con domanda in crescita e tendenzialmente superiore all’offerta, mentre rimane un evidente dualismo strutturale tra aree interne e zone più vocate. Nel caso di quelle centrali la situazione rimane stabile, dove i contoterzisti continuano a essere i principali attori dal lato della domanda. Anche nel Mezzogiorno il mercato rimane stazionario con andamento costante dei canoni ma con una domanda che si registra tendenzialmente in crescita rispetto al passato, specie da parte di imprenditori beneficiari delle misure del Psr relative all’insediamento giovani e all’agricoltura biologica. Tuttavia, la situazione resta stagnante nelle zone più marginali, laddove alla lenta e costante fuoriuscita di piccole aziende dal settore non sempre corrisponde un altrettanto turnover da parte di imprese più strutturate.

Per il futuro, gli operatori segnalano che le attese sono soprattutto legate all’andamento delle misure attivate nei Psr e alla Pac in generale, oltre che al nuovo regime che rivede i criteri di assegnazione dei diritti di impianto nel caso dei vigneti. Sull’andamento dei canoni si attende invece una sostanziale stabilità, sebbene questi rimangano legati all’andamento dei prezzi dei prodotti agricoli. Infine, a proposito dell’istituzione delle banche della terra, le difficoltà organizzative nell’applicazione delle nuove norme non lasciano intravedere effetti diretti nel breve periodo.

La situazione regionale

Italia settentrionale - Le regioni settentrionali confermano la tradizionale dinamicità del mercato con una domanda tendenzialmente in crescita e superiore all’offerta, soprattutto per terreni dedicati a colture di pregio dove si segnala anche un moderato incremento dei canoni medi.

La mancanza di liquidità e la relativa incertezza generale continuano a disincentivare gli investimenti di lungo periodo sul capitale fondiario in Piemonte, con una conseguente spinta al rialzo della domanda per terreni in affitto, coadiuvata anche dai giovani imprenditori beneficiari delle misure del primo insediamento del Psr. I canoni si mantengono stabili, mentre in montagna resiste ancora qualche caso sporadico di accordo verbale. In Valle d’Aosta l’affitto rimane la forma di possesso prevalente con domanda in crescita insieme al livello medio dei canoni che si mantiene elevato anche per via dell’influenza da parte dei titoli Pac. La domanda è sostenuta in particolare per gli alpeggi anche da parte di imprenditori zootecnici esterni al territorio regionale. Il mercato lombardo resta sostanzialmente stabile con un calo, rispetto al passato, della domanda verso terreni vocati a colture agroenergetiche. In generale la domanda prevale sull’offerta, specie in pianura, anche per effetto dei titoli Pac e per lo spandimento dei liquami zootecnici. In Liguria il mercato è in equilibrio, con domanda sostenuta principalmente per terreni destinati a colture floricole e oliveti a denominazione di origine. Si segnala inoltre una certa influenza sulla domanda da parte di giovani imprenditori beneficiari di bandi Psr. Anche in Trentino Alto Adige la particolare situazione congiunturale legata alla liberalizzazione del mercato del latte e all’instabilità dei redditi aziendali, ha favorito il ricorso all’affitto piuttosto che gli investimenti fondiari. La domanda sale infatti, specie da parte di giovani imprenditori mentre i canoni si mantengono perlopiù stabili. In Veneto la domanda è particolarmente concentrata nel trevigiano e nel rodigino, sia da parte di viticoltori che di zootecnici alla ricerca di terreni da destinare allo spandimento dei liquami. Anche in questa regione i canoni sono tendenzialmente stabili, a parte qualche aumento per vigneti di pregio, in particolare nel veronese. In Friuli Venezia Giulia diminuisce in generale l’offerta, specie per terreni vitati dove tuttavia i canoni si registrano in ripresa. In questa regione è stato segnalato anche un certo interesse per terreni da destinare a colture agroenergetiche. Domanda prevalente sull’offerta nelle pianure dell’Emilia Romagna, dove gli operatori segnalano una certa influenza legata ai premi agro-climatico-ambientali del Psr, mentre i canoni sono in rialzo soprattutto nel caso dei vigneti per effetto della recente riforma sul sistema delle autorizzazioni.

Italia centrale - In questa circoscrizione permane una sostanziale stabilità con i contoterzisti che continuano ad essere i principali attori dal lato della domanda. In Toscana l’offerta è in equilibrio con la domanda a parte per alcuni vigneti di pregio che spingono quest’ultima al rialzo, anche per via del nuovo sistema di autorizzazioni. I canoni si mantengono costanti seppur su livelli non particolarmente elevati. Da segnalare, specie in provincia di Prato, la forte influenza esercitata da parte di contoterzisti stagionali oltre che da investitori cinesi che in qualche caso hanno prodotto delle vere e proprie bolle sui prezzi in quanto disposti a pagare canoni superiori rispetto al mercato.

In Umbria l’istituto dell’affitto appare ancora poco diffuso rispetto alle altre regioni centrali, sebbene in aumento negli ultimi anni. I principali protagonisti dal lato della domanda rimangono i contoterzisti che spesso concludono accordi verbali con i proprietari che beneficiano dei titoli Pac. Aumenta l’interesse ad affittare anche da parte dei giovani beneficiari delle misure sul primo insediamento in agricoltura, mentre l’offerta è nutrita da parte di piccoli agricoltori in procinto di abbandonare l’attività. Nelle Marche la situazione è sostanzialmente stabile con grande attività segnalata da parte dei contoterzisti che spesso sono disposti a pagare canoni superiori rispetto al prezzo di mercato, soprattutto in pianura. I canoni si registrano in crescita anche per i vigneti mentre in montagna gli operatori evidenziano che spesso i piccoli imprenditori preferiscono affittare per non adempire agli obblighi del greening. In Lazio gli operatori segnalano ancora una bassa propensione da parte dei proprietari ad affittare, sebbene il livello di SAU in affitto (44%) sia in linea con il dato nazionale. La domanda si registra in crescita nel caso di seminativi da destinare alla coltivazione della cannabis, con canoni elevati nelle aree litoranee per le colture protette, mentre cala l’interesse dei contoterzisti rispetto al passato.

Italia meridionale e insulare - Nel Mezzogiorno il mercato degli affitti nel 2017 si caratterizza per la stabilità dei canoni e domanda tendenzialmente in crescita soprattutto da parte di imprenditori agricoli che accedono alle misure del Psr, sebbene il mercato è poco attivo nelle zone più marginali. In Abbruzzo il mercato è in equilibrio con domanda in crescita da parte di giovani imprenditori aderenti al Psr, mentre la situazione rimane stagnante nelle aree interne. Condizione stabile anche in Molise con qualche aumento nel numero di contrattazioni segnalato grazie ai bandi del Psr sulle misure dedicate ai giovani e all’agricoltura biologica. Negli altri casi si evidenzia un calo del numero di rinnovi legato principalmente all’andamento negativo della stagione che è stata particolarmente siccitosa. In Campania la domanda è in ripresa per effetto del Psr, sebbene cali il numero di contrattazioni nelle aree più intensive con alto carico demografico, per via della competizione d’uso del suolo a fini urbanistici. In queste aree infatti si registra un livello dei canoni particolarmente elevato rispetto ad altri territori. Nel mercato degli affitti pugliese la domanda è in crescita, specie nel caso di contratti di medio lungo periodo per frutteti e vigneti, anche nelle zone più marginali, mentre i canoni si mantengono perlopiù stabili. Da segnalare invece il periodo non particolarmente felice per il comparto olivicolo salentino a causa della recente epidemia della batteriosi provocata dalla Xylella fastidiosa, che ha portato anche al recesso di diversi contratti di affitto. In Basilicata il mercato è in equilibrio con canoni stabili e la domanda si registra in ripresa da parte di giovani imprenditori beneficiari del Psr. In Calabria il livello dei canoni rimane allineato su quello dei titoli Pac mentre resistono ancora accordi informali nelle zone più marginali nonostante la generale regolarizzazione che si è verificata negli ultimi anni. Per quanto riguarda le Isole, anche in Sicilia prosegue il processo di regolarizzazione contrattuale con canoni che si mantengono costanti, mentre in Sardegna la scarsa liquidità e il rincaro delle materie prime non consente una ripresa regolare del mercato degli affitti lasciando una situazione sostanzialmente stabile rispetto all’anno precedente. Da considerare tuttavia qualche segnale di ripresa dovuto all’attivazione della misura del Psr sul primo insediamento giovani e dell’istituzione di un fondo di garanzia, attraverso i Confidi per agevolare il credito agrario (tab. 2 Esempi di canoni annui di affitto nel 2017 per tipi di azienda e per qualità di coltura).

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