Domanda
Io e mia madre siamo proprietarie (tramite eredità) del 50% di un campo. L'altro 50% è proprietà di mia zia. Il terreno è ad uso agricolo e complessivamente sono 9 pertiche. Il proprietario di un terreno confinante si è detto interessato a comprarlo, tuttavia mia zia non vuole vendere. Essendo io e mia madre interessate a vendere, vorrei sapere se è possibile vendere solo la nostra quota (in tutto 50%) come proprietà indivisa, o se per forza è necessario richiedere legalmente lo scioglimento della comunione e la divisione della quota prima di poterla vendere. In tal caso, a quanto potrebbe all'incirca ammontare la spesa legale e quella di divisione della proprietà? Sarebbe tutta a nostro carico o in parte anche a carico dell'altra proprietaria?
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Io e mia madre siamo proprietarie (tramite eredità) del 50% di un campo.
Buonasera, sono proprietario del 50 per cento di un terreno agricolo. Il proprietario dell’altro 50 era il mio defunto zio. Solo oggi ho scoperto che lo stesso ha lasciato debiti con equitalia per 100000 euro (di gran lunga superiore al valore del fondo). La moglie e i figli hanno accettato l eredità, io vorrei sapere gentilmente se rischio . Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.
Credo che il lettore possa stare abbastanza tranquillo. Anzitutto, se gli eredi nonostante la conosciuta esistenza del debito hanno accettato l’eredità evidentemente ritengono che i beni lasciati dal defunto abbiano un valore superiore al debito e, di conseguenza, hanno interesse a effettuare il pagamento di quanto dovuto, tanto più che l’intervenuta accettazione li mette in prima linea come obbligati al pagamento (esattamente nella stessa posizione del defunto).
Detto questo, su un piano più strettamente giuridico va rilevato che in linea di principio eventuali azioni esecutive non potranno incidere sulla quota di comproprietà del lettore, perché l’eventuale azione esecutiva in caso di mancato pagamento dovrà concretizzarsi nella vendita coattiva della quota di comproprietà del defunto (ora degli eredi).
Nel peggiore dei casi, ove cioè la situazione di fatto rendesse indispensabile procedere alla vendita dell’intero fondo, al lettore dovrà essere corrisposta la metà del prezzo ricavato. Tuttavia, alla luce delle circostanze riferite in quesito, ritento, come detto, questa estrema soluzione (il lettore potrebbe restarne economicamente danneggiato nel caso che il prezzo ricavato dalla vendita non fosse adeguato al valore di mercato della sua quota) improbabile.
Francesco Mario Agnoli
Salve, sono erede al 33,3 % di tutta la proprietà, unitamente a mia madre e mio fratello e non c’è accordo sulla divisione. Attualmente sia io che mio fratello abbiamo costruito le nostre abitazioni sul terreno che appartiene a tutti e tre e spesso nascono dei dissidi sul godimento di queste abitazioni poichè mio fratello pretende di avere la proprietà sull’immobile che ho costruito io. Visto che la mia casa è stata edificata dopo che è deceduto il mio genitore e che l’ho costruita io solo con il mio denaro ..può mio fratello pretendere l’uso di una parte della casa?
Come si può risolvere il problema divisorio se non c’è alcun accordo tra di noi?
Diciamo che il fratello del lettore ha parzialmente ragione nel senso che tutte le costruzioni eseguite sul fondo appartengono in comune ai comproprietari pro indiviso del fondo stesso, cioè, nel caso, al lettore, al fratello e alla madre nella loro qualità di coeredi e, quindi, nella misura del 3,3% ciascuno.
L’art. 934 del codice civile dispone difatti che “qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il fondo appartiene al proprietario di questo”. Gli articoli successivi disciplinano alcuni casi particolari (costruzioni eseguite dal proprietario con materiali altrui, costruzioni eseguite dal terzo con materiali propri ecc.), che però non incidono su questo principio fondamentale, che si applica tanto alle costruzioni preesistenti all’acquisto (nel caso alla successione) quanto a quelle successive.
Diciamo che i coeredi avrebbero fatto meglio prima a dividere il fondo ricevuto in eredità poi a effettuare nuove costruzioni. Comunque cosa fatta capo ha. Adesso, se non è possibile addivenire ad una divisione consensuale (che potrebbe comportare un notevole risparmio di spese), dal momento che ogni comproprietario ha diritto di procedervi nonostante l’opposizione degli altri non resta che realizzare tale diritto ricorrendo al Tribunale con la richiesta di divisione giudiziale. In quella sede ovviamente si potrà e dovrà tenere conto (provvederà il giudice sulla base dei documenti e, con ogni probabilità, disponendo consulenza tecnica) anche delle spese sostenute dai vari interessati.
Francesco Mario Agnoli
Buonasera. Nel 2003 ho venduto il mio appartamento facente parte di una palazzina convinto che insieme all’appartamento vendessi anche il mi terzo della corte urbana e della soffitta che risulta dalle carte della Conservatoria di mia comproprietà. Ancora oggi risulto, con mia sorpresa, essere io il comproprietario di un terzo di corte urbana e di un terzo della soffitta, cosa può essere successo?! L’appartamento invece risulta intestato giustamente al nuovo proprietario. Grazie.
Vi sono due possibilità. La prima è che si tratti di un errore dell’Ufficio del Catasto. La seconda (a rifletterci forse la più probabile) che nell’atto notarile di compravendita siano state omesse le particelle catastali che identificano, appunto catastalmente, i due beni in questione.
In concreto il suggerimento è di rivolgersi al notaio che ha redatto l’atto e potrà agevolmente individuare la causa dell’errore e porvi rimedio.
Francesco Mario Agnoli
Salve,
io sono comproprietario di di varie particelle di un terreno per 1/6, mia sorella per 1/6, mia zia, 2/6 e altro Zio 2/6.
Avremmo trovato un compratore, ma nel frattempo lo Zio è defunto, ed il figlio erede residente all’estero non ne vuole sapere ne di pagare le tasse previste per la successione ne di vendere il terreno.
Possiamo noi vendere cmq le nostre quote senza dover ricorrere al tribunale per la divisione del bene?
N.B.:tengo a precisare che io e mia sorella siamo eredi in seguito alla morte di nostro padre, la Zia invece e proprietaria
Certamente è possibile. Naturalmente occorre che il compratore sia d’accordo. Non sempre chi è interessato all’acquisto di un bene immobile è disposto ad accontentarsi dell’acquisto di quote di comproprietà indivisa, specialmente se vi è il rischio di problemi (come sembra essere il caso) col comproprietario titolare della residua quota.
Francesco Mario Agnoli
Salve,
io sono comproprietaria al 50% di un terreno agricolo (ereditato con mamma da mio padre e successivamente poi da mia madre, io sono figlia unica) e il restante 50% è dei miei due cugini (anch essi ereditato dal proprio padre, …. x me zio).
Se io volessi acquistare il 50% dai miei due cugini o loro vendere a me il loro 50%, io ho il diritto di prelazione (su tutti) o l hanno anche i confinanti del terreno ?
Ps: il terreno non è diviso.
Grazie, distintamente saluto
L’art. 732 del codice civile prevede a favore dei coeredi una prelazione (cosiddetta “prelazione ereditaria”), che, quando ne ricorrono i presupposti (in pratica lo stato d’indivisione dell’eredità) prevale sulla “prelazione agraria” spettante ai confinanti sicché quest’ultima non opera qualora la vendita sia avvenuta fra coeredi. Occorre però che si tratti di vendita non di un singolo bene caduto in successione (o di una sua quota), ma di una quota dell’eredità.
È sembrato opportuno darne atto, perché la domanda della lettrice lascia supporre che la stessa sia comunque a cognizione dell’esistenza di questa forma di prelazione, sicché si è ritenuto di chiarire la situazione normativa al riguardo. Va però subito aggiunto che nel caso in esame questa forma di prelazione non è applicabile, perché non si è in presenza di una comunione ereditaria nel senso voluto dalla legge. Si deduce difatti dal quesito che il padre della lettrice e il fratello (padre dei cugini) abbiano a loro tempo ereditato, lasciandolo poi indiviso, il terreno di cui si tratta dal loro padre o dalla loro madre (si può, di conseguenza, supporre che una quota di questo terreno sia in seguito pervenuta alla madre della lettrice per successione al marito). Quindi una comunione ereditaria nel senso voluto dalla legge vi era solo fra il padre e lo zio della lettrice, mentre la lettrice e i suoi cugini, avendo “danti causa” diversi (quindi eredità distinte – addirittura due nel caso della lettrice: prima al padre poi alla madre -) possiedono in comune il terreno solo perché i due fratelli (padre e zio) non hanno provveduto a dividere l’eredità e, di conseguenza, non sono fra loro in comunione ereditaria (lo sono invece i due cugini, ma esclusivamente nei loro rapporti e non con la lettrice, con la quale il comune possesso del terreno si configura come uno stato di comunione per così dire “normale”, non ereditario). L’originario stato di comunione ereditaria fra i due fratelli (padre e zio della lettrice) non ha alcuna influenza sulla situazione attuale. Difatti la massima della sentenza della Corte di Cassazione n. 11551 in data 22/10/1992 (la più recente reperita sul tema) così dispone: “Il diritto di prelazione tra i coeredi, in costanza di comunione ereditaria, non è trasmissibile a favore dei successori del coerede perché la norma dell’ art. 732 cod. civ., che eccezionalmente lo prevede (solo per il coerede), in deroga al generale principio della libertà ed autonomia negoziale e della libera circolazione dei beni ed al più specifico principio della libertà di alienazione della propria quota di beni comuni prima della divisione (art. 1103 comma primo cod. civ.), allo scopo precipuo di assicurare la persistenza e l’ eventuale concentrazione della titolarità dei beni comuni in capo ai primi successori, non è suscettibile di applicazione estensiva e tanto meno analogica”.
I termini della massima non sono probabilmente di facilissima comprensione per chi non sia un tecnico del diritto, comunque il senso è che la comunione ereditaria esiste solo fra i coeredi di uno stesso de cuius (il defunto) e, pur se persiste lo stato d’indivisione, non passa ai loro eredi.
Di conseguenza, nella fattispecie ove si proceda alla prospettata vendita troverebbe applicazione la prelazione agraria a favore dei confinanti.
Francesco Mario Agnoli
Buona sera
Devo vendere il mio terreno a tre fratelli.
Dovendo riscuotere il relativo prezzo cosa devo fare , mi devo rivolgere a ciascuno dei debitori per la propria parte oppure farsi pagare l’intero ammontare da un solo di essi.
Grazie
Gentile lettore,
la ringraziamo per il suo commento e la informiamo che, da gennaio 2018, il servizio L’esperto risponde è riservato agli abbonati ad almeno una delle nostre riviste.
Pertanto la invitiamo a registrarsi nell’area riservata.
https://www.edagricole.it/area-riservata/
Cordiali saluti.
La redazione
Mia madre proprietaria di un appartamento al primo piano, il piano terra proprietario mio cugino che ha liquidato i fratelli, ma il piccolo terreno intorno è indiviso, ora mio cugino vende a sua figlia la sua proprieta rimanendo sempre in comunione il piccolo terreno, può farlo senza prima sciogliere la comunione?
Grazie Aldina
Certamente sì, dal momento che nella sostanza, per quanto riguarda i rapporti fra i comproprietari del terreno non cambia nulla.
Semplicemente la figlia, divenuta proprietaria esclusiva dell’appartamento del padre, gli subentrerà anche nella quota di comproprietà del terreno sempre che la vendita comprenda anche questa quota, come in realtà è molto probabile, per non dire certo trattandosi di terreno di ridotte dimensioni e verosimilmente accatastato quanto meno come pertinenza del fabbricato (in via di ipotesi il cugino del lettore potrebbe vendere l’appartamento e non anche la quota di comproprietà sul terreno, se questo ha una propria autonomia rispetto al fabbricato – in pratica se non rientra fra le parti comuni all’edificio condominiale -). In ogni caso la madre del lettore, pur essendo proprietaria di altro appartamento e comproprietaria del piccolo terreno, non ha voce in capitolo, salvo che intenda chiedere la divisione del terreno (sempre che questo sia – ripetesi – autonomo rispetto al fabbricato), il che potrà sempre fare, dopo la vendita, nei confronti della nuova comproprietaria.
Francesco Mario Agnoli
Buonasera.
Diversi anni fa ho comprato – in regime di comunione di beni – un terreno. Mi sono separato ed ora voglio vendere la mia quota (50%) ad un vicino. La mia ex moglie ed i miei figli avrebbero comunque un diritto di prelazione?
In che modo posso concludere la vendita con il vicino?
La ringrazio.
Risulta dal quesito che la comproprietà del terreno in questione è conseguenza della comunione legale da matrimonio e che i coniugi sono attualmente separati. L’art. 191 del codice civile dispone che la comunione viene meno, fra gli altri casi, a seguito della separazione personale dei coniugi e la giurisprudenza precisa che tale effetto si verifica con il passaggio in giudicato della sentenza che dispone la separazione in caso di separazione giudiziale o di omologa della separazione consensuale.
In pratica con la separazione si passa, finché non si procede alla divisione dalla comunione legale, ad un regime di comunione ordinaria e in caso di vendita della quota di comproprietà di uno dei coniugi non è prevista alcuna forma dii prelazione a favore dell’altro coniuge o dei figli. Quindi, in linea di principio, il lettore è libero di procedere alla vendita della sua quota di comproprietà. “In linea di principio”, perché prima di assumere impegni con il potenziale acquirente è opportuno se non procedere alla divisione (come in realtà sarebbe consigliabile) quanto meno avere la certezza che fra i coniugi non pendono ancora questioni patrimoniali (oltre tutto dal quesito non risulta se il terreno in questione fosse l’unico bene oggetto della comunione legale o se ve ne siano altri) che possano rendere necessario il ricorso alla divisione giudiziale dei beni, con le conseguenze che potrebbero derivarne (art. 194 del codice civile).
Francesco Mario Agnoli
Buongiorno. Sono proprietaria al 50 per cento di un appartamento con il mio compagno. Vuole ora donarmi la sua quota per intero! Abbiamo entrambi dei figli! Lui due. Io uno. Tutti maggiorenni! Quanto costa tale operazione? E i nostri figli vengono inseriti nel contesto? Grazie mille.
Nessun ostacolo giuridico si oppone a che la lettrice e il suo compagno, maggiorenni con figli maggiorenni, portino a compimento la prospettata donazione. All’operazione, non avendo veste né di donanti né di donatari, rimangono estranei i figli di entrambi. Ovviamente quelli della lettrice, che non subiscono nessun danno, nemmeno potenziale, dall’operazione e possono anzi attendersi di trarne in futuro beneficio, ma anche quelli del compagno, che, avendone la capacità, può liberamente disporre dei propri beni (naturalmente non si può escludere che questi ultimi, che vedono depauperato il patrimonio del loro genitore con scapito delle loro eventuali attese – a suo tempo – successorie, manifestino qualche contrarietà, che tuttavia non può avere, allo stato, alcun rilievo giuridico).
Non è invece possibile fornire dati puntuali in ordine alla spesa dal momento che sia quelle fiscali sia quelle relative al compenso del notaio dipendono, per la parte più rilevante, dal valore del bene donato. In ogni caso il dato può essere fornito dal notaio al quale sarà comunque necessario rivolgersi per la redazione dell’atto.
Francesco Mario Agnoli
Buongiorno.
Sono proprietaria, assieme ai miei 4 fratelli, di un terreno avuto in eredità dal nostro genitore. La proprietà è indivisa e attualmente concessa in affitto ad un imprenditore agricolo. Ora un nostro fratello ha intenzione di vendere la sua parte. Noi 4 vorremmo rilevare la sua proprietà.
Vorremmo gentilmente sapere chi ha il diritto di prelazione tra noi fratelli e il conduttore del fondo ed, eventualmente, come dovremmo comportarci.
Sentitamente ringrazio.
Miria
La nostra lettrice ci dà la possibilità di mettere in evidenza il rapporto esistente tra due discipline civilistiche molto simili: la prelazione agraria, la cui fonte normativa si rinviene nella Legge n.590 del 1965, e il retratto successorio previsto, invece, dall’articolo 732 del codice civile.
Anche il retratto successorio è un diritto di prelazione, cioè è il diritto in capo ad un soggetto di essere preferito rispetto ad un altro nella conclusione di un determinato contratto, ma ha le seguenti particolarità:
1) può riguardare solo atti a titolo oneroso, aventi quindi ad oggetto una quota o parte di quota ereditaria (non un singolo bene!);
2) i soggetti coinvolti sono: il venditore coerede, un terzo estraneo interessato all’acquisto e gli altri coeredi;
3) il fondamento della norma è quello di evitare l’ingresso, nella comunione ereditaria, di soggetti non legati da vincoli di parentela, nonché un eccessivo frazionamento del patrimonio ereditario.
Infatti, l’articolo 732 c.c. così recita: “Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.”
Diversa è, invece, la prelazione agraria:
1) può riguardare solo atti a titolo oneroso aventi ad oggetto un fondo o parte di esso con le sue eventuali servitù, pertinenze ecc… (quindi, singoli beni);
2) i soggetti coinvolti sono: il venditore, un terzo estraneo interessato all’acquisto, l’affittuario coltivatore diretto del fondo promesso in vendita o, in mancanza di quest’ultimo, il proprietario del fondo confinante il quale può essere cd o imprenditore agricolo professionale;
3) lo scopo della norma è quello di assicurare una certa stabilità degli insediamenti agricoli, realizzare la coincidenza tra impresa agricola e proprietà terriera, accorpare fondi contigui in un’unica proprietà, ecc…
Venendo al quesito sottoposto dalla lettrice, se il fondo in proprietà indivisa è solo un bene della quota ereditata da ciascuno dei coeredi, prevale il diritto dell’affittuario coltivatore diretto di acquistarlo sempre che sia insediato nel fondo da almeno due anni e in virtù di un valido contratto di affitto non ancora scaduto.
Se, invece, il fondo è l’intera quota ereditata dal venditore, sono i fratelli coeredi che hanno la preferenza e possono esercitare il diritto di prelazione (o cd “retratto successorio”).
Rosaria Traverso
Buongiorno, sono propietario di una quota di un immobile avuta in donazione dalla mamma, che ha donato una quota anche alle mie tre sorelle (si tratta si quattro quote di 1/4 ciascuno per un immobile indiviso). successivamente alla donazione la mamma è deceduta. Ora in seguito al decesso di una di queste sorelle, il marito che ha ereditato tale quota del 25% ha deciso di venderla ad un terzo estraneo e dopo la vendita ci ha comunicato questa operazione. Io sapevo che in caso di vendita avevo diritto di prelazione (art. 732 ) per l’acquisto della quota suddetta, ma il cognato asserisce che questo caso non rientri nella fattispecie che prevede il diritto di prelazione. Possiamo io e le mie due sorelle invalidare la vendita della quota indivisa avuta in donazione dalla mamma e poi procedere all’acquisto della stessa quota al prezzo pagato dal terzo che l’ha acquistata?
Purtroppo ha ragione il cognato, difatti nel caso specifico i quattro fratelli non erano per quanto riguarda i beni in questione coeredi dal momento che l’immobile di cui al quesito è stato ricevuto dalla madre non a titolo ereditario, ma di donazione.
Va comunque aggiunto per completezza che nella fattispecie l’art. 732 del codice civile non troverebbe applicazione nemmeno se l’immobile fosse pervenuto ai quattro fratelli per eredità, in quanto la prelazione ereditaria prevista da tale articolo ha per presupposto che si tratti della stessa eredità, cioè della successione allo stesso “de cuius” (il defunto nel linguaggio giuridico). Di conseguenza nel caso concreto, e sempre che il bene fosse stato acquisito a titolo ereditario, la prelazione avrebbe trovato applicazione nel caso che uno dei quattro coeredi avesse alienato a terzi la propria quota. Invece, in base alla situazione esposta dal lettore, il marito della sorella defunta è erede di questa, ma non è coerede dei fratelli della moglie, essendo del tutto estraneo alla eredità della suocera e si troverebbe in comunione (per così dire “normale”, non “ereditaria”) con i cognati solo perché questi e la sua defunta moglie non hanno provveduto alla divisione. In tal senso la decisione della Cassazione n. 11551 in data 22/10/1992: “Il diritto di prelazione tra i coeredi, in costanza di comunione ereditaria, non è trasmissibile a favore dei successori del coerede perché la norma dell’ art. 732 cod. civ., che eccezionalmente lo prevede (solo per il coerede), in deroga al generale principio della libertà ed autonomia negoziale e della libera circolazione dei beni ed al più specifico principio della libertà di alienazione della propria quota di beni comuni prima della divisione (art. 1103 comma primo cod. civ.), allo scopo precipuo di assicurare la persistenza e l’ eventuale concentrazione della titolarità dei beni comuni in capo ai primi successori, non è suscettibile di applicazione estensiva e tanto meno analogica”.
Comunque – ripetesi – nella fattispecie, provenendo il bene indiviso da donazione, non si trattava nemmeno di comunione ereditaria.
Francesco Mario Agnoli
Buonasera.
Sono proprietaria di una quota di eredità indivisa da 10 anni. Adesso mia sorella è interessata all’acquisto di una parte di questa quota come fu stabilita appunto 10 anni fa tramite nostra madre (adesso defunta) e il geometra. Posso frazionarla anche se non ho nessun documento singolo? Faccio una premessa, siamo otto figli con grandi disaccordi.
Grazie.
Trattandosi di eredità indivisa, in caso di vendita di una o di parte di una quota ad un terzo estraneo alla comunione ereditaria, gli altri coeredi avrebbero diritto di prelazione. Però nel caso specifico la lettrice intende vendere parte della quota di sua spettanza a una sorella, partecipe anch’essa della comunione e può, quindi, liberamente procedere senza necessità del consenso degli altri coeredi.
Nessun problema nemmeno per la suddivisione della quota, che, trattandosi di eredità indivisa e, quindi, di una quota ideale della stessa, non comporta nemmeno problemi tecnici di individuazione materiale della parte che viene ceduta e di quella che resta invece di proprietà della lettrice.
Francesco Mario Agnoli
Salve.
Vorrei acquistare il terreno confinante con quello di mio suocero, appartenuto al defunto fratello. Alla morte di detto fratello, celibe e dichiarato incapace di intendere e di volere, fratelli e nipoti eredi, per svariati motivi tra cui disaccordo, non hanno mai fatto la successione.
Mio suocero è d’accordo perché lo acquisti io, gli altri confinanti sono due nipoti (a cui non ho ancora esposto le mie intenzioni) figli di un’altra sorella deceduta, e una donna anziana con cui ho intavolato un discorso di acquisto del suo terreno.
La mia domanda è questa, come dovrei procedere per l’acquisto? Dovrei prima far stimare il terreno e poi procedere con questa a fare un’offerta ad ogni singolo erede? Con la successione ancora non regolarizzata come dovrei comportarmi?
Resto in attesa di una vostra risposta. Cordiali saluti.
È ovvio che prima di ogni altra cosa il lettore deve determinare la cifra che è disposto a spendere, magari attraverso la stima di un esperto, ma, ovviamente non è questo che rileva in questa sede, nella quale va invece osservato che sotto l’aspetto giuridico la situazione è abbastanza complessa e di non facile soluzione visto il disaccordo fra i coeredi. Venendo al punto (e lasciando da parte i confinanti con i quali sembrano esservi trattative già svolte o in corso), prima di procedere all’acquisto dovrà essere necessariamente risolta la questione della successione nel senso che dovrà essere presentata prima della stipulazione dell’atto notarile (ma non necessariamente prima dell’inizio delle trattative) la relativa denuncia. Quanto alla proposta di acquisto allo stato sembra opportuno dirigerla all’intera collettività dei proprietari, quindi con un’offerta non per singole quote, ma per il fondo nel suo complesso. Nel caso, difatti, sembrano sussistere fra gli attuali comproprietari pro indiviso una o più comunioni successorie (sono uniti in comunione successoria finché non procedono alla divisione gli eredi del medesimo defunto),il che significa che qualora uno dei coeredi intenda vendere la sua quota ad un terzo (estraneo alla comunione ereditaria) spetta agli altri coeredi il diritto di prelazione con tutte le complicazioni che questo sempre comporta, figurarsi in un caso caratterizzato da disaccordo fra gli eredi. Allo stato la strada, se non unica, forse più agevole per conseguire il risultato sembra, quindi, essere quella di un’offerta complessiva che convinca tutti gli interessati in modo da superare le divisioni interne, che potrebbero indurre questo o quello a mettere i bastoni fra le ruote.
Francesco Mario Agnoli
Salve.
Vorrei comprare il garage che oggi e di proprietà dei miei fratelli.
Ora solo uno dei miei fratelli vuole vendere.
Posso comprare solo il 50% di questa proprietà senza che l’altro e d’accordo?
Grazie.
Certamente sì.
Francesco Mario Agnoli
Buonasera.
Mi chiedevo quali fossero i documenti necessari e l’iter da seguire per l’acquisto di più quote (nel mio caso 3 su 5) di comproprietà indivisa. Per spiegare meglio la questione, si tratta di un terreno confinante con il mio. I proprietari che detengono 3 quote (una signora più i figli di due sue sorelle decedute) sarebbero disposti a vendermi le loro parti. Le altre 2 quote non hanno intenzione nè di vendere nè di acquistare. Ringrazio sin da ora se riusciste a spiegarmi il da farsi.
Se i venditori delle quote in questione (tre su cinque) sono disposti a vendere e se ci si è accordati sul prezzo, non resta che rivolgersi al notaio che provvederà alle visure catastali, alle pratiche burocratiche e a redigere l’atto di compravendita.
Ovviamente la situazione potrebbe essere diversa e più complessa se il fondo cui si riferiscono le quote di comproprietà in questione confinasse, oltre che con quello del lettore, con altri fondi di proprietà di coltivatori diretti, che avrebbero, a loro volta, diritto di prelazione. In questo caso i venditori dovrebbero comunicare a loro la proposta di vendita e le relative condizioni. In presenza di una pluralità (incluso il lettore) di aventi diritto alla prelazione intenzionati ad esercitarla si aprirebbe una procedura abbastanza complessa per scegliere l’effettivo acquirente fra i più aspiranti.
Trattandosi di proprietà indivisa, vi è un’altra ipotesi di possibile prelazione da tenere in considerazione: la prelazione ereditaria. Si tratta in pratica di accertare quale sia il titolo per il quale i titolari delle due quote che non intendono vendere si trovano in situazione d comproprietà con quelli (o alcuni di quelli) invece interessati a vendere. Se, difatti, la comproprietà derivasse dalla successione ad una stessa persona (lo stesso “de cuius”, come si dice in gergo giuridico) i comproprietari che non vendono avrebbero diritto di prelazione sulle quote poste in vendita, per cui il coerede che intende vendere dovrebbe comunicare agli altri coeredi la proposta di vendita. Se questi coeredi non sono interessati a comprare è comunque opportuno avere previamente la loro rinuncia scritta (ovviamente non vi è necessità di alcuna rinuncia, né scritta né orale, se i venditori e i non venditori non sono coeredi).
In realtà nel quesito si parla di comproprietari figli di due sorelle decedute, ma per il problema appena accennato, alla luce di quanto si è detto, la comunione ereditaria sussiste solo fra i figli di ogni singola sorella.
Francesco Mario Agnoli
Domanda un po’ complessa: due fratelli anziani, Anzio e Bolzio, ormai in pensione (ma ancora risultanti coltivatori diretti …credo sia possibile ma forse dovrei appurare meglio se questa cosa sia esatta o meno visto che si tratta di un caso pratico) sono comproprietari di vari lotti di terreno agricolo indiviso che a suo tempo hanno ricevuto in eredità dal padre. Il nipote Cinzio (figlio di un figlio di Bolzio), socio di una società agricola, è interessato ad affittare tutto il terreno. Anzio è anche interessato a vendere la propria parte (non gli interessa affittare quanto piuttosto vendere ma per diverse ragioni, legate anche a questioni personali del fratello Bolzio, la vendita, che probabilmente richiederebbe una preventiva divisione dei terreni, è, per il momento, lasciata in sospeso). Gli altri figli di Bolzio (tranne ovviamente il genitore del nipote in questione), che non sono coltivatori diretti ma sarebbero comunque interessati a rilevare in parti uguali, il terreno che lo zio Anzio vuole vendere, sono preoccupati che Cinzio, in seguito all’affitto, possa invece “maturare” qualche sorta di diritto di prelazione ed estrometterli dall’acquisto. La preoccupazione degli altri figli di Bolzio è fondata o meno? Hanno costoro nessun diritto di prelazione? E’ eventualmente possibile, nel contratto d’affitto, inserire una “clausola” in cui Cinzio rinuncia all’eventuale diritto di prelazione nei confronti degli zii?
Bolzio, a sua volta, verrebbe eventualmente “sorpassato” dal nipote nel diritto di prelazione sui terreni di cui è comproprietario?
Ho letto, tra l’altro, che eventuali proprietari di fondi agricoli confinanti (rispettati determinati requisiti), avrebbero maggior diritto di prelazione, sul fondo che Anzio vuole vendere anche rispetto a Bolzio che è comproprietario. E’ esatto?
In poche parole, come possono Anzio e gli altri suoi figli interessati all’acquisizione delle terre a cui sono legati anche affettivamente (essendo da sempre state del padre e dello zio) e in cui un giorno, farci un orto o un frutteto, tutelarsi da un’eventuale “sopruso” (so bene che la legge non lo considererebbe tale ma io si) da parte del nipote o altri confinanti?
Grazie in anticipo per un’eventuale risposta.
In effetti la domanda è abbastanza complessa, perché è complessa la situazione che coinvolge tre generazioni (i fratelli Anzio e Bolzio, i loro figli e almeno un loro nipote, Cinzio) e perché i loro progetti non sembrano del tutto definiti (si esclude per il momento l’ipotesi della vendita di almeno parte dei beni, ma poi si parla soprattutto di diritti di prelazione, connessi, quindi, necessariamente all’ipotesi di vendita). Di conseguenza, ci si limita a fornire le regole base della materia in modo che gli interessati possano tenerle presenti nel prendere le loro decisioni. La regola fondamentale riguarda la spettanza del diritto di prelazione con riferimento al caso concreto che, allo stato, è quello delle comunioni ereditarie e della eventuale vendita da parte di uno o più dei coeredi della propria quota o di una parte della propria quota. È questo, difatti, finché non procederanno alla divisione dei beni attualmente in comune il caso dei due anziani fratelli Anzio e Bolzio, che sono comproprietari pro indiviso in virtù di successione al padre. Ne consegue che in caso di vendita da parte di uno dei due della propria quota (in tutto o in parte) di comproprietà entrambi godono, rispettivamente, del diritto di prelazione loro attribuito dall’art. 732 del codice civile, che così dispone: “Il coerede che vuole alienare ad un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione indicandone il prezzo agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione” (va precisato che a questi fini è “estraneo” anche il familiare che non sia coerede).
La giurisprudenza è costante nel ritenere che questo diritto di prelazione prevale su ogni altro (coltivatore del fondo e confinante) finché dura lo stato di indivisione. Quindi finché i due fratelli sono in vita e rimangono comproprietari pro indiviso nessun problema per quanto li riguarda, non essendovi per figli e nipoti (e nessun altro) possibilità di “sorpasso”. E’, quindi, inesatto quanto indicato dal lettore a proposito di un maggior diritto di prelazione dei confinanti in caso di vendita da Anzio a Bolzio o viceversa (o a chiunque altro). E’ l’esatto contrario.
Va però precisato che in caso di morte di uno dei due fratelli tale diritto di prelazione, che presuppone la successione allo stesso de cuius (cioè allo stesso defunto), non si trasmette agli eredi. Tuttavia così come è stato per Bolzio e Anzio, anche i loro eredi (figli o nipoti che siano) si troveranno rispetto ai loro coeredi, finché non procedono alla divisione dei beni ereditari, nella stessa situazione dei loro padri. Quindi il diritto di prelazione come appena indicato spetterà agli eredi di Bolzio per i beni ricevuti da questi e ugualmente agli eredi di Anzio per i beni relitti dal loro padre, mentre né gli uni né gli altri potranno vantare la cosiddetta “prelazione successoria” nei confronti dei beni lasciati dallo zio. La stessa regola vale, ovviamente, quando ne sarà il momento anche per la generazione successiva (quella di Cinzio).
Per quanto riguarda direttamente la questione dell’affitto al nipote di Bolzio, Cinzio, questa regola fondamentale fa perdere, finché rimane lo stato d’indivisione molta importanza alla richiesta del lettore riguardante la possibilità di inserimento nel contratto di affitto di una clausola con la quale Cinzio rinuncia al diritto di prelazione spettante all’affittuario coltivatore nei confronti degli zii, ma va comunque detto che tale clausola sarebbe inefficace, perché nessuno può validamente rinunciare ad un diritto prima che questo sia maturato e il diritto di prelazione sorge solo all’atto della proposta di vendita.
Quanto sopra non toglie che la stipula di un contratto di affitto dell’intero compendio immobiliare con Cinzio può in notevole misura pregiudicare l’aspirazione degli altri comproprietari attuali e futuri (zii, fratelli e cugini) a utilizzare direttamente parte dei terreni come orto e frutteto dal momento che l’affittuario ha in esclusiva il godimento dei beni condotti in affitto per l’intera durata del contratto (quella di legge è di anni quindici, salvo che si faccia ricorso ai patti di deroga di cui all’art. 45 della legge n. 203/1982, che, rispettandone le condizioni, consente alle parti anche di fissare una durata molto più breve).
Francesco Mario Agnoli
Salve.
Io e mio fratello abbiamo comprato un terreno edificabile dove possiamo costruire solo 100 mq di casa. Solo io sono intenzionato a costruire perchè mio fratello vorrebbe rivendere la sua metà. Nel caso io costruissi una casa di 100 mq nella mia metà è possibile dopo dividere e rivendere la parte di mio fratello? Se sì, si potrà costruire?
Ringrazio Anticipatamente
Il quesito che Lei ci propone non è di facile soluzione in quanto la cessione di un diritto è stata oggetto di diverse contrastanti interpretazioni e di recente, con l’introduzione del n. 2-bis nel disposto dell’art. 2643 del codice civile, anche di un intervento legislativo di notevole rilevanza anche fiscale.
In particolare se Lei costruisce il fabbricato senza prima fare una divisione del terreno con suo fratello lei costruisce un immobile su un terreno pro-indiviso e quindi di entrambi.
Quindi la soluzione potrebbe essere quella di dividere il terreno e acquisire i diritti edificatori di suo fratello. Le consiglio di leggere sui Quaderni del notariato pubblicati in Internet “Profili fiscali nella circolazione dei diritti edificatori” di Francesco Raponi Notaio in Frosinone. Un’altra soluzione potrebbe anche essere di acquistare la metà dell’area di suo fratello.
Tenuto conto delle rilevanti questioni fiscali e civilistiche le consiglio di parlarne con un notaio particolarmente esperto di fiscalità immobiliare.
Luciano Boanini
Salve, ho una comproprietà con mio fratello al 50% di un terreno agricolo, mio fratello avendo un debito altissimo con il fisco e i figli rinunceranno all’eredità, cosa succederà a questo terreno? Una volta che morirà mio fratello, i figli rinunciando all’eredita la sua comproprietà andrà a me o devo comprarla all’asta?
Gentile lettore,
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La redazione
Sono proprietario del 50% di una proprietà indivisa di terreno, posso installare il contatore enel e acqua?
Serve autorizzazione dell’altro 50% o posso installarlo senza autorizzazione?
Ovviamente dopo il contatore dovrò far passare i tubi per l’acqua e gas nel terreno indiviso.
L’installazione del contatore è considerato ordinaria o straordinaria amministrazione?
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Buonasera, desidero un chiarimento.
Premetto che ho trovato la sua rubrica di risposte, molto interessante.
Oggi mi trovo in una divisione giudiziale promossa dagli altri miei tre fratelli coeredi (quindi per la quota ereditaria di 1 /4) . Il CTU del giudice oltre ad alcuni beni immobili ereditati dal defunto padre (la moglie, ovvero mia madre ha presentato rinuncia all’eredità), ha inserito anche un fondo di 5mila mq che, molti anni prima, ci era pervenuto, quando era in vita dallo stesso padre, in quota di 1/4 e indiviso. IL CTU ritiene di escludere me (e anche altri eredi) dalla mia quota sostenendo che pur trattandosi di un terreno agricolo non è utile dividerlo neanche in due parti (che risulterebbero cospicue) e lo assegna ad un fratello per intero. Trattandosi di un terreno pervenuto in dotazione (e non in eredità) come posso fare per avere la mia quota di terreno a cui realmente tengo, in quanto necessito realmente di un pezzo di terra?
Grazie della risposta
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La redazione
Buongiorno, chiedo gentilmente un aiuto.
Siamo in 9 quote comproprietari di un terreno indiviso. Io ho una quota.
Ora vorrei uscirne, ma dal momento che so perfettamente gli altri anche a costo zero, non si accollano la mia quota, come devo fare ad uscirne?
Aspetto con fiducia la vostra gentile risposta,
grazie
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Buonasera,
Insieme ai miei 4 fratelli abbiamo ereditato un terreno agricolo il quale condivide con altri 2 confinanti un bacino idrico artificiale.
A seguito di eventi atmosferici di particolare gravità il bacino idrico è esondato creando danni al suolo pubblico, per tale ragione il comune attraverso un’ordinanza ci ha ordinato la riparazione del danno provocato, sia a noi emettendo un’ordinanza per ogni erede, sia ai due confinanti, ragione per la quale abbiamo fatto ricorso al tar tutti insieme.
Mi chiedo se nel caso in cui il ricorso venisse rigettato e fossimo chiamati a risarcire un danno per un totale di 150 mila euro questa cifra come dovrebbe essere ripartita? 150/3 (che sono i terreni) e di conseguenza 50 mila /5 per noi eredi. Oppure l’intera somma 150 mila/ 8 che sono i soggetti coinvolti?
Gentile lettore,
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salve,e’ ancora possibile fare domande?
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Buongiorno avrei un quesito da porgervi
Ho ereditato dai miei genitori porzioni di terreni e immobili
Adesso mia sorella vorrebbe acquistare tali quote
Vorrebbe farle facendomi firmare dal notaio una procura speciale in qui dichiaro che lei potrà fare tutto ciò che vuole con le mie quote anche venderle e una Scrittura di compravendita in cui lei mi verserebbe in più tempi parte di denaro sino al saldo col quale ne diverrebbe giustamente proprietaria. Cosi facendo io mi espongo a rischi
del tipo lei potrebbe vendere l’indomani ed io perdere le proprietà o avendo la scrittura di compravendita potrei annullare tale vendita?
Tutto ciò mi dice bisogna farlo perché purtroppo vi sono cause comuni su questa proprietà.
Grazie Enzo
buona sera mia madre e proprietaria x il 50 % di un terreno con costruzione abusiva l’altro 50% e di mia sorella ,al momento della morte di mia madre come sono regolamentate le parti ,e come posso far valere il mio diritto visto che siamo 4 fratelli ,con vari conflitti
buongiorno ,ho un terreno acquistato da me e mia moglie,mia moglie e’ morta e mia figlia come quota in eredita’ ha ricevuto il 25% ora io vorrei vendere questo terreno, mia figlia non vuole che cosa posso fare grazie se mi rispondete
Buongiorno sig Ernesto, innanzitutto le porgo le condoglianze della redazione di Terra e VIta per la sua perdita. Vorremmo poterla aiutare ma le ricordo che nel sito c’è una specifica sezione riservata ai quesiti per gli esperti aperta agli abbonati alla rivista. qui il link https://terraevita.edagricole.it/esperto-risponde/
Buongiorno. Dopo la morte di mia moglie, mio figlio ha ereditato il 25 per cento di un piccolo appartamento. Io per necessita vorrei
vendere la mia parte del 75 per cento. Posso vendere senza il suo permesso, dato che lui non vuole? Come posso fare?
Buongiorno sig Giovanni. Le inoltriamo innanzitutto le condoglianze per la sua perdita. Poi la dobbiamo informare che su questo sito parliamo di agricoltura e di edifici e pertinenze che hanno la qualifica agricola. Se questo è il suo caso, la informiamo che nel sito c’è una specifica sezione riservata ai quesiti che i lettori rivolgono agli esperti che però è aperta solo agli abbonati alla rivista. qui il link per accedere https://terraevita.edagricole.it/esperto-risponde/
Buongiorno, ho intenzione di vendere il io terreno al mio limitrofo che e intenzionato ad acquistarlo . Visto che sono in possesso di un ettaro di quote su questo terreno per il rimpianto di vigneto . posso cedere il diritto di impianto all’acquirente?
Grazie anticipatamente
Buonasera, mio marito e i suoi due fratelli hanno ereditato un terreno dai genitori. Mio marito ha sempre detto verbalmente ai fratelli che lui non ne faceva niente del terreno e potevano utilizzarlo loro (accordo solo verbale). Ora mio marito non c’ e’ piu’ e i miei cognati pretendono che io paghi l’imu del terreno mai goduto da mio marito. Posso cederlo gratuitamente o vendere il mio terzo a loro o, se non vogliono, a chiunque altro? Grazie
Buongiorno,
io vorrei acqistare un terreno agricolo che è intestato a de sorelle e un fratello defunto.
I figli di questo signore morto ( non in buoni rapporti con le zie) mi hanno detto che hanno rinunciato all’eredità e dunque non posso acquistarlo perche al catasto risulta sempre il nome di questo signore.
Come posso procedere? posso acqistare almeno i 2/3 intestati a queste sorelle?
Grazie Alessandro
Buongiorno
ho un immobile in comunione di beni con mia moglie, e ho deciso di vendere il mio 50% a mia figlia mantenendo l’usufrutto. Sono costretto a fare prima la divisione con mia moglie oppure basta che mia moglie dia il consenso mettendo la firma all’atto?
Grazie