Domanda

Sono un perito agrario di 50 anni, iscritto all’Inps come Iap, proprietario di un’azienda agraria. Un mio confinante, dopo avermi comunicato verbalmente di avere concluso una trattativa di vendita per il suo terreno con una terza persona, dopo circa due mesi, mi notifica con raccomandata regolare invito a esercitare il diritto di prelazione, allegando il preliminare di vendita dove il venditore si riserva di acquistare per sé o “persona o ente” da nominare.

Interessato all’acquisto, ho manifestato, entro i 30 giorni previsti, con raccomandata A/R, la mia volontà di volere esercitare il diritto di prelazione e quindi di volere acquistare il terreno al prezzo offerto.
Dopo pochi giorni mi telefona il legale del venditore comunicandomi che in data antecedente al preliminare che mi era stato notificato, il venditore stesso aveva stipulato un contratto d’affitto del fondo, poi promesso in vendita, della durata di 12 anni, concesso a una società agricola srl, ma che comunque il promissario acquirente sarebbe sempre disposto ad acquistare il fondo (anche se affittato).
Verifico però che le quote societarie della srl agricola affittuaria sono detenute da familiari e soci in affari del promittente acquirente…

Ritengo che si tratti di un raggiro e un espediente, ben congegnato, per eludere il mio diritto di prelazione e scoraggiarmi a esercitarlo. Prevedo infatti che al rogito si presenterà il legale rappresentante della srl affittuaria per acquistarlo, rescindendosi così automaticamente il contratto d’affitto (fittizio).

Premesso che il contratto d’affitto di 12 anni, è stato registrato ma non è stato stipulato in presenza delle categorie professionali, la sua durata dovrebbe ricondursi per 15 anni, per legge.

Cosa mi consigliate di fare? È lecito affittare il fondo a terzi e poi invitare il confinante a esercitare la prelazione, senza fare cenno del contratto esistente nel preliminare? Il preliminare è viziato? Posso fare valere i miei diritti legalmente? Posso esigere la rescissione del contratto d’affitto?

Se acquisto così, ho diritto alle agevolazioni fiscali previste per la Ppc (1% invece del 15%)? Temo di no. Sono certo poi, reputata la natura fittizia del contratto d’affitto, che se io acquisto il fondo così, la società affittuaria rescinderà immediatamente il contratto (cosa che penso consenta la l. 203/82) e io mi troverei “condannato” a non potere usufruire delle agevolazioni della Ppc, pagando per intero l’imposta ipotecaria (perché acquisto di terreno già affittato e che non coltiverei direttamente), riscuotendo, salvo imprevisti, per un solo anno il canone di affitto per la prevista immediata rescissione del contratto.
La società non penso abbia interesse a proseguire questo contratto d’affitto.

Posso “ricontrattare”, con l’ausilio delle categorie agricole, con la società affittuaria, le condizioni, magari pretendendo l’impegno a non rescindere il contratto per almeno 6 anni, prevedendo una penale, o pretendendo il pagamento anticipato di 2 annualità? E tutto questo in quale momento andrebbe fatto, contestualmente al rogito?

Oppure potrei, a questo punto, “ritirarmi” senza incorrere a pretese di risarcimento danni ma piuttosto avanzare io richiesta di risarcimento danni per questo “complotto” posto in essere in mio danno per scoraggiarmi ad esercitare la prelazione rendendomela dispendiosa (per l’imposta al 15%)?