Domanda

Sono un Vs. assiduo lettore, ma tra le numerose risposte messe a disposizione su "L'Esperto Risponde", purtroppo non sono riuscito a trovare qualcosa che riguardi il mio caso. A tal proposito espongo il mio quesito.
Sono un giovane Dottore Agronomo (nonché in possesso del diploma di Perito Agrario dal 2004) ed ho stipulato nel marzo del 2005 un contratto di locazione per alcuni appezzamenti di terreno di proprietà di mia nonna. La durata contrattuale è stata stabilita in 30 anni. Tale contratto, comunque, da allora non è stato mai registrato poiché avevo intenzione di avviare un'attività agricola ma, avendo intrapreso la carriera universitaria, ho poi deciso di rimandare tale obiettivo.
Fino ad oggi continuo ad occuparmi dei suddetti fondi, ma purtroppo qualche mese fa mia nonna è venuta a mancare ed alcuni dei miei zii (gli eredi) stanno facendo pressioni per "sfrattarmi" da tali terreni. Attualmente quindi, essendo la proprietà indivisa, tra gli eredi compare anche mio padre disposto, se necessario, a cedermi i suoi diritti di proprietà su detti appezzamenti agricoli.
A questo punto, essendo in possesso del contratto firmato con mia nonna (ora deceduta) ma non registrato, vorrei capire che validità abbia tale atto.
Ho letto che è possibile la registrazione tardiva del contratto pagando una sanzione amministrativa con relativi interessi di mora ma nel mio caso, essendo deceduto il locatore, tale azione potrebbe considerarsi valida oppure potrebbe essermi contestata dagli eredi? Potrei, eventualmente, avvalermi di testimoni presenti all'atto della stipula allegando una loro dichiarazione nel momento della registrazione?
Ulteriore ipotesi potrebbe essere quella della "registrazione solo in caso d'uso", in altre parole essendo io in possesso dei requisiti professionali per la qualifica di IAP già dal 2004 potrei rientrare tra i beneficiari dell'art. 3 della Legge 99/2004?
Inoltre, essendo mio padre erede e quindi comproprietario di questi fondi, nel caso decidesse di donarmi (o vendermi) la sua quota io, divenendo "comproprietario-affittuario", avrei maggiori garanzie/opportunità per salvare il mio contratto?
Nell'ipotesi in cui, per la nullità del contratto, dovessi rinunciare a questi terreni, avendoli condotti da quasi 10 anni, potrei richiedere agli eredi l'indennizzo per i miglioramenti fondiari da me apportati così come previsto dalla Legge 203/82 e dal contratto stesso?