Terreni agricoli, l’affitto piace sempre di più, canoni stabili

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I dati Istat confermano il trend degli ultimi anni: quasi la metà della Sau italiana è ceduta in conduzione. La collina prevale sulla pianura

Lo strumento principale di ampliamento delle superfici agricole aziendali italiane si conferma l’affitto. Secondo l’ultima indagine Istat sulla struttura delle aziende agricole italiane, la superficie agricola utilizzata in affitto – comprensiva degli usi gratuiti – ammonterebbe a circa 5,7 milioni di ettari, pari al 46% della Sau totale, con un incremento del 18% rispetto al dato dell’ultimo censimento del 2010 e di quasi il doppio se si considera l’ultimo ventennio (fig. 1).

Parallelamente si assiste anche a un ampliamento importante della superficie media aziendale che passa dagli 8 ettari del 2010 agli 11 nel 2016, consolidando le dinamiche che hanno interessato la struttura fondiaria nazionale negli ultimi decenni, legate da un lato alla fuoriuscita dal settore delle piccole aziende e dall’altro l’affermarsi delle realtà più strutturate, dove l’istituto dell’affitto ha giocato un ruolo fondamentale per consentire l’allargamento delle maglie poderali.

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A conferma di questo andamento si nota anche che oltre il 75% della Sau in affitto si concentra in aziende con dimensione economica superiore ai 25.000 euro annui, mentre in relazione alla fascia altimetrica è soprattutto in collina che si concentra la maggior parte di Sau in affitto (46%) seguita da pianura (34%) e montagna (20%) (tab. 1).

Sotto l’aspetto territoriale resiste la tradizionale configurazione che vede la quota complessiva di Sau condotta in affitto significativamente concentrata nelle regioni nord-occidentali, dove questa arriva al 63% di quella totale. Seguono parte delle regioni del nord-est (46%), del centro (45%), le Isole (44%) e quelle meridionali (37%) (fig. 2).

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Andamento e attese

Il mercato degli affitti continua a presentare anche nel 2018 un dinamismo superiore alle compravendite, grazie alla maggiore facilità nell'acquisire il possesso temporaneo dei terreni per migliorare le economie di scala, anche in relazione alla scarsa liquidità e all’instabilità dei redditi aziendali. Tuttavia, gli operatori del settore segnalano una certa prudenza da parte dei proprietari nei rinnovi contrattuali e nelle nuove contrattazioni in attesa che si conoscano le linee programmatiche della futura Pac post 2020.

In generale il sistema degli aiuti pubblici ha influenzato positivamente il mercato degli affitti, soprattutto grazie alle misure dei Psr a favore del primo insediamento in agricoltura dei giovani, oltre che per alcune misure agro-climatico-ambientali. La domanda prevale sull’offerta soprattutto nelle regioni settentrionali e per i terreni interessati alla coltivazione di colture di alto pregio, mentre la tendenza si inverte nelle zone montane e per i terreni più marginali.

Il nuovo regime che rivede i criteri di assegnazione dei diritti di impianto nel caso dei vigneti, pare abbia disincentivato in qualche caso il ricorso all’affitto, soprattutto da parte di imprenditori del comparto vitivinicolo provenienti da regioni settentrionali interessati a vigneti – anche marginali – nelle regioni centrali e meridionali. Si segnala inoltre un generale calo di interesse verso terreni da destinare a colture agroenergetiche.

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Canoni stabili

Annata tendenzialmente stabile per quanto riguarda l’andamento dei canoni con aumenti segnalati nel caso di rinnovi contrattuali spesso come adeguamento all’importo dei titoli Pac collegati. La forma contrattuale prevalente rimane quella in deroga (art. 45) con una durata media inferiore rispetto al passato, mentre sono ormai in estinzione gli accordi verbali, sebbene in qualche caso resistano forme spurie di contratti atipici nelle zone più marginali e nel Mezzogiorno.

L’istituzione della Banca della terra da parte di 17 amministrazioni regionali, che dovrebbe consentire di concedere in affitto terreni di proprietà pubblica e privata, non sembra in grado di risollevare il mercato, laddove manca una domanda reale a causa della scarsa qualità dei terreni. Infatti, le iniziative regionali si concentrano su terreni incolti e abbandonati di cui manca un censimento preciso. A questo si aggiungono difficoltà organizzative nell'applicazione delle nuove norme che riducono ulteriormente il potenziale accesso alla terra.

Affitto, futuro vivace grazie ai giovani

Per il futuro gli operatori prospettano una situazione perlopiù stazionaria con elementi di vivacità legati alle misure di insediamento giovani, o per l’ampliamento dell’aziende esistenti, e nelle zone interessate da produzioni che al momento suscitano maggior interesse dove la domanda tende a prevalere sull’offerta anche a causa delle alte quotazioni dei terreni.

Situazioni quest’ultima che continuerà ad incentivare gli imprenditori verso la gestione dei terreni in affitto piuttosto che a investire sulla proprietà. Tuttavia, le principali attese si concentrano sull’approvazione della nuova Pac e le relative linee di Sviluppo Rurale, pertanto non è da escludere un eventuale calo fisiologico dell’offerta in un periodo di transizione nel quale i proprietari potrebbero essere più cauti nel concedere i terreni in affitto in attesa di un quadro definitivo delle politiche comunitarie.

In una prospettiva di più lungo periodo invece, non pochi osservatori rilevano la possibilità che aumenti lo stock di terreno offerto, per l’effetto della dismissione di numerose aziende attualmente condotte da imprenditori prossimi al fine carriera.

Consulta la tabella completa dei canoni per ogni regione

Andamento territoriale

Mercato dinamico in questa circoscrizione con domanda tendenzialmente in crescita e superiore all’offerta, soprattutto per terreni dedicati a colture di pregio dove si segnala anche un moderato incremento dei canoni medi, mentre rimane un evidente dualismo strutturale tra aree interne e zone più vocate.

Non si segnalano particolari novità per il 2018 in queste regioni dove la situazione si mantiene perlopiù stabile con mercato tendenzialmente in equilibrio. Rimane importante il ruolo dei contoterzisti dal lato della domanda.

Mercato in equilibrio e sostanzialmente statico anche nel Mezzogiorno dove prosegue il processo di regolarizzazione dei contratti La domanda risulta nutrita in particolare da parte di giovani imprenditori agricoli beneficiari delle misure del Psr.

1. Piemonte

In Piemonte la mancanza di liquidità e la relativa incertezza generale continuano a disincentivare gli investimenti di lungo periodo sul capitale fondiario spingendo al rialzo la domanda per terreni in affitto. Da segnalare l’incremento della domanda nel caso di terreni destinati alla coltivazione delle nocciole, che rappresenta sempre più un comparto trainante in regione, insieme ai vigneti di pregio.

2. Valle d'Aosta

In Valle d’Aosta, dove l’affitto è la forma di possesso preponderante la domanda rimane sostenuta per alpeggi e vigneti di pregio, mentre è in equilibrio con l’offerta nel fondovalle. I canoni si mantengono perlopiù stabili con aumenti importanti segnalati solo nel caso di pascoli per l’effetto distorsivo legato a imprenditori zootecnici esterni al territorio regionale.

3. Lombardia

In Lombardia la domanda è in crescita specie in pianura da parte di giovani imprenditori beneficiari della misura per il primo insediamento prevista nel Psr. Gli operatori segnalano diverse casistiche in cui i proprietari concedono i terreni in affitto con la condizionale di non utilizzare fanghi di depurazione, come nel caso della provincia di Mantova. Anche i canoni si registrano al rialzo, specie per terreni in pianura nel caso di rinnovi o come effetto dell’applicazione dei coefficienti di adeguamento annuo.

4. Liguria

In Liguria la situazione si mantiene stabile con domanda elevata nel caso di orti irrigui, oliveti e vigneti di pregio. L’andamento climatico dell’inverno 2018 ha ridotto le produzioni floricole e di conseguenza ciò ha avuto un certo impatto soprattutto nelle nuove contrattazioni e nei rinnovi, sebbene il mercato degli affitti per questa categoria di terreni rimanga decisamente dinamico. Nel Triveneto il mercato rimane dinamico sebbene ci siano differenze territoriali importanti.

5. Trentino-Alto Adige

In Trentino la domanda è particolarmente sostenuta da parte dei giovani imprenditori beneficiari della relativa misura del Psr mentre in Alto Adige permangono condizioni di equilibrio con canoni perlopiù stabili. Incrementi di questi ultimi si segnalano invece nel caso di vigneti e frutteti trentini dove anche la durata contrattuale può arrivare a oltre un decennio.

6. Veneto

In Veneto la domanda supera di gran lunga l’offerta da parte degli zootecnici che hanno interesse a smaltire gli effluenti. Domanda elevata anche nel caso di vigneti, tabacco, orticoltura e da parte dei contoterzisti mentre è in calo l’interesse generale per terreni da destinare a colture agroenergetiche. Nel complesso la situazione si mantiene stabile in attesa dell’entrata in vigore della nuova Pac il che ha comportato anche un certo calo del numero di rinnovi, specie nel vicentino e nel veronese dove i proprietari preferiscono aspettare.

7. Friuli-Venezia Giulia

In Friuli-Venezia Giulia la situazione è in controtendenza con offerta prevalente nel caso dei vigneti. Gli imprenditori del settore infatti preferiscono l’investimento fondiario all’affitto. Situazione in equilibrio per il resto con canoni stabili e contrattazioni di breve periodo.

8. Emilia-Romagna

In Emilia-Romagna la domanda si mantiene elevata nelle pianure, dove gli operatori segnalano anche una certa influenza legata ai premi agro-climatico-ambientali del Psr, mentre i canoni sono in rialzo soprattutto nel caso dei vigneti per effetto della recente riforma sul sistema delle autorizzazioni.

9. Toscana

In Toscana il mercato è in equilibrio a parte per alcuni vigneti di pregio che spingono la domanda al rialzo, anche per via del nuovo sistema di autorizzazioni, mentre i canoni si mantengono costanti o in lieve diminuzione, ad eccezione dei vigneti dei colli aretini dove si segnalano in aumento.

10. Umbria

In Umbria l’istituto dell’affitto appare ancora poco diffuso rispetto alle altre regioni centrali, sebbene sia aumentato negli ultimi anni. Tra i principali protagonisti dal lato della domanda rimangono i contoterzisti che spesso concludono accordi verbali con i proprietari che beneficiano dei titoli Pac e i giovani imprenditori.

11. Marche

Nelle Marche la situazione è sostanzialmente stabile con grande attività segnalata da parte dei contoterzisti che spesso sono disposti a pagare canoni superiori rispetto al prezzo di mercato, soprattutto in pianura. I canoni si registrano in crescita anche per i vigneti mentre in montagna gli operatori evidenziano che spesso i piccoli imprenditori preferiscono affittare per non adempire agli obblighi del greening.

12. Lazio

Nel Lazio il mercato si mantiene dinamico soltanto nel caso di rinnovi tra familiari e per i beneficiari di misure specifiche del Psr, come nel caso della Misura 6.1 del Psr che implica un maggiore punteggio nel caso di affitto di terreni poste nelle zone colpite dal sisma. Canoni in rialzo nel caso di pascoli e per l’adeguamento al livello degli incentivi Pac collegati.

13. Abruzzo

In Abruzzo il mercato è in equilibrio con domanda in crescita da parte di giovani imprenditori aderenti al Psr, mentre la situazione rimane stagnante nelle aree interne. Il fenomeno relativo alle locazioni di imprenditori extraregionali di pascoli demaniali pare essersi calmierato, mentre alcuni allevatori locali hanno denunciato presunte irregolarità nell’affitto di quote importanti di terreni con il solo e unico scopo di incassare i fondi Pac.

14. Molise

Nel Molise si segnalano aumenti nel numero di contrattazioni grazie ai bandi del Psr sulle misure dedicate ai giovani e all’agricoltura biologica mentre i canoni tendono al rialzo come effetto di adeguamento agli importi dei titoli Pac collegati. Si attenua la domanda per i seminativi irrigui per via dell’incremento degli stessi canoni irrigui.

15. Campania

In Campania la domanda è in ripresa per effetto del Psr, sebbene cali il numero di contrattazioni nelle aree più intensive con alto carico demografico, per via della competizione d’uso del suolo a fini urbanistici. In queste aree infatti si registra un livello dei canoni particolarmente elevato rispetto ad altri territori. Mercato dinamico anche nel caso di noccioleti e vigneti di pregio.

16. Puglia

In Puglia la domanda ha subito un brusco arresto rispetto al passato per via dei ritardi dovuti all’approvazione delle misure del Psr, specie quelle riguardanti il primo insediamento giovani mentre i canoni si mantengono perlopiù stabili.

17. Basilicata

In Basilicata il mercato è in equilibrio con canoni stabili e la domanda si registra in ripresa da parte di giovani imprenditori beneficiari del Psr.

18. Calabria

In Calabria nell’attesa della nuova Pac la situazione rimane prevalentemente stabile con poche novità da segnalare a parte il ruolo importante che i giovani imprenditori beneficiari delle misure relative del Psr hanno avuto negli ultimi anni nell’alimentare la domanda di terreni in affitto.

19. Sicilia

In Sicilia prosegue il processo di regolarizzazione contrattuale con canoni e la situazione è generalmente stabile.

20. Sardegna

In Sardegna la domanda si registra al rialzo per seminativi irrigui, vigneti e oliveti con relativo incremento del livello dei canoni. In questa regione inoltre si segnala un certo successo del bando relativo all’istituzione della Banca della terra con numerose adesioni da parte di giovani imprenditori.

Terreni agricoli, l’affitto piace sempre di più, canoni stabili - Ultima modifica: 2019-12-13T07:37:39+00:00 da Simone Martarello

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