Mercato fondiario, prezzi medi della terra in leggera salita

Nel 2017 si registra un incremento dello 0,2% del valore fondiario medio nazionale. L’Italia rimane bipolare con quotazioni alte al Nord e modeste al Sud

Dall’indagine annuale sul mercato fondiario condotta dal Centro di Politiche e Bioeconomia del Consiglio per la Ricerca in Agricoltura e l’Analisi dell’Economia Agraria (Crea), il prezzo medio della terra ritorna a salire seppur timidamente, rispetto all’anno precedente. Dopo, infatti, la flessione delle quotazioni medie che si protraeva da un lustro, nel 2017 si registra un incremento dello 0,2% con un valore fondiario medio nazionale di circa 20.300 euro per ettaro (tab. 1 Evoluzione dei valori fondiari medi nel 2017), sebbene inferiore rispetto a quello che si registra nell’Europa settentrionale, ma sensibilmente superiore a quello di altri paesi dell’area mediterranea.

Rimane la configurazione bipolare che caratterizza il mercato fondiario a livello territoriale, con un patrimonio fondiario concentrato per oltre il 60%, nelle regioni settentrionali dove, però la superficie agricola rappresenta solo il 36% della Sau nazionale. In queste regioni i valori fondiari si mantengono stabilmente intorno ai 35.000 euro/ha con punte sopra i 40.000 euro/ha nelle regioni del Nord Est, mentre nel Mezzogiorno i prezzi rimangono compresi in media tra gli 8 e i 13.000 euro/ha.

Altro aspetto da segnalare riguarda le dinamiche di crescita, nel 2017, infatti, gli incrementi più evidenti si manifestano nell’Italia insulare (+0,7%) seguita dalle regioni meridionali e del nord-est (+0,3%); prezzi stabili nell’Italia centrale mentre sono in leggera flessione nelle regioni di nord-ovest (-0,1%).

Confrontando l’andamento dei valori fondiari a prezzi correnti con quello dell’inflazione, la situazione appare invece meno positiva poiché in termini reali si assiste a una nuova riduzione del patrimonio fondiario che – al netto dell’inflazione – si stima intorno a un punto percentuale (fig. 1 Italia - Andamento medio dei valori fondiari), in linea con le flessioni verificatesi nell’ultimo decennio e che nel complesso hanno comportato un’erosione del patrimonio fondiario nazionale di circa il 13%.

Differenze a livello territoriale

La maggiore diffusione di sistemi agricoli intensivi oltre che l’indiretta pressione esercitata dalla maggiore urbanizzazione spiegano in parte il livello più elevato dei valori fondiari medi delle regioni settentrionali, specie in concomitanza delle aree della pianura padana (fig. 2 Valori fondiari medi per regione agraria nel 2017). Tuttavia lo stesso dualismo strutturale lo si coglie all’interno delle singole circoscrizioni geografiche tra le zone costiere e di pianura e le aree interne e montane, dove resistono agricolture più estensive che giustificano quotazioni normalmente più basse. Infatti, a parte la circoscrizione di nord-est che include buona parte dell’intero territorio del Trentino Alto Adige, le differenze tra i valori medi per la montagna interna sono rimangono limitate (tab. 1). In linea generale, ad eccezione della circoscrizione nord-occidentale le quotazioni medie per il 2017 tendono al rialzo o alla stabilità (Italia centrale). In particolare sono i terreni destinati a colture di pregio a suscitare interesse da parte di potenziali acquirenti, mentre a differenza dell’affitto l’applicazione del regime di autorizzazioni all’impianto dei vigneti ha avuto un effetto più limitato sulle compravendite di questa tipologia colturale.

I fattori che hanno influenzato mercato fondiario e operatori

Il perdurare della crisi di alcuni comparti del settore agricolo, in particolare quello cerealicolo-zootecnico, insieme alle difficoltà di accesso al credito e alla strutturale frammentazione fondiaria che caratterizza buona parte dei territori rurali italiani, hanno limitato gli investimenti fondiari perlopiù ad arrotondamenti e piccoli ampliamenti della maglia poderale, lasciando l’affitto nella maggior parte dei casi come lo strumento principale di incremento delle dimensioni aziendali. Il mercato spesso si presenta statico e con pochi scambi che si concretizzano solo dopo lunghe trattative tra le parti, specie nelle regioni meridionali e nelle aree più marginali. Tuttavia non sono rare eccezioni di mercato particolarmente dinamico, soprattutto nel caso di terreni di alto pregio situati in zone vocate per colture a denominazioni di origine e indicazioni geografiche che in qualche caso hanno anche prodotto alcune vere e proprio “bolle” di mercato da parte degli investitori. Dal lato della domanda sono gli imprenditori di aziende di grandi dimensioni a rimanere attori importanti, insieme a giovani agricoltori che hanno avuto accesso ai finanziamenti dei Psr sul primo insediamento, mentre l’offerta spesso è nutrita da parte di agricoltori in procinto di abbandono dell’attività.

La banca della terra

Ciò nonostante, dalle statistiche Istat sull’attività notarile si rivela un incoraggiante cambio di tendenza considerando un incremento del numero di compravendite di circa due punti percentuali nel 2017. Si consolida pertanto la crescita che si era già riscontrata nei due anni precedenti, sebbene rimanga nettamente inferiore rispetto ai valori che si registravano oltre dieci anni fa. Anche dal punto di vista dell’accesso al credito emerge qualche nota positiva, secondo i dati di Banca d’Italia, infatti, il volume delle erogazioni sale sopra ai 500 milioni di euro l’anno, confermando la tesi di un nuovo atteggiamento del sistema bancario verso l’accesso alla terra, malgrado il valore complessivo rimanga inferiore rispetto ai circa 6-800 milioni di euro dei primi anni 2000. Per quanto riguarda le politiche attivate a favore della mobilità fondiaria, è stata avviata la Banca della terra nazionale curata dall’Ismea che ha messo in vendita all’asta 7.700 ettari, in molti casi riguardanti aziende accorpate situate in zone fertili. Si tratta di iniziative che si stanno sviluppando in parallelo con le Banche della terra regionali, maggiormente orientate verso la concessione in affitto di terreni, in genere, appartenenti ad enti pubblici. Da segnalare inoltre, l’interesse da parte dell’Unione Europea a incoraggiare un maggiore accesso alla terra, ad esempio attraverso la possibile ammissibilità delle spese per l’acquisto della terra tra gli aiuti di stato nella prossima programmazione 2021-2027, per aiutare soprattutto i giovani agricoltori.

Prospettive per il futuro

Molta prudenza è stata espressa dagli operatori a proposito delle prospettive future del mercato fondiario, se da un lato infatti, esistono diversi segnali che indicano l’avvio di un nuovo periodo di congiuntura favorevole, dall’altro sono diversi gli elementi che continuano a deprimere le aspettative degli investitori sul capitale fondiario. In particolare questi sono legati al perdurare della crisi che sta investendo alcuni comparti del settore, oltre che alla limitata liquidità che lascia preferire nell’affitto lo strumento principale di ampliamento delle dimensioni aziendali. Tuttavia è considerevole il ruolo incentivante determinato dall’attivazione delle misure del Psr legate al primo insediamento dei giovani agricoltori oltre che la spinta esercitata dalle colture di pregio. Gli operatori infatti si attendono rafforzamento della domanda verso i terreni dotati di buona fertilità, di caratteristiche accessorie – infrastrutture irrigue e vicinanza a reti stradali tra tutte – e di prospettive commerciali legate a particolari produzioni agricole, come ben dimostra il caso dei vigneti, il cui interesse sembra non accennare a diminuire. Parallelamente la fuoriuscita dal settore da parte degli agricoltori più piccoli e/o più anziani, che abbandonano l’attività, potrebbe contribuire ad alimentare l’offerta dei terreni.

Le caratteristiche regionali

Italia nord-occidentale - Questa circoscrizione nel 2017 ha subito una – seppur lieve – flessione dei prezzi medi del -0,1% rispetto al 2016, legata in particolare alla riduzione delle quotazioni nelle zone collinari e di pianura della Lombardia (-1,1%).

Situazione stabile in Piemonte, anche se i terreni vocati per colture di pregio hanno mantenuto una certa dinamicità del mercato, favorendo un aumento del prezzo medio della terra (+1,4%) nonostante la ridotta disponibilità di liquidità da parte degli agricoltori. L’offerta prevale rispetto alla domanda nelle aree marginali, dove si realizza anche un minore ricambio generazionale, mentre la domanda è maggiore nelle zone agricole più vocate della regione, specie nelle zone viticole a denominazione di origine delle province di Novara, Vercelli e Biella, oltre che per i nuovi impianti di noccioleti. In Valle d’Aosta l’elevata frammentazione della proprietà fondiaria e la domanda tradizionalmente superiore all’offerta e indirizzata prevalentemente verso prati permanenti, pascoli e terreni destinabili alla viticoltura, limitano l’attività di compravendita, anche se l’apertura dei bandi di alcune misure del Psr che sostengono gli investimenti nelle aziende agricole ha determinato una maggiore vivacità del mercato. Per il sesto anno consecutivo invece il valore medio della terra in Lombardia è in flessione (-1,1%), probabilmente a causa del calo della redditività aziendale, che ha interessato soprattutto i comparti cerealicoli e zootecnici, oltre che alle difficoltà di accesso al credito e ai problemi legati allo smaltimento dei reflui zootecnici. Una certa dinamicità è stata osservata solo nella provincia di Brescia e nelle aree di collina e pianura del bergamasco dove gli operatori del settore hanno segnalato una lieve prevalenza della domanda sull’offerta, soprattutto nelle aree a maggiore vocazione agricola. Le colture di pregio della collina litoranea e in particolare gli oliveti e i vigneti Doc delle province di Imperia e La Spezia, hanno caratterizzato le compravendite in Liguria, sebbene la congiuntura negativa mercantile del comparto dei fiori recisi ha invece contribuito a rallentare l’attività di scambio e a deprimere le quotazioni dei terreni da destinare a colture floricole in tutto il territorio regionale e in misura più consistente nelle province di Imperia e Savona.

Italia nord-orientale - Valori fondiari medi in leggero aumento (+0,3%) per questa circoscrizione, dove si interrompe il trend decrescente che aveva caratterizzato il precedente lustro. Tale andamento è imputabile principalmente alla crescita registrata in Friuli Venezia Giulia (+2,4%), mentre nelle altre regioni le quotazioni sono rimaste sostanzialmente invariate o hanno mostrato lievi incrementi. Situazione stabile in Trentino Alto Adige con compravendite in flessione nella provincia di Trento mentre l’offerta ha prevalso sulla domanda in Alto Adige, ad eccezione dei frutteti delle zone a sud di Bolzano, dove le due componenti del mercato sono risultate in equilibrio, e le zone viticole, dove invece ha prevalso la domanda per superfici non superiori a 3000 metri quadrati. La crisi economica e di alcuni comparti agricoli ha invece contribuito ad alimentare l’offerta di terra da parte di piccole aziende che alienano il capitale fondiario per ottenere liquidità nel breve periodo. Anche in Veneto i valori fondiari, dopo una stasi di circa sei anni, tornano a crescere anche se timidamente (+0,1%). Tuttavia, l’andamento delle compravendite è stato piuttosto disomogeneo a livello territoriale con aumenti del volume degli scambi nel bellunese e nella parte settentrionale del veneziano, mentre nel vicentino gli scambi si sono ridotti. L’offerta prevale nelle province di Rovigo e Vicenza, mentre la domanda è in aumento nella provincia di Belluno e in quelle di Verona e Treviso dove spesso risulta trainata dall’interesse per i terreni vitati o per i seminativi da convertire a vigneto. Mercato particolarmente dinamico in Friuli Venezia Giulia, in particolare nelle province di Udine, Pordenone e Trieste. La domanda tendenzialmente prevalente sull’offerta ha interessato soprattutto i terreni vitati o i seminativi irrigui da destinare all’impianto del vigneto. A tale riguardo sono aumentate le compravendite di aziende viticole di medio-grandi dimensioni nelle aree dei Colli orientali e del Collio goriziano. È stata osservata anche la richiesta di terreni in Slovenia, per il minor costo rispetto a quelli regionali, e l’attività di operatori veneti che cercano di acquisire superfici in aree di confine con la propria regione. La ridotta disponibilità di risorse finanziarie da destinare all’investimento fondiario ha invece condizionato le compravendite in Emilia-Romagna dove un lieve aumento degli scambi è stato segnalato solo in parte del territorio delle province di Ravenna, Ferrara e Forlì, mentre una situazione opposta ha interessato le provincie di Reggio Emilia e Rimini. Il mercato è rimasto sostanzialmente in equilibrio, mentre anche per il 2017 è stata confermata l’attività sul mercato di investitori veneti e lombardi interessati ad acquisire superfici a prezzi inferiori a quelli presenti nelle regioni di provenienza.

Italia centrale - In questa circoscrizione il 2017 è stato caratterizzato da una sostanziale stabilità per quanto riguarda il livello medio dei valori fondiari ad eccezione dell’Umbria che per il terzo anno consecutivo subisce una riduzione delle quotazioni (-0,7%).

Compravendite limitate e offerta prevalente in Toscana, dove la domanda è sostenuta principalmente da imprenditori di aziende strutturate, alla ricerca di terreni per arrotondamenti e ampliamenti della maglia poderale. La domanda si concentra verso i seminativi da convertire a vigneto, i fondi localizzati in aree ad alto valore paesaggistico o i vigneti in zone vocate. La riduzione del prezzo delle produzioni ha invece depresso la richiesta di seminativi e oliveti. In provincia di Lucca viene segnalata la vendita a prezzi molto bassi di immobili in zone svantaggiate sia in modo accorpato assieme alle abitazioni sia frammentando i singoli appezzamenti di terreno al fine di riuscire a trovare un acquirente. Nelle zone di alta collina e montagna di questa provincia si registra inoltre una forte tendenza all’abbandono dei fondi. In Umbria rispetto agli anni precedenti si segnala una lieve ripresa degli scambi, anche se la propensione all’investimento è stata frenata dalla minore redditività di alcune produzioni e dai ritardi nei pagamenti comunitari. Sono i giovani agricoltori ad alimentare in particolare la domanda, insieme a società agricole che ricercano prevalentemente terreni irrigui di pianura e collina con buone caratteristiche agronomiche e di facile accesso, per il resto la domanda rimane flebile. Continua inoltre l’interesse per i prati permanenti e i pascoli da parte di aziende che devono rispettare gli obblighi del greening e di alcune misure agroambientali del Psr. Nelle Marche il mercato rimane stagnante a causa della bassa redditività delle attività agricole che ha spinto i proprietari a mantenere il possesso dei terreni, rimandando la vendita a momenti più favorevoli.  Dal lato della domanda sono anche in questo caso i titolari di aziende medio-grandi interessati ad ampliare la maglia poderale a essere i principali protagonisti, assieme ad operatori extragricoli orientati verso superfici di grandi dimensioni. L’attività dei giovani agricoltori beneficiari dei contributi di primo insediamento del Psr è stata piuttosto limitata, in quanto la percentuale del premio da destinare all’investimento fondiario risultava piuttosto contenuta. In questo caso l’acquisizione delle superfici necessarie alla realizzazione dell’attività agricola è stata realizzata mediante l’istituto dell’affitto. In Lazio l’offerta prevale sulla domanda e le compravendite rimangono limitate, giungendo spesso a conclusione solo dopo lunghe trattative tra le parti o a seguito di aste giudiziarie e contenziosi.

Italia meridionale e insulare - In questa circoscrizione anche per il 2017 i valori fondiari si registrano in crescita (+0,5%) con incrementi più importanti concentrati nell’Italia insulare (+0,7%). Situazione in controtendenza solo in Molise (-0,3%) e Calabria (-0,6%).

Offerta prevalente sulla domanda in Abruzzo, dove il volume di scambio è rimasto limitato anche per via dell’elevata frammentazione fondiaria che caratterizza le zone montane, oltre alla crisi del settore agricolo, che nell’insieme favorisce l’abbandono dell’attività agricola. Qualche compravendita è stata conclusa da giovani agricoltori insediatisi in azienda beneficiando dei finanziamenti previsti dal Psr, mentre è risultata assente la domanda degli operatori stranieri che negli anni scorsi cercavano fondi rustici da ristrutturare.

Anche in Molise per il sesto anno consecutivo il prezzo della terra diminuisce (-0,1%) mentre il mercato si presenta statico e con pochi scambi che si concretizzano solo dopo lunghe trattative tra le parti. Nell’alto molisano la presenza di aziende agricole multifunzionali ha spinto al rialzo le quotazioni dei terreni. In Campania l’offerta è la componente prevalente del mercato fondiario e situazioni di equilibrio con la domanda sono state osservate solo in alcune aree delle provincie di Salerno e Benevento. Un maggiore livello della domanda ha interessato vigneti, noccioleti e castagneti del casertano. Nelle zone marginali sono invece ricercati terreni di modesto valore da utilizzare ai fini dello smaltimento dei reflui zootecnici. L’affermazione sui mercati nazionali e internazionali di alcuni vini del casertano si è riflessa in un incremento delle quotazioni dei vigneti Doc nella zona delle colline di Roccamorfina (+2%). Il mercato fondiario pugliese rimane stazionario con un volume di scambio stabile e piuttosto contenuto. L’offerta è maggiore nel caso di appezzamenti di piccole dimensioni e difficilmente meccanizzabili che non riscuotono l’interesse dei compratori mentre la domanda è stata sostenuta principalmente da giovani imprenditori beneficiari del premio di primo insediamento. Nelle aree vocate alla frutticoltura il buon andamento commerciale di alcune produzioni di pregio ha sostenuto la richiesta sia di impianti già in produzione che di seminativi sui quali realizzare nuovi impianti. Il mercato fondiario lucano si caratterizza per la maggiore offerta di terreni alimentata da aziende agricole in difficoltà economica che cessano l’attività agricola. Il volume degli scambi è diminuito in alcune aree della provincia di Potenza rimanendo sostanzialmente invariato nel resto della regione. In Calabria il mercato fondiario rimane stagnante sebbene la domanda prevalga sull’offerta. Questa situazione è stata influenzata principalmente dalla mancanza di liquidità da destinare all’investimento fondiario. La domanda è sostenuta dai giovani agricoltori che beneficiano dei finanziamenti del Psr e da imprenditori agricoli professionali ed è indirizzata prevalentemente verso i seminativi irrigui di pianura adatti alle coltivazioni ortive o alla trasformazione in frutteti e agrumeti, gli oliveti di collina e i pascoli di montagna. In Sicilia il mercato fondiario è stato condizionato dalla diminuzione del reddito delle aziende agricole e dalla conseguente minore disponibilità di risorse finanziarie da destinare all’investimento fondiario. Ad accentuare tale situazione hanno contribuito anche i ritardi nei pagamenti del Psr. Tuttavia, resta elevata la richiesta di piccoli appezzamenti nelle isole minori dove alla presenza di produzioni di qualità si affiancano le finalità turistiche. Domanda in crescita per gli agrumeti del catanese, i mandorleti nelle aree interne e i terreni da destinare alla produzione di frutta subtropicale. Infine per quanto riguarda la Sardegna, il volume degli scambi è rimasto stabile con mercato in sostanziale equilibrio. La domanda ha prevalso solo nelle province di Cagliari e Oristano, mentre l’offerta è stata maggiore a Sassari e Nuoro. Anche in questo caso gli operatori segnalano il protrarsi della crisi del settore agricolo regionale e il ritardo nell’erogazione dei pagamenti comunitari, come determinanti del disincentivare l’acquisto di terra e la realizzazione di miglioramenti fondiari. A tal fine sono state avviate alcune iniziative atte a favorire l’accesso al credito (fondi di garanzia, convenzioni con istituti di credito). (tab. 2 Quotazioni dei terreni nel 2017 per tipi di azienda e per qualità di coltura)

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