Mercato fondiario, incertezza e margini bassi spingono verso l’affitto

Mercato attendista

In particolare, considerando i dati dell’ultima indagine Istat sulla struttura e sulle produzioni delle aziende agricole (Spa), risalente al 2016, la superficie in affitto – comprensiva degli usi gratuiti – in Italia ammonta a circa 5,7 milioni di ettari e rappresenta quasi la metà della superficie agricola nazionale, in termini di possesso. Un indizio palese delle dinamiche descritte è dato anche dal fatto che il 43% della Sau in affitto si concentra in aziende superiori ai 20 ettari e oltre il 30% in quelle con superficie maggiore di 100 ettari (tab. 1).

La distribuzione dell’affitto in relazione all’età del conduttore si concentra maggiormente nella fascia d’età tra i 40 e i 60 anni (52%), mentre è ancora esigua la quota che interessa i conduttori più giovani (20%), sebbene negli ultimi anni, anche grazie all’attuazione di misure Psr dedicate al primo insediamento in agricoltura, i giovani agricoltori siano diventati attori molto importanti dal lato della domanda. Le regioni settentrionali e in particolare quelle occidentali, detengono il primato per l’incidenza di Sau condotta in affitto, comprensiva degli usi gratuiti, (54%), seguite da quelle del centro (46%) e del Mezzogiorno (40%) (fig. 2).

Per il 2019 gli operatori segnalano un’attenuazione delle nuove contrattazioni, soprattutto nel caso dei seminativi. Il mercato degli affitti, infatti, è rimasto dinamico essenzialmente per i rinnovi di contratti in scadenza. Questo probabilmente è dovuto a un atteggiamento conservativo da parte di alcuni proprietari, in attesa che sia varato il nuovo quadro normativo della Pac oltre che nella speranza di una rivalutazione dei canoni.

A rafforzare questa ipotesi anche la generale tendenza verso la riduzione della durata dei contratti. Riguardo la tipologia contrattuale nella maggior parte dei casi questi sono regolarizzati secondo accordi in deroga ai sensi dell’art. 45 della legge 203/1982, mentre restano, seppure marginalmente, forme contrattuali atipiche come gli accordi verbali, specie nelle zone più interne e montane.

In alcune regioni meridionali i testimoni segnalano la crescente tendenza a formalizzare contratti d'affitto tra familiari in alternativa a quelli di comodato per rispondere a esigenze amministrative come la tenuta dei fascicoli per la Pac. Il contratto d’affitto in questo caso si predilige essenzialmente per ragioni di costo in quanto la registrazione è più conveniente. Non mancano anche gli accordi che preludono alla vendita e vengono formalizzati per eludere la prelazione.

Interesse per i terreni da destinare a colture di pregio

La domanda è stata particolarmente attiva nel caso di terreni da destinare a colture di pregio, specie per vigneti a denominazione. Tra i principali attori si trovano giovani imprenditori, che usufruendo anche dei premi di primo insediamento offerti dai Psr hanno optato per l’affitto. Anche i contoterzisti figurano tra i protagonisti dal lato della domanda, soprattutto nelle regioni centro-settentrionali, dove è sempre più frequente l’affidamento di operazioni colturali diverse rispetto alla mera raccolta dei prodotti in campo specie da parte di aziende zootecniche di medie/grandi dimensioni. Pertanto, la necessità di nuovi terreni per dimensionare efficacemente il parco macchine da parte degli agromeccanici incentiva la richiesta di terreni in affitto.

In calo invece, rispetto alle annate precedenti, la domanda di terreni per colture energetiche in seguito alla chiusura della fase espansiva del settore. Dal lato dell’offerta sono sempre più i casi di terreni provenienti da cessione da parte di agricoltori a fine carriera o che abbandonano l’attività per ragioni economiche. I canoni sono rimasti stabili a parte qualche leggero incremento nel caso di vigneti di pregio, soprattutto in conseguenza alla riforma del sistema di autorizzazione degli impianti che modifica i criteri di assegnazione e limita la trasferibilità dei diritti d’impianto fuori regione.

Il caso Piemonte

L’istituzione della Banca della terra, che avrebbe dovuto consentire di concedere in affitto terreni di proprietà pubblica e privata, non ha fatto emergere effetti concreti sul mercato. Al contrario, sembra essere avviata verso positivi riscontri l'iniziativa legislativa della Regione Piemonte – unica nel suo genere – per favorire la diffusione delle Associazioni fondiarie che consentono di recuperare e valorizzare il patrimonio fondiario attraverso la gestione associata delle attività agro-silvo-pastorali. Sono stati assegnati contributi per 130.000 euro a 13 associazioni fondiarie corrispondenti a 800 soci-proprietari coinvolti nel conferimento di circa duemila ettari di terreni in proprietà, in prevalenza localizzati nelle zone montane e collinari. Le attività svolte principalmente sono a indirizzo pastorale, forestale, orticolo e coltivazione di piccoli frutti ed erbe officinali.

Futuro di incognite

Le attese per il futuro si concentrano sull'evoluzione delle politiche per il settore e sugli effetti determinati dalla crisi pandemica in corso. Diversi in tal senso sono gli scenari prospettati dagli operatori del settore che prevedono un probabile incremento della domanda dovuto all’amplificarsi della crisi di liquidità e alla difficile situazione finanziaria e di accesso al credito, insieme al possibile ribasso dei canoni. A complicare il quadro si aggiunge l’incertezza collegata al futuro della Pac post 2020 e in particolare alle nuove linee programmatiche, il che potrebbe indurre verso un atteggiamento più conservativo dei proprietari nei rinnovi contrattuali.

Consulta i canoni d'affitto annui in tutte le regioni italiane

Nord dinamico, centro ingessato, al Sud spuntano i giovani

In queste regioni il mercato manifesta la sua tradizionale dinamicità con domanda tendenzialmente in crescita e prevalente sull’offerta, soprattutto nel caso di terreni di pregio. Nelle regioni centrali la situazione è sostanzialmente stabile con mercato in equilibrio, non si segnalano infatti grandi cambiamenti rispetto all’anno precedente sebbene rimangano importanti le misure dei Psr nel trainare gli affitti. Nel meridione si rileva una certa differenza tra le aree più interne, con un mercato più stagnante, e le zone più vocate e in prossimità delle coste, dove c’è una maggiore attività, spesso legata anche alle diverse misure dei Psr attivate nelle varie regioni.

In Valle D’Aosta, la domanda è particolarmente elevata per i pascoli in quota, mentre in quelli di fondivalle si registra un sostanziale equilibrio tra la domanda e l’offerta di superfici foraggere. I canoni sono rimasti sostanzialmente invariati rispetto all’anno precedente.

La mancanza di liquidità e le difficoltà di programmazione a lungo termine, rappresentano i principali driver del mercato degli affitti in Piemonte insieme ai giovani agricoltori che si insediano per la prima volta, mentre non si segnalano grandi cambiamenti sul livello dei canoni a parte in zone particolarmente vocate alla viticoltura.

In Lombardia gli operatori continuano a segnalare l’influenza sul mercato legata alle incertezze che hanno caratterizzano diversi comparti, ma anche della migliorata redditività delle aziende a indirizzo zootecnico. La domanda è in genere sostenuta nelle aree di pianura per i seminativi irrigui.

Poche variazioni nel mercato degli affitti per l’Emilia-Romagna, dove la domanda si mantiene elevata nelle pianure, anche grazie ai premi agro-climatico-ambientali del Psr, mentre le modifiche alle norme fiscali relative alle produzioni energetiche da fonti rinnovabili hanno avuto l’effetto di raffreddare i canoni che, in questo segmento produttivo, in anni recenti avevano raggiunto valori abbastanza elevati.

Nella Provincia autonoma di Trento la richiesta da parte dei viticoltori e dei giovani agricoltori ha determinato un incremento della domanda e, con riferimento ai soli terreni vitati, anche un leggere incremento dei canoni di affitto, mentre in quella di Bolzano la situazione rimane in sostanziale equilibrio in un contesto, tuttavia, che si caratterizza per un numero limitato di contrattazioni e per una sostanziale stabilità dei canoni di affitto.

In Veneto si conferma la situazione del mercato degli affitti degli ultimi anni, con una stabilità generale dei canoni, e scambi prevalentemente generati da rinnovi di contratti già in essere e, in misura molto più contenuta, da stipule di nuovi contratti. La domanda prevale soprattutto nel comparto viticolo e nel settore di produzione di energie da biomasse, mentre l’offerta è nutrita principalmente da aziende dismesse per raggiunti limiti di età dei conduttori.

Nel mercato fondiario del Friuli-Venezia Giulia sono le misure del Psr a sostenere la diffusione dell’affitto, in particolare quelle inerenti alle misure agroambientali e alle indennità compensative che prevedono pagamenti ad ettaro superiori rispetto al passato e una riduzione dei limiti di accesso alle graduatorie. In generale la domanda prevale sull’offerta, mentre quest’ultima è in calo nel caso dei vigneti dove aumentano i canoni.

In Liguria la situazione è in equilibrio con domanda sostenuta nel caso di floricole e oliveti di pregio, e da parte dei beneficiari del Psr, soprattutto nel caso delle misure finalizzate agli investimenti e all’insediamento dei giovani agricoltori.

Situazione stabile in Toscana in termini di canoni e numero di contrattazioni, mentre si registra un lieve aumento dell’offerta nel caso di vigneti, in particolar modo quelli posti in zona Doc. Ciò sembra dovuto a diversi aspetti quali l’età media elevata degli agricoltori che preferiscono affittare piuttosto che vendere e l’entrata in vigore del nuovo sistema di regolamentazione delle autorizzazioni al reimpianto.

Anche in Umbria il mercato degli affitti conferma la situazione di stabilità dell’anno precedente per i canoni di locazione, con valori collegati ai prezzi agricoli ed al valore del titolo Pac, salvo particolari eccezioni relative ad affitti di terreni di pregio quali vigneti delle zone a denominazione. I forti cali restano circoscritti alle zone colpite dal sisma.

Canoni sostanzialmente stabili sui livelli dell’ultimo triennio anche nelle Marche, fatta eccezione per alcune zone collinari e della pianura litoranea, dove si segnala un’importante attività da parte di grandi contoterzisti, disposti a pagare canoni mediamente più alti pur di prendere in affitto i terreni migliori.

Nel Lazio si attenua l’influenza sul mercato da parte degli agromeccanici, sebbene rimangano tra gli attori più importanti dal lato della domanda. Si segnala inoltre in alcune aree particolarmente vocate, l’incremento della domanda da parte di grossisti per impiantare oliveti e ceraseti superintensivi, disposti a pagare anche canoni fuori mercato. In generale la domanda non è soddisfatta dall’offerta anche per via di una bassa propensione ad affittare da parte dei proprietari, in attesa di una stabilizzazione dello scenario politico-economico.

In Abruzzo il volume degli affitti è rimasto pressoché stabile rispetto all’anno precedente, parimenti alle compravendite, sebbene le misure del Psr abbiano favorito il mercato degli affitti in alcune aree più vocate, favorendo l’allargamento della maglia aziendale. In generale l’offerta tende a superare la domanda, in particolare nelle aree interne.

In Molise l’istituto dell’affitto si conferma come determinante (e spesso unico) strumento a disposizione degli operatori agricoli per l’accesso alla base fondiaria. Il livello dei canoni si presenta stabile, con prevalenza dei rinnovi a canoni invariati o con minime variazioni percentuali. Rispetto al passato gli operatori segnalano un’attenuazione degli effetti relativi alle misure dedicate ai giovani imprenditori per il primo insediamento.

Viceversa, in Campania le misure del Psr hanno influenzato particolarmente il mercato degli affitti, in particolare le Misure 13 e 14, ma, in alcune aree, ha inciso in maniera determinante il primo insediamento. In qualche caso ciò ha comportato un fisiologico rialzo dei canoni conseguente proprio all’incremento della domanda.

In Puglia il mercato degli affitti si presenta in equilibrio, sebbene cali la durata media dei contratti stipulati in conseguenza all’avvicinarsi della prossima programmazione Pac per la quale saranno assegnati i nuovi titoli. La questione dei titoli è avvertita soprattutto nelle aziende cerealicole e olivicole dove i premi sono una componente importante del reddito aziendale.

Il mercato della Basilicata conferma l’andamento del 2018, con equilibrio tra domanda e offerta dei terreni in affitto su tutto il territorio regionale. Segnali di ripresa, sia in termini di offerta che di richiesta di fondi in locazione sono evidenziati dagli operatori del settore come strettamente connessi alla misura del Psr dedicata ai giovani agricoltori.

In Calabria non si registrano grandi variazioni dei canoni medi, mentre rimane diffusa la presenza di accordi verbali tra i proprietari di terreni senza titoli e i possessori di titoli senza terreni, che si mettono d'accordo per dividersi il premio o per far mantenere i titoli ai proprietari dei terreni.

Anche in Sicilia il mercato degli affitti ha presentato poche differenze rispetto agli anni precedenti, con offerta in aumento nel caso di terreni marginali, di seminativi in asciutto e, in qualche zona, di terreni a destinazione frutticola.

Infine, in Sardegna la domanda tende a pareggiare l’offerta sebbene i problemi legati alla scarsa liquidità delle aziende agricole e al rincaro delle materie prime non abbia consentito una regolare ripresa del mercato degli affitti.