Domanda
Da poco più di un anno è venuto a mancare mio papà, lui era proprietario di un terreno che dava in affitto a un coltivatore diretto con un contratto verbale da molti anni; so che il coltivatore diretto registrava alla federazione il fatto di avere un contratto verbale e comunque pagava l'affitto tramite bonifici o assegni quindi con strumenti tracciabili.
Adesso io vorrei che la persona che oggi lo coltiva lo lasciasse libero in modo che io possa vendere questo terreno, visto che ho trovato una persona interessata all'acquisto ma lo vuole coltivare lui.
Come devo muovermi nei confronti della persona che oggi lo coltiva?
Devo mandargli disdetta scritta? Devo proporgli di fare un contratto scritto, magari di 1 o 2 anni ma con scritto esplicitamente che poi lui lascia il terreno libero?
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Come devo muovermi nei confronti della persona che oggi lo coltiva?
Se il contratto è verbale (se non paga niente fino alla vendita del pezzo di terreno o al sottoscritto o altro compratore) quali sono i termini di scadenza?
Si deve dare l’avviso un anno prima? C’è un tempo prefissato entro il quale agire?
Se leggo bene la tacitiana richiesta, sembra trattarsi di due domande: una riguardante la prescrizione dei canoni non pagati, l’altra la disdetta del contratto.
Per completezza d’informazione è opportuno evidenziare che l’art.1/comma 346 della legge 30/12/2004 n.311 (finanziaria per il 2005) così dispone:” I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Tuttavia il lettore non dice che il contratto, pur verbale, non sia stato registrato e, quindi, la risposta tiene conto anzi tutto di un contratto valido ed efficace soggetto, quindi, alla normale disciplina del codice civile e della legge n. 203/1982. In questo caso i canoni locatizi si prescrivono nel termine di cinque dalla pattuita data di scadenza (art. 2948 codice civile). La disdetta deve essere comunicata almeno un anno prima della scadenza del contratto mediante lettera raccomandata con ricevuta di ricevimento (art.4/2°comma legge n. 203/1982).
In caso di nullità la situazione è abbastanza complessa e si ritiene che nessuna delle due parti abbia probabilmente interesse a rilevarla per le conseguenze fiscali e sanzionatorie, a carico anche del conduttore, che comporta. Ci si limita ad evidenziare che, in linea di massima, in caso di nullità il canone potrebbe essere sostituito da un indennizzo sempre a carico del conduttore per arricchimento indebito, che probabilmente verrebbe fissato dal giudice in misura più o meno analoga a quella del canone pattuito, ma in questo caso la decorrenza della prescrizione sarebbe non dalle singole scadenze, a causa della nullità delle clausole contrattuali e della natura risarcitoria dell’indennizzo, ma dalla cessazione del rapporto.
La nullità del contratto comporta anche che la cessazione del rapporto, in quanto, appunto, nullo, possa essere fatta valere in qualsiasi momento senza attendere la scadenza contrattuale (ma, come accennato, non è sempre consigliabile imboccare questa strada, che comporta una varietà di esiti, nella maggioranza dei casi dannosi).
Francesco Mario Agnoli
Società semplice agrjcola , 3 soci, conduce fondo e stalle di proprietà di 2 soci. Ora in dissidio con causA per divisione proprietà. Esiste il rischio che il giudice obblighi un proprietario a lasciare i beni in godimento con un affitto di legge? ( ora usati con affitto prorogato tacitamente e senza pagamento tracciato)
Difficile rispondere con la necessaria precisione senza conoscere, anche se sommariamente, le domande proposte in causa dalle parti e le tesi e, soprattutto, i fatti sui quali queste si fondano. Comunque in linea di massima si può dare una risposta negativa a meno che (ma anche qui in via di semplice ipotesi) il contratto di affitto attualmente in corso sia già, appunto un “affitto di legge” (come potrebbe essere anche nel caso che non siano state rispettate le condizioni di cui all’art. 45 della legge n. 203/1982 per la stipula dei cosiddetti “patti in deroga”) sicché il giudice non dovrebbe imporre la nascita di un nuovo contratto, ma semplicemente lasciare proseguire quello in corso.
Francesco Mario Agnoli
Buon giorno. Ho appena acquistato un rustico con terreno adiacente,con affittuario insediato sul fondo da 1,5 anni, con contratto registrato alla federazione per 25 anno, il venditore non ha inviato le raccomandate dovute,spergiurando che nessuno avesse il volere di acquistarlo,dopo alcuni mesi ricevo raccomandata dall’affittuario che intende esercitare riscatto.dopo ricerche vengo a trovare 2 contratti affitto di 6 e 7 anni consecutivi, che hanno termine un anno prima della vendita e poi una registrazione di un contratto verbale per la durata di 10 anni con inizio un anno prima della scadenza del contratto, quindi l’ultimo anno c’erano 2 contratti, uno verbale ed uno in scadenza. Vorrei sapere se ha i diritti di prelazione e il venditore che mi ha truffato cosa rischia.
Il fatto che l’ultimo contratto di affitto sia stato stipulato quando il precedente aveva ancora un anno di vita non appare rilevante se, come sembra di potere dedurre dal testo del quesito, le parti del contratto sono le stesse. In ogni caso chi ha la qualifica di affittuario nel rapporto in corso ha certamente diritto di esercitare il diritto di riscatto dal momento che la mancata comunicazione della vendita da parte del venditore non lo ha messo in condizione di esercitare quello di prelazione.
Per quanto riguarda la posizione del lettore, che non è riuscito a condurre definitivamente in porto l’acquisto per colpa del venditore che gli ha fornito informazioni inesatte, potrà sicuramente agire nei suoi confronti per il rimborso delle spese sostenute in vista e in dipendenza dell’acquisto e il risarcimento degli altri danni eventualmente patiti. In mancanza di accordo al riguardo (abbastanza improbabile soprattutto per i danni oltre le spese) si dovrà ricorrere al giudice e, di conseguenza, il lettore dovrà fornire la prova tanto delle spese quanto dei danni: rigorosa la prima, mentre la seconda, pur necessaria, potrà essere lasciata, soprattutto per il quantum, almeno in parte alla valutazione del giudice.
Francesco Mario Agnoli
Buongiorno.
Sto per stipulare un contratto di affitto verbale con un coltivatore diretto per l’affitto di boschi castagneti.
Nel contratto non vi è specificata alcuna data di termine dell’affitto dei terreni, quindi per quanto il coltivatore diretto avra’ diritto a rimanere nel fondo? Se specifico una data posso mettere un termine di scadenza inferiore a quanto previsto dalla legge. Non vorrei trovarmi vincolato nel caso di una vendita futura.
Grazie e saluti
In mancanza di indicazione della data finale nel contratto la sua durata è quella di anni quindici prevista dall’art. 1 della legge n. 203/1982.
Le parti sono libere di concordare una minore durata come consentito dall’art. 45 della stessa legge (cosiddetti “patti in deroga”), ma per farlo nella stipulazione debbono essere assistite dalle rispettive organizzazioni professionali (la legge precisa “maggiormente rappresentative a livello nazionale”, che intervengono tramite le loro “organizzazioni provinciali”. È evidente che in questo caso il contratto, dal quale deve risultare la partecipazione degli incaricati dell’assistenza, che lo sottoscrivono assieme alle parti, deve avere forma scritta.
Francesco Mario Agnoli
Buongiorno, volevo sapere se gli eredi subentrati da circa due anni in un contratto di affitto agrario ,per la quota indivisa di 1/4 degli immobili e terreni oggetto nel contratto e regolarmente registrato, possono chiedere il pagamento dei canoni riferiti agli anni precedenti ,(decorrenza contratto 2010 scadenza 15 anni) ossua riferiti a quando era ancora in vita il de cuius, se non è stato effettuato alcun pagamento a suo favore mentre risultano i pagamenti post morte agli eredi ?
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Buongiorno ho un terreno che devo affittare ad un signore che lo utilizzerà per metterci le mucche al pascolo. Quale è la durata minima della locazione che posso mettere sul contratto?
Grazie
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La redazione
Buongiorno,
sono proprietario di un terreno e chi lo affitta vuole un contratto di 15anni….cioè significa che in pratica non potrò mai vendere il mio terreno prima di questo lasso temporale in quanto chi si accollerà mai un acquisto di un terreno coltivato da altri ?
cosa posso fare per ovviare a tale situazione ‘
grazie e saluti