Proprietà indivisa, ai coeredi la prelazione

    Un fondo in affitto oggetto di successione e vendita

    Domanda

    Sono proprietaria, assieme ai miei 4 fratelli, di un terreno avuto in eredità dal nostro genitore. La proprietà è indivisa e attualmente concessa in affitto ad un imprenditore agricolo. Ora un nostro fratello ha intenzione di vendere la sua parte. Noi 4 vorremmo rilevare la sua proprietà. Vorremmo sapere chi ha il diritto di prelazione tra noi fratelli e il conduttore del fondo ed, eventualmente, come dovremmo comportarci.

    Risposta

    La lettrice ci dà la possibilità di mettere in evidenza il rapporto esistente tra due discipline civilistiche molto simili: la prelazione agraria, la cui fonte normativa si rinviene nella L. n.590/65, e il retratto successorio previsto, invece, dall’art. 732 c.c.. Anche il retratto successorio è un diritto di prelazione, cioè è il diritto in capo ad un soggetto di essere preferito rispetto ad un altro nella conclusione di un determinato contratto, ma ha le seguenti particolarità:
    1. può riguardare solo atti a titolo oneroso, aventi quindi ad oggetto una quota o parte di quota ereditaria (non un singolo bene!);
    2. i soggetti coinvolti sono: il venditore coerede, un terzo estraneo interessato all’acquisto e gli altri coeredi;
    3. il fondamento della norma è quello di evitare l’ingresso, nella comunione ereditaria, di soggetti non legati da vincoli di parentela, nonché un eccessivo frazionamento del patrimonio ereditario.
    Infatti, l’art. 732 c.c. così recita: “Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di 2 mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.” Diversa è, invece, la prelazione agraria:
    1. può riguardare solo atti a titolo oneroso aventi ad oggetto un fondo o parte di esso con le sue eventuali servitù, pertinenze ecc. (quindi, singoli beni);
    2. i soggetti coinvolti sono: il venditore, un terzo estraneo interessato all’acquisto, l’affittuario coltivatore diretto del fondo promesso in vendita o, in mancanza di quest’ultimo, il proprietario del fondo confinante il quale può essere cd o Iap;
    3. lo scopo della norma è quello di assicurare una certa stabilità degli insediamenti agricoli, realizzare la coincidenza tra impresa agricola e proprietà terriera, accorpare fondi contigui in un’unica proprietà ecc.
    Venendo al quesito, se il fondo in proprietà indivisa è solo un bene della quota ereditata da ciascuno dei coeredi, prevale il diritto dell’affittuario Cd di acquistarlo sempre che sia insediato nel fondo da almeno 2 anni e in virtù di un valido contratto di affitto. Se, invece, il fondo è l’intera quota ereditata dal venditore, sono i coeredi che hanno la preferenza e possono esercitare il diritto di prelazione (o cd “retratto successorio”).

    Rosaria Traverso

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